Logistique : les investissements devraient avoisiner les 2,4 Md€ en 2018

C’est l’hypothèse formulée par Arthur Loyd Logistique, dans sa dernière étude consacrée à ce segment du marché de l’immobilier d’entreprise. 1,8 Md€ sont déjà comptabilisés fin septembre. Les taux de rendement de ces actifs sont toujours en phase de compression.

L’appétit des investisseurs pour les actifs du secteur logistique ne se tarit pas. Selon les derniers chiffres publiés par Arthur Loyd Logistique, les volumes des investissements enregistrés au cours des neufs premiers mois de l’année atteignent 1,8 Md€, « presque le record de l’année 2017 – 2 Md€ – ».

Un marché porté par les transactions de portefeuilles

Ce sont une nouvelle fois les transactions de portefeuilles qui dominent le marché. Arthur Loyd Logistique estime qu’elles représentent 70% des volumes, contre 58% sur les 9 premiers mois de 2017. BNP Paribas Real Estate, qui publie lui aussi une étude consacrée au marché des entrepôts de plus de 5 000 m2 en France, recense pour sa part environ 1,5 Md€ d’investissements sur les trois premiers trimestres 2018, avec une part des transactions de portefeuille estimée à 63%. Les deux spécialistes immobiliers citent de conserve les plus grosses opérations de l’année, tel le portefeuille Azurité vendu par Goodman à Blackstone pour 215 M€.

Compression des taux de rendement

BNP Paribas Real Estate constate par ailleurs que les investisseurs étrangers sont toujours aussi majoritaires : ils concentrent plus de 80% des montants engagés depuis le début de l’année. Il s’agit « essentiellement de fonds américains, mais aussi allemands et anglais », précise le courtier. Cet engouement des opérateurs induit toujours autant de pression sur les taux de rendement. BNP Paribas Real Estate situe toujours le taux « prime » autour de 4,75%, mais estime qu’il devrait s’établir autour de 4,5% d’ici la fin de l’année. Arthur Loyd Logistique constate la même fourchette (4,5% – 4,75%), mais pense que le mouvement de compression des taux pourrait s’achever, « notamment sur la Dorsale ». Les taux de rendement sur les messageries « qui connaissent un réel regain d’intérêt auprès des investisseurs, avec l’explosion du e-commerce et la nécessité pour ses acteurs de se rapprocher des grands centres urbains », explique Nicolas Chaumette, chez Arthur Loyd Logistique, pourraient en revanche continuer à baisser.

Fort succès auprès des utilisateurs

Si les investisseurs sont friands d’actifs logistiques, c’est que la demande pour ce type de biens, côté utilisateurs, est elle aussi en forte progression. 1,85 million de mètres carrés ont été commercialisés en France sur les 9 premiers mois de l’année selon Arthur Loyd Logistique. Un volume inférieur à celui constaté sur la même période en 2017, mais qui reste très supérieur à la moyenne constatée ces cinq dernières années. Le marché des entrepôts est en effet en pleine effervescence. « Les entreprises de la logistique française continuent d’évoluer dans un environnement en pleine restructuration », explique BNP Paribas Real Estate, et doivent également faire face à une nouvelle concurrence avec « l’arrivée et l’extension dans l’Hexagone de géants tels qu’Amazon », qui redéfinissent les règles du jeu. « Au total, nous prévoyons un atterrissage proche des 2,9 millions de mètres carrés en 2018 grâce aux prises à bail de plateformes comprises entre 40 000 m² et 90 000 m² qui seront finalisées au quatrième trimestre 2018. Après un démarrage assez timide, l’année 2018 devrait constituer un très bon cru », conclut de son côté Didier Terrier chez Arthur Loyd Logistique.

Frédéric Tixier


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(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société