Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : tour d’horizon des SCPI gérées par cette société de gestion. Avec un focus, notamment, sur les véhicules résidentiels et ceux dédiés aux bureaux européens. Et l’annonce du lancement de deux nouvelles solutions d’investissement, avec l’objectif de s’ouvrir à d’autres classes d’actifs. Interview.
Jean-François Chaury, vous êtes directeur général d’Advenis REIM, une société de gestion d’actifs immobiliers donc, qui gère aujourd’hui environ 750 millions d’euros sous forme de SCPI. Que peut-on ajouter d’autre ?
Jean-François Chaury – Nous sommes la filiale d’un groupe qui s’appelle Advenis, un groupe à prépondérance immobilière. Advenis détient en effet plusieurs activités relatives à la gestion d’actifs immobiliers, en property et facilities management , et brokerage. C’est un groupe intégré, « bercé » à 80% par l’immobilier, et notamment l’immobilier de bureau.
Parlons d’abord du secteur résidentiel. Parce que l’une des particularité d’Advenis REIM, c’est la gestion des SCPI dites fiscales. Autrement dit, investies dans l’immobilier résidentiel. Une classe d’actif qui, pour l’instant en tout cas, a fait mieux que résister à la crise sanitaire. Est-ce le cas des SCPI – ouvertes ou fermées -, parce qu’il y a beaucoup de SCPI fiscales fermées, que vous gérez aujourd’hui ?
Jean-François Chaury – Oui. Ce que l’on constate effectivement, c’est une forte résilience du marché résidentiel. Les prix de ces actifs immobiliers ont eu tendance à se stabiliser. Voire même à augmenter dans certaines grandes métropoles régionales. Avec une prime pour des maisons ou des villas en périphérie de ville, parce que les gens recherchent un petit peu de verdure en ce moment… Les loyers sont eux aussi assez stables. Avec une prime aux logements « nus », ce qui n’était pas forcément le cas avant la crise. Notamment à Paris, où l’offre de logements meublés était importante. Et qui souffrent un peu actuellement. Au total, les volumes restent satisfaisants. Voire même très satisfaisants dans certaines villes. J’estime toutefois que le volume global de l’année 2020 sera un peu en retrait, en raison des périodes de confinement…
Une seule de vos SCPI fiscales est aujourd’hui ouverte aux souscriptions, Renovalys 7. Elle sera d’ailleurs clôturée prochainement. Allez-vous lancer d’autres millésimes ? Car l’impression qui domine aujourd’hui, c’est que le marché de la SCPI fiscale bat un peu de l’aile…
Jean-François Chaury – Nous nous posons effectivement la question. En toute franchise, nous aimons beaucoup le mécanisme du déficit foncier. Le groupe le pratique depuis une vingtaine d’année, avec la réhabilitation de l’immobilier ancien dans les grandes métropoles régionales. Nous croyons aussi beaucoup au marché résidentiel. Mais il est vrai que depuis 3 ans, en raison de la mise en place du prélèvement à la source, la collecte des SCPI fiscales, au sens large, souffre. Nous nous posons donc la question d’un nouveau lancement. Nous trancherons en fin d’année en fonction de la volumétrie de la collecte 2020…
L’autre facette de vos SCPI, c’est l’immobilier d’entreprise européen. Plus précisément l’immobilier de bureaux. Vous gérez depuis 2015 Eurovalys, une SCPI dédiée à l’Allemagne. Et vous avez lancé plus récemment, en 2019, une SCPI dédiée aux marchés d’Europe du Sud, Elialys. Première question, ces SCPI ont-elles continué à collecter malgré la crise sanitaire ?
Jean-François Chaury – Oui, plutôt bien. Même si nous serons sans doute en deçà du volume de la collecte enregistrée en 2019, un exercice record pour les SCPI. La collecte 2020 sur le véhicule allemand est excellente. Elle est un peu en retrait sur Elialys, lancée plus récemment. Mais nous sommes au-delà de nos prévisions établies au début du confinement. A un moment où le marché s’attendait à des replis de l’ordre de 10 à 20%.
