Les fonds allemands ne pouvant faire face à leurs obligations de distribuer un minimum de rendement à leurs associés sont contraints à se liquider d’ici 2017. Leurs actifs représentent près de 20 milliards. C’est une somme conséquente, comparable à la totalité de la capitalisation des SCPI françaises (25 milliards d’euros), mais heureusement ces portefeuilles sont investis dans toutes l’Europe. Cependant une revue pays par pays montre que les effets de ces « ventes forcées » seront très différents d’un marché à l’autre.
– 13 fonds ouverts allemands sont actuellement en liquidation et 5 autres « gelés » avec une éventuelle réouverture ou liquidation entre novembre 2012 et juin 2013
– Près de 20 milliards d‘euros d’actifs sont à vendre selon l’estimation de DTZ
– Ces « ventes forcées » représentent 8% du volume annuel d’investissement en Europe
– Conséquence : une baisse des prix anticipée dans certains marchés européens comme l’Italie, l’Espagne ou le Benelux
DTZ, une société du groupe UGL, a récemment publié une nouvelle étude concernant l’impact de la liquidation des fonds allemands sur le marché de l’investissement.
Depuis leur retour sur le marché en 2010, 13 fonds ouverts allemands ont vendu environ 5,7 milliards d’euros d’actifs en Europe, dont 3,9 milliards d’euros d’immeubles tertiaires, essentiellement en Allemagne, en France et au Royaume-Uni. Selon l’étude de DTZ, le processus de liquidation de ces fonds entrainera la mise sur le marché de 20 milliards d’euros d’actifs, dont ceux de CS Euroreal (5,3 milliards d’euros), SEB ImmoInvest (4,8 milliards d’euros) et KanAm Grundinvest Funds (3,5 milliards d’euros).
Selon Magali Marton, directrice des études CEMEA chez DTZ et auteur de cette étude, « la question essentielle est de savoir si les marchés locaux ont la capacité à absorber ces ventes forcées sans déprécier les valeurs vénales. Nous estimons qu’elles devront se réaliser d’ici avril 2017, et représentent une valeur totale de 18,4 milliards d’euros. C’est près de 8% du volume d’investissement en Europe et 5% de celui investi dans les marchés « core » que sont l’Allemagne, la France et le Royaume-Uni. En Europe du Sud et au Benelux, ces cessions vont représenter 12% et 29% des volumes d’investissement actuels. On peut donc légitimement anticiper dans ces deux régions des difficultés sur les prix de cession qui n’atteindront probablement pas les montants attendus».
L’étude met en évidence la grande diversité du poids de ces ventes forcées selon les pays en Europe : de 4% du volume investi entre 2010 et 2012 pour les pays nordiques, à 29% pour le Benelux. Au sein des 3 marchés « core », l’Allemagne se détache avec un ratio de 13%.
Le niveau très bas des investissements depuis 2010 doit cependant nous amener à relativiser cette première approche. Une analyse plus fine du montant potentiel de ces ventes forcées rapporté à la valeur du parc immobilier d’entreprise en Europe reflète une image à plus long-terme et plus optimiste de la situation. Les résultats sont ainsi nettement plus favorables en Europe du Sud alors que l’Europe de l’Est et l’Europe Centrale, comme le Benelux, atteignent les ratios les plus élevés avec respectivement 1% et 1.6%, à comparer à 0.7% pour la moyenne européenne. En croisant ces 2 approches, on peut alors identifier les marchés où l’impact de la liquidation des ventes forcées sera le plus fort. C’est le cas pour le Benelux, l’Europe Centrale et dans une moindre mesure l’Allemagne.
Magali Marton poursuit : “fin septembre 2012, nous avons identifié quelques 612 actifs qui seront mis en vente à travers le monde par les fonds ouverts allemands. Ce qui représente un patrimoine de 9 millions de m², dont 8,2 millions de m² en Europe. L’essentiel de ces portefeuilles concerne des actifs de bureaux, les opportunités en actifs commerciaux comptant pour 1,6 millions de m². Anticiper la réaction des investisseurs devant ces ventes forcées d’actifs par les fonds allemands est un exercice difficile. L’incertitude ambiante les pousse aujourd’hui à opérer avec une très grande sélectivité principalement orientée vers les actifs de grande qualité dans les marchés les plus liquides. C’est sur cette même base que les acquéreurs potentiels vont s’intéresser à ces opportunités d’investissement issues de la liquidation de ces 13 fonds allemands ».
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