L’immobilier de santé, un marché contraint par un manque d’offres

Les volumes investis dans ce secteur auraient progressé de 6% en 2020. L’immobilier de santé représente donc une part toujours plus croissante de l’immobilier d’entreprise en Europe. Supérieure à 4% selon le cabinet de conseil Your Care Consult. Une tendance qui devrait se poursuivre en 2021.

Les chiffres peuvent varier d’une étude à l’autre. Mais ils attestent que l’immobilier de santé, contrairement à d’autres secteurs, a attiré plus d’investisseurs en 2020 qu’en 2019. Le volume investi en immobilier d’entreprise, au sens large du terme, a baissé de 35% en France l’an dernier (à 28,2 Md€ vs 43,4 en 2019[1]). Il aurait bondi de 16% sur le seul segment santé[2], selon les chiffres que vient de publier Your Care Consult, un cabinet de conseil spécialisé sur ce segment de marché.

Secteur immobilier santé : 8,5 Md€ investis en 2020 au niveau européen

Une tendance que l’on retrouve également au niveau européen. Toujours selon Your Care Consult, ce sont 8,8 Md€ qui auraient été investis l’an dernier dans les principaux pays d’Europe de l’Ouest. Soit un volume en progression de 6% par rapport à 2019 (8,3 Md€). Un chiffre supérieur à celui comptabilisé par Primonial REIM dans sa dernière étude Convictions Immobilières. La société de gestion, très impliquée dans l’immobilier de santé, évalue ce volume à 6,6 Md€ en Europe. Mais sur le seul segment des résidences seniors et des maisons de retraite médicalisées. Selon Your Care Consult, ce sont, au niveau européen, les marchés allemand et britannique, suivis des Pays-Bas, qui se sont montrés les plus actifs, en cumulant 74% des transactions immobilières sur le secteur de la santé.

L’Allemagne, premier marché européen pour l’immobilier de santé en 2020

L’Allemagne affiche un volume d’investissement de 3 Md€. Le marché a été tiré par les transactions en maisons de retraite médicalisées. Le rendement moyen y est en baisse : 5% en 2020 (vs 5,7% en 2019). Au Royaume-Uni, les investissements sont en repli (-22%). Mais atteignent néanmoins 2,5 Md€, soit 5,5% du volume total de l’immobilier commercial. Le rendement prime est resté à 4% pour les maisons de retraite. « Et à moins de 5% pour les hôpitaux », précise Your Care Consult. Les Pays-Bas connaissent un volume record (1 Md€), tiré par les investissements des foncières belges. Les pays d’Europe du Sud ont bénéficié d’un intérêt croissant des investisseurs transfrontaliers. L’Italie fait un peu moins bien (400 M€) qu’en 2019. L’Espagne affiche 425 M€, très loin devant le Portugal (50 M€).

En France, 76% des transactions sur le secteur hospitalier

En France, le volume investi en immobilier de santé aurait atteint 927 M€ en 2020 . Et représenterait donc un peu plus de 3% du volume total investi en immobilier d’entreprise. Le secteur hospitalier s’arroge 76% des transactions, contre 23% pour les maisons de retraite. Les rendements « prime » sont tous inférieurs ou égaux à 5%. 5%, c’est le taux de rendement pour le segment des cliniques dites « MCO » (médecine, chirurgie, obstétrique). Il tombe à 4,5% pour les établissements « SSR » (soins de suite et de réadaptation). Et à 4,25% pour les maisons de retraite. Ces taux prime sont, partout en Europe selon Primonial REIM cette fois, « stables ou en légère compression ».


Manque de produits disponibles à la vente

Pour le gestionnaire, la classe d’actifs reste recherchée par les investisseurs. Mais « le manque de produits disponibles à la vente limite cet engouement ». Primonial REIM estime donc que les prix devraient rester stables, sauf en cas de prolongement d’un contexte économique récessif. En rappelant que les besoins de développement de ces marchés de l’immobilier de santé, tirés par la pression démographique, vont rester forts pour les années à venir. Your Care Consult estime quant à lui que le volume des investissements, au niveau européen, devrait rester supérieur à 8 Md€ en 2021.

Frédéric Tixier


[1] Source : BNP Paribas RE
[2] Hors résidences services seniors autonomes


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A propos de Your Care Consult(i)

Fondée en octobre 2009 par Stéphane Pichon, Your Care Consult est une société de conseil en investissement financier et immobilier spécialisée dans le secteur de la santé. Avec plus de 6Md€ de transactions conseillées à fin 2020, Your Care Consult intervient dans le conseil stratégique, technologique, immobilier et financier, auprès des exploitants (cliniques, EHPADs, labos, centres de santé, etc.) et des investisseurs financiers et immobiliers. Your Care Consult a des bureaux à Paris, Berlin, Milan, Bruxelles et Madrid.

A propos de Primonial REIM(i)

Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en 2011, Primonial Real Estate Investment Management (Primonial REIM) a pour vocation de concevoir et gérer une gamme de véhicules d’investissement traduisant ses convictions fortes sur les marchés immobiliers. Son objectif est de mettre à la disposition du plus grand nombre une gamme de SCPI investissant dans l’immobilier de bureaux, de commerces, de santé/éducation et résidentiel. Primonial REIM, en qualité de société de gestion de portefeuille, constitue et gère des OPCI (dédiés aux investisseurs institutionnels ou grand public). Le 10 juin 2014, Primonial REIM a obtenu l’agrément AIFM (Alternative Investment Fund Manager) auprès de l’Autorité des Marchés Financiers pour la gestion de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA), soumis à ce titre à des obligations renforcées en termes notamment d’information, de suivi de la liquidité et de gestion des risques.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société