SCPI, ce qu'on ne dit pas sur le report à nouveau

Le “report à nouveau” des SCPI indique le montant de leurs réserves. Voilà l’idée qui était la plus largement répandue, jusque très récemment…

L’émission « La gestion de patrimoine dans tous ses états » rebondit sur le récent article de Guy Marty qui a pris à contre-pied l’information courante sur les SCPI. Cet article montre, exemples à l’appui, que le report à nouveau ne donne pas une bonne mesure des réserves. Or cette question des réserves prend de importance au moment où des nuages obscurcissent l’horizon économique. De quelle marge de manœuvre dispose telle ou telle SCPI pour éventuellement compléter le revenu distribué aux associés ? Quels sont les bons indicateurs ? Pourquoi n’étaient-ils pas utilisés dans l’analyse des SCPI ? Guy Marty a répondu à Fabrice Cousté, sur Radio Patrimoine.

L’une des questions que se posent aujourd’hui les associés de SCPI -actuels ou futurs- est évidemment la capacité de ces véhicules de continuer à distribuer des revenus en dépit des conséquences économiques de la crise sanitaire. Et avec quel niveau de rendement… C’est ce que rappelle Fabrice Cousté, rédacteur en chef à Radio Patrimoine, au micro face à Guy Marty, fondateur du site pierrepapier.fr.

Le report à nouveau ne constitue qu’une partie des réserves des SCPI

Pour y répondre, la plupart des observateurs des SCPI évoquent le niveau de leurs réserves. Qu’ils évaluent en prenant en compte, quasi exclusivement, le montant des reports à nouveau[1], ou « RAN ». Erreur… « La question des réserves est très mal analysée. Le report à nouveau, seul, ne veut rien dire », répond Guy Marty. D’autres indicateurs sont en effet à intégrer pour obtenir une vision plus pertinente des véritables réserves des SCPI. Il s’agit notamment des plus-values engrangées par ces véhicules lors de la revente d’une partie de leurs actifs. Des plus-values qu’elles n’ont pas encore distribuées. Et qui figurent donc bien dans leurs réserves disponibles. « Si vous ajoutez au report à nouveau le montant des plus-values distribuables, la cartographie des SCPI les plus à même de lisser leurs revenus au cours des prochains mois change du tout au tout », précise Guy Marty.

Prendre en compte les plus-values distribuables ET latentes

Une autre ressource est également à prendre en compte : les plus-values « latentes » -ou potentielles- dont pourrait disposer une SCPI. Ces plus-values, qui résultent de l’écart entre la valeur d’expertise du patrimoine de la SCPI et sa valeur d’acquisition[2], ne sont certes pas immédiatement mobilisables. Mais, rappelle Guy Marty, les SCPI les plus anciennes, dont le niveau des plus-values latentes est important, « ont la possibilité de vendre un ou plusieurs immeubles pour matérialiser une partie de ces plus-values. Puis de les distribuer à leurs associés pour compléter ou renforcer les revenus issus des loyers perçus ».

Par exemple, si à un moment particulier la société de gestion de la SCPI voulait distribuer 0,5 ou 1% de plus à ses associés, elle devrait peut-être céder 1 à 2 % de son patrimoine. Cela se retrouverait sans doute en partie dans la valeur de la part. Mais si l’on constitue des réserves en période favorable, n’est-ce pas pour les utiliser en période difficile ?

Les SCPI ont connu des évolutions importantes

Pour juger de la capacité des SCPI à maintenir leurs rendements, il faut donc aller plus loin que le report à nouveau et « creuser un peu plus dans les documents comptables », reconnait Fabrice Cousté. Mais « pourquoi ces analyses ne sont-elles pas relayées par les nombreux sites internet et plateformes dédiés à l’information ou à la distribution des SCPI, qui ont fleuri sur la toile depuis l’explosion de la collecte des véhicules de la pierre papier ? », s’interroge-t-il. « Pourquoi personne n’en a parlé avant votre article ? ». Guy Marty rappelle que la croissance a fait évoluer les SCPI. Elles ont changé de dimension. De plus, « il y a eu la directive AIFM, puis un nouveau plan comptable pour les SCPI, puis le nouveau règlement général de l’AMF. Et puis encore d’autres évolutions dans les techniques de gestion de ces véhicules. Tout cela n’a pas forcément été pris en compte », constate-t-il.

Tous les analystes n’en sont pas…

En ajoutant un aspect important à ses yeux.  « Normalement, on conseille les clients à partir d’une recherche. Ces deux activités sont distinctes. Le rôle de la distribution est d’apporter de la pédagogie, une bonne traduction, à partir d’une véritable recherche ». Or cette recherche existe, elle se fait à l’IEIF. « C’est un organisme scientifique, qui a mis en place une méthodologie d’analyse financière des SCPI éprouvée et évolutive », rappelle Guy Marty. Le site pierrepapier.fr s’appuie sur les travaux de l’IEIF pour publier ses analyses des réserves… et surtout ce media n’est pas un site de vente ! « Le mélange des deux métiers n’est pas idéal » précise Guy Marty. On aime bien savoir si l’on a affaire à un article ou à un publireportage…

Le mot de la fin

En concluant sur une note optimiste. Sans préjuger de l’ampleur ni de la durée de la crise en cours, il constate que les SCPI – en particulier celles qui se sont constituées des réserves, donc une marge de manœuvre – « sont de bons navires pour traverser la tempête ». Dont acte…

La rédaction de pierrepapier


[1] Le report à nouveau est la part du résultat bénéficiaire d’une SCPI qui, au lieu d’être distribuée aux associés, est gardée par la société

[2] Coût d’achats des immeubles plus travaux d’amélioration des immeubles

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