Foncière des Régions reste sur la défensive

fonciereregionLa SIIC présente dans les bureaux, la logistique et le logement a livré des résultats 2012 solides. Les perspectives 2013 sont stables. Un relèvement de la note de l’agence S&P serait de bon augure pour le cours de Bourse.

Foncière des Régions parviendra-t-elle à améliorer son rating auprès des agences de notation ? C’est l’une des variables clefs de l’avenir du titre de cette société d’investissement immobilier cotée en Bourse. Ce serait le couronnement d’efforts réalisés par son management qui a déjà ramené son ratio d’endettement à la valeur de son patrimoine (loan to value) à 45,2 % à la fin 2012 (contre 56 % en 2008). Sa note actuelle « BBB- », la dernière participant à la catégorie dite d’investissement (« investment grade ») lui donne déjà un accès au marché obligataire comme ce fut le cas en octobre dernier quand Foncière des Régions a levé 500 millions d’euros à échéance 2018 avec un coupon fixe de 3,875%. Ce qui a permis au coût moyen de la dette de redescendre à 4 % (contre 4,2 % un an plus tôt et 4,9 % en 2008) mais il faudrait désormais que la note de Standard & Poor’s soit relevée pour amoindrir les frais financiers et que Foncière des Régions reste compétitive face à ses grandes concurrentes mieux notées ou à des acteurs comme les fonds souverains et les fonds de pensions, voire certains gros investisseurs familiaux pour que Foncière des Régions puisse reprendre confortablement le chemin de la croissance. Et notamment financer à un coût attractif son pipeline de projets qui va mobiliser 1,4 milliard d’euros. Le ratio de couverture des intérêts des emprunts (2,6 fois) suggère un relèvement de cette note.

En attendant Foncière des Régions a produit des résultats 2012 très légèrement inférieurs aux attentes des analystes qui étaient surtout demandeurs de l’achèvement de la restructuration financière qui a conduit Foncière des Régions à céder pour 900 millions d’actifs l’an dernier. Les loyers bruts 2012 sont en hausse de 0,3%, à 502 millions d’euros grâce à une croissance organique de 2,1 % qui compense l’effet des cessions de 2012. Malgré l’érosion du résultat net par action (-0,7 %) Foncière des Régions va maintenir son dividende à 4,2 euros par action (offrant un beau rendement de 6,7%) car le résultat net récurrent EPRA s’inscrit en légère croissance (+1,3 %) à 292 millions.

A noter également, la baisse de 2,5 % en 6 mois de l’actif net par action, à 66,9 euros en raison de la mise en valeur de marché de la dette, ainsi que d’une hausse des taux de capitalisation (+ 20 points de base sur six mois sur l’ensemble du portefeuille, dont 50 points de base, soit 0,5 %, sur les actifs italiens, et + 10 points de base sur les bureaux France) ne laissant subsister qu’une faible décote sur le cours de Bourse (61,59 euros jeudi 21 février).

Malgré un environnement économique qui reste difficile, et compte tenu de son positionnement immobilier partenarial, ainsi que de l’ensemble des réalisations de l’année 2012, la société foncière se donne pour objectif un résultat net récurrent stable pour 2013.

Ces perspectives de résultats stables ne sont donc pas un facteur de hausse pour le titre. Le booster est plutôt à chercher du côté du relèvement de la notation de la dette.

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Le 21 février 2013, au cours de 61,59 euros, sa capitalisation boursière ressort à 3,62 milliards d’euros.

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