La revue « Enjeux Ile-de-France » (Crocis) vient de publier une étude dédiée à l’immobilier francilien. Sans surprise, elle constate une survalorisation des prix de la capitale, comparés au reste de la France, mais aussi des autres métropoles européennes. Elle s’interroge également sur l’impact potentiel du Grand Paris et du Brexit sur ces disparités régionales et nationales.
Le constat est connu : les prix des logements anciens en Ile-de-France ont très largement plus progressé que ceux de l’immobilier provincial. En 20 ans[1], les premiers ont été multipliés par 2,7 (+171,4%), contre un peu plus de 2,3 pour les seconds (+132,1%).
Plus réactifs à la hausse, plus résilients à la baisse – Un écart qui s’est construit, explique Mickaël Le Priol dans une étude récemment publiée par le Crocis[2], essentiellement au cours de deux périodes. Les prix franciliens ont en effet nettement plus profité de la période de reprise post-crise 2008/2009 (+24,0% vs +8,3% en province entre le 2T 2009 et le 4T 2011). Ils se sont ensuite montrés beaucoup plus résilients lors de la baisse observée à partir de 2012 (-5,4 % contre -6,5 % entre le 4T 2011 et le 1T 2016). Une déconnexion qui s’explique par la structure du marché francilien, caractérisé par un important déséquilibre entre l’offre et la demande.
D’importants écarts entre départements – Une propriété qui s’applique essentiellement à Paris et à sa proche banlieue. Mickaël Le Priol rappelle que les évolutions de prix ont été très hétérogènes d’un département à l’autre. Si les variations des prix des seuls appartements, entre le 1T 1996 et 1T 2016, se sont élevées à 174,6 % en moyenne au niveau régional, elles ressortent à 226,4% à Paris intra-muros. Et seulement à + 110,8 % et + 110,9 % en Essonne et en Seine-et-Marne. Résultat, les prix sont aujourd’hui trois fois plus élevés à Paris que dans ces deux départements.
Effet Grand Paris et Brexit – L’auteur rappelle également que ce déficit structurel entre offre et demande est loin d’être comblé. Plus de 70 000 logements ont certes été autorisés à la construction en 2015, soit 45% de plus que la moyenne sur la période 1991/2014. Mais cela reste insuffisant pour rattraper le retard accumulé. L’effet « Grand Paris » pourrait peut-être modifier la donne. « Les villes nouvellement desservies par le métro vont voir leur attractivité augmenter et l’immobilier aux abords des 68 nouvelles gares programmées va profondément changer », écrit Mickaël Le Priol. Pour l’heure, toutefois, « les prix du foncier et des logements aux abords des futures gares du Grand Paris n’ont pas enregistré de variations déconnectées de la moyenne du marché », relativise-t-il. Constatant par ailleurs l’hétérogénéité des prix et de leurs variations entre Paris et les autres métropoles européennes, il estime que le Brexit pourrait avoir un effet, sur l’immobilier britannique bien sûr, mais également français. « Environ un demi-million de Britanniques possède un appartement ou une maison en France », constate l’étude. Un désengagement de ces propriétaires pourrait avoir un impact négatif en province. A contrario, « si certaines banques décidaient de (ré)installer une partie de leurs effectifs dans le Grand Paris, ces derniers deviendraient des acquéreurs potentiels ». Une demande supplémentaire sur le marché immobilier francilien qui tirerait alors les prix vers le haut…
[1] Entre le 3e trimestre 1997 et aujourd’hui
[2] Enjeux Ile-de-France, n°185 – Septembre 2016 – Crocis
