Juin 2017, l’An 1 après le vote du Brexit : No Summer Party !

« L’indice IEIF UK REIT en juin reste de 12 % inférieur à son niveau d’avant-vote du Brexit. A titre de comparaison, l’indice IEIF Eurozone ressort en hausse de +10 %, tiré par la disparition du risque systémique sur la zone euro », écrit Béatrice Guedj, Directrice de la Recherche de l’IEIF. « Sans surprise, l’indice UK REIT reste le plus volatile comparativement à ses homologues IEIF Eurozone et IEIF Europe », poursuit-elle.

Au premier semestre, les échanges commerciaux restent solides. L’économie mondiale reste dynamique même si la phase de désendettement, notamment celui du bilan des banques centrales, sera déterminante pour le futur.

Aux Etats-Unis, le slogan « Make America Great Again » arrive à propos – La « Reflation Trade », soit la reprise de l’économie portée par une combinaison des politiques monétaire et budgétaire est prise de doute. L’espoir d’une politique budgétaire de soutien à la croissance avec impact inflationniste est contrarié, même s’il a porté les marchés boursiers jusque-là. Aussi, les valeurs boursières pourraient être jugées surévaluées, en regard des attentes excessives en matière de profits à venir, si la croissance domestique attendue n’est pas au rendez-vous. Seules les valeurs technologiques, l’industrie, l’énergie et les financières disposent de relais de croissance sur les marchés étrangers : en termes d’allocation tactique, tout est dit !

Première baisse pour les indicateurs de ventes au détail – Les indicateurs de ventes aux détails pointent une baisse de -0,3 %, certes marginale, mais la première depuis ces seize derniers mois, ce qui sème le trouble. Les prix à la consommation reculaient en mai tandis que les chiffres de l’emploi étaient inférieurs aux anticipations. Les carnets de commandes suggèrent un ralentissement des perspectives domestiques dans l’industrie et les services. Le programme de baisse d’impôts sera finalement de moindre envergure, pesant sur le potentiel de dépenses de consommation des ménages, l’investissement et les perspectives à venir, sans compter l’inflation. Pour 2017, les prévisions de croissance du PIB qui oscillaient encore à 2,3 % le mois dernier, commencent à s’éroder.

En zone euro, la croissance est confirmée et généralisée : les indicateurs ont atteint leur plus haut niveau depuis 2010, mais sans artefact ??? artifice ? budgétaire cette fois ! La masse monétaire M3 est en hausse, en ligne avec la demande de crédit des ménages. L’inflation en fort ralentissement s’explique par une baisse des salaires réels, en raison d’une trop faible croissance de la productivité dans certains secteurs. Cette problématique n’est pas qu’européenne mais explique une croissance des prix à 1,1 % pour juin, et une inflation sous-jacente toujours autour de 0,9 % sur un an. Mario Draghi en profite pour appeler de ses vœux des réformes plus structurelles, plus rapides pour stimuler la croissance potentielle, dans un environnement technologiquement en mutation. En France, la « marche accélérée » de la croissance se confirme au T2 2018 ainsi qu’en Allemagne. Bien que ralentissant, la croissance de l’Espagne sera encore celle du double enregistré par l’Italie, pas uniquement pour ce trimestre.

Incertitudes persistantes au Royaume-Uni – Au Royaume-Uni, la livre sterling a perdu 13 % contre l’euro et 14 % contre le dollar, tirant à la hausse l’inflation à 2,7 % en mai dernier. L’inflation importée continue de grever le pouvoir d’achat des ménages, mais également les marges d’un pan entier d’entreprises. Au printemps, la croissance de l’emploi salarié est quasi nulle, tandis que celle des autoentrepreneurs et du travail temporaire augmente. L’issue des dernières élections rend les chefs d’entreprise fébriles comme en témoignent les derniers indicateurs de confiance. Les incertitudes persistantes sont les premiers ennemis de la croissance à court terme, que les négociations soient hard ou soft.

Les foncières britanniques en retrait – L’indice IEIF UK REIT en juin reste de 12 % inférieur à son niveau d’avant-vote du Brexit. A titre de comparaison, l’indice IEIF Eurozone ressort en hausse de +10 %, tiré par la disparition du risque systémique sur la zone euro. Sans surprise, l’indice UK REIT reste le plus volatile comparativement à ses homologues IEIF Eurozone et IEIF Europe.

Les REIT spécialistes de bureaux plus affectées par les effets post-Brexit : Derwent London (94 % de son patrimoine[1]), Great Portland Estates (71 %). Même si l’indice composite de ces deux REIT a rebondi, son niveau reste inférieur de 25 % par rapport à son pic d’avant-Brexit. Les REIT à moindre exposition en bureaux restent quasiment aussi pénalisées : British Land (43 %) et Land Securities (45 %) en dépit de leur forte exposition au commerce (supérieure à 40 % chacune). Cette vulnérabilité des deux Big Cap (capitalisations supérieures à 13 milliards de livres) s’expliquerait par :

1) des anticipations des gérants sur un retournement du marché des bureaux, non compensé par la traditionnelle résilience des commerces, et/ou

2) un effet richesse négatif sur le patrimoine des ménages, via la baisse des prix résidentiels, impactant leur pouvoir d’achat et leurs dépenses notamment dans les centres commerciaux, actifs moins défensifs en période de contraction de la consommation. Celle-ci est déjà par le ralentissement des salaires et une inflation qui culminait à 2,9 % en mai dernier. British Land subit le plus gros retournement (-26 % par rapport à l’avant-Brexit), en raison de sa seule exposition sur son marché domestique.

Forte dispersion des performances pour les foncières commerce – Les REIT spécialistes en commerces se caractérisent par une forte dispersion des performances : le sous-indice commerce composé d’Hammerson (100 %), Intu Properties (100 %), Newriver (92 %) reste en retrait de 15 % par rapport à son niveau d’avant-Brexit. Intu est la plus vulnérable, avec un patrimoine domestique monoproduit en centres commerciaux, une typologie plus cyclique ; la petite Cap NewRiver avec un portefeuille d’actifs de proximité, tire son épingle du jeu puisqu’elle retrouve son niveau d’avant-Brexit.

Les REIT résilientes, celles de la logistique : le sous-indice, composé des REIT Big Yellow, Hansteen, Safestore Holdings et Segro, foncières spécialisées dans le stockage, la logistique ou les entrepôts, a été le plus résistant. L’indice tutoie son pic d’avant-Brexit. Toutes localisations confondues, les rendements en capital enregistrent une hausse de près de 4 % depuis le Brexit, et la croissance des VLM reste positive. Hansteen inscrit la meilleure performance, +4 % par rapport à son niveau d’avant-Brexit, aidé par une forte diversification géographique en Allemagne (43 %), et aux Pays-Bas (15 %). Segro, la Big Cap du secteur, avec une capitalisation proche de 6 milliards, retrouve son niveau d’avant-Brexit pour des raisons structurelles identiques : une forte exposition sur l’Europe continentale (59 %), dont 20 % en Allemagne, et un positionnement sur les data centres. Big Yellow, la teenager de 17 ans, spécialiste en stockage, reste la plus impactée puisque son indice reste 15 % en deçà de son niveau d’avant-Brexit : son exposition domestique la rend forcément plus fragile.

Les REIT britanniques resteront très soumises aux réallocations stratégiques et tactiques des gérants en 2017, qui dans certains cas pourraient être plus short que long.

A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.

[1] Les chiffres entre parenthèse après le nom des REIT signifie en pourcentage de leur patrimoine.

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