Cela implique donc que vous avez pu dérouler votre programme d’investissement, notamment sur l’Allemagne ?
Jean-François Chaury – La réponse est clairement oui. Nous allons même encore annoncer, dans les jours et les semaines qui viennent, quatre nouvelles acquisitions en Allemagne. Ce qui portera à environ une dizaine le nombre de nos investissements annuels sur cette zone. Pour un montant total d’un peu plus de 300 M€. Sur l’Europe du Sud, nous ne détenons pour l’heure qu’un seul actif. Mais trois opérations sont en cours, et devraient se concrétiser avant la fin de l’année.
Advenis dispose, et toutes les sociétés de gestion de SCPI n’ont pas cet avantage, d’une équipe locale en Allemagne. Mais pas sur l’Europe du Sud…
Jean-François Chaury – Sur l’Europe du Sud, ce n’est pas un bureau local à proprement parler. Mais le gérant d’Elialys a passé 25 ans de sa vie professionnelle en Espagne. Il était auparavant gérant d’actifs pour un family office espagnol. Il connaît donc très bien ce marché. Mais, certes, notre implantation espagnole n’est pas du même niveau que notre implantation allemande. Notre but est toutefois de faire monter en puissance nos équipes espagnoles. Sur l’Allemagne, oui, c’est l’un de nos atouts. L’équipe locale qui comprend une dizaine de personnes intervient à la fois sur l’asset et le property management. Ce qui, en cette période de crise où traverser les frontières devient compliqué, est un avantage indéniable…
Vous parlez de property management. Précisément, les loyers ont-ils été plus facilement récupérés auprès de vos locataires allemands ? Dont on a dit qu’ils payaient plus facilement que les locataires en France…
Jean-François Chaury – En Allemagne, une loi a été votée, tout début mars, concernant l’accompagnement des entreprises pendant au moins un trimestre. Deux de nos locataires ont « profité » de ce texte. Qui leur permettait de reporter de trois mois leur loyer. Et de réintégrer les sommes non versées dans les dix-huit mois suivants, à partir de juillet 2020. Ces deux entreprises sont en train d’honorer leur dette. Donc, à ce jour, nous ne déplorons aucun retard ni impayés locatifs. Nous sommes en conséquence plutôt confiants. En partie en raison de notre modèle économique, fondé sur les actifs de bureaux et la sélectivité des locataires. Plus de 70% de nos locataires, et sans doute plus compte tenu des acquisitions en cours, sont soit des grands groupes internationaux, soit filiales de grands groupes. Qui ont plus de capacité à résister à la crise que les entreprises de plus petite taille.
Cela signifie-t-il que les associés de vos SCPI peuvent s’attendre à un dividende du même montant que l’an dernier ?
Jean-François Chaury – Les nouvelles de notre parc locatif sont plutôt bonnes. Il est donc fort probable, effectivement, qu’on soit dans les mêmes standards en termes de distribution en 2020 qu’en 2019.
L’immobilier, on en est désormais certain maintenant, ne va pas échapper à la crise. L’office bashing est devenue une thématique très « relayée ». N’est-ce pas de nature à remettre en cause votre stratégie d’investissement pour les années à venir ? Autrement dit, avoir deux SCPI 100% bureaux, est-ce tenable sur le long terme ?
Jean-François Chaury – Il est clair que l’on parle beaucoup de télétravail en ce moment. Et de sa possible mise en place avec plus d’ampleur. Je pense toutefois que les états-majors ont aujourd’hui d’autres choses à faire que de « gérer leurs surfaces ». Même si cette thématique figure dans leurs préoccupations. Ce sont toutefois encore les sujets purement économiques qui dominent. Nous n’échapperons pas bien sûr à une réflexion sur un meilleur usage, ou un usage différent, des bureaux dans les années à venir. A court terme, cette classe d’actifs reste très importante. Elle concentre les investissements. Et génère des revenus réguliers. Il faut aussi rappeler qu’au niveau européen, les taux de vacance n’ont jamais été aussi bas. Une révision de cet indicateur n’est pas à exclure. Ce qui impose encore plus de sélectivité sur les locataires. Et un recentrage vers les quartiers prime des grandes métropoles européennes.
Toujours bureaux, donc. A quoi faut-il s’attendre en termes de valorisation ? Car, c’est la grande question : les valeurs d’expertise, en fin d’année, vont-elles constater une baisse de valeur des actifs tertiaires, et notamment des bureaux ?
Jean-François Chaury – C’est une bonne question. Sachant, qu’effectivement, nous ne disposons pas encore des premières évaluations. Ce qu’on constate aujourd’hui, en Allemagne et en Espagne en tout cas, c’est un léger recul des valeurs en Espagne. Pour nous, c’est donc un marché avec plus d’opportunités. Qui va nous permettre d’aller chercher plus de rendement que sur d’autres marchés européens. Avec, toujours, une sélectivité accrue en termes de locataires. En Allemagne, nous n’observons pas de tendance baissière. Nous ne nous attendons donc pas à des corrections des valeurs en fin d’année. Sur les bureaux en tout cas. Mais tout dépend de la position aussi et du positionnement des actifs. En région parisienne, on entend dire que la Défense va souffrir un petit peu plus que le QCA (Quartier central des affaires) parisien. Ce sera sans doute le cas…
Et les autres classes d’actifs ?
Jean-François Chaury – A très court terme, certaines risquent de souffrir un petit peu plus aussi. De ce point de vue, les bureaux demeurent un petit peu plus sécurisés à court terme. Mais, avec un nouveau confinement, les incidences économiques frapperont l’ensemble des classes d’actifs…
La crise touche les actifs immobiliers. Elle touche les acteurs de la pierre-papier également. Des mutations sont en cours. Certaines sociétés de gestion risquent de se retrouver fragilisées, de devenir des proies, éventuellement, pour d’autres acteurs, plus solides. Comment vous positionnez-vous, Advenis REIM, dans ce marché en consolidation ?
Jean-François Chaury – Nous allons plutôt essayer de cibler d’autres sociétés… En réalité, nous regardons effectivement le marché. Comme lors de toutes les crises, il y aura des opportunités à saisir. Mais nous croyons davantage à la croissance organique. Car ce n’est pas forcément très simple de «récupérer » des SCPI déjà commercialisées. Elles ont un historique, des habitudes en termes d’assemblée générale…
Et des conseils de surveillance déjà constitués…
Jean-François Chaury – Et des conseils de surveillance, accessoirement. Ce qui explique que nous soyons plus enclins à parier sur la croissance organique. Nous devrions d’ailleurs lancer une ou deux nouvelles solutions dans les mois qui viennent…
Plus précisément ?
Jean-François Chaury – Il s’agira de nouvelles thématiques. L’une des solutions lancées avant la fin de l’année sera plus « ouverte ». Elle ne sera pas exclusivement investie en bureaux… Celle qui devrait voir le jour l’année prochaine aussi… mais il est encore trop tôt pour en parler. Ce qui est clair, c’est qu’effectivement nous allons chercher à diversifier nos actifs…
Un sujet sur lequel nous reviendrons prochainement. Merci.
Propos recueillis par Frédéric Tixier
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A propos d’Advenis REIM(i)
Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM), agréée auprès de l’Autorité des Marchés Financiers sous le n° GP18000011, est depuis août 2018 la société de gestion des SCPI d’Advenis, groupe indépendant créé en 1995 et coté sur Euronext Paris. Advenis REIM conçoit et gère une gamme de dix fonds immobiliers (SCPI) à destination d’une clientèle privée et institutionnelle. Ces dix SCPI à vocation fiscale ou d’entreprise, conçues avec une approche innovante, sont principalement investies en France, en Allemagne et désormais en Europe du Sud. L’offre immobilière d’Advenis REIM se distingue par une maîtrise de la chaîne de valeur immobilière et leur financiarisation au travers des différentes filiales du groupe Advenis. La capitalisation des fonds immobiliers gérés par Advenis REIM est de près de 620 millions d’euros à fin 2019.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
