Du rêve, à la réalité

« Le scénario rêvé d’une croissance mondiale auto-entretenue n’est plus », écrit Béatrice Guedj, Senior Advisor à l’IEIF, dans son dernier commentaire de marché sur l’immobilier d’investissement dans le monde. Or, sur les marchés immobiliers, notamment en Allemagne, la contraction des exportations affecterait rapidement les secteurs de la logistique et des bureaux, prévient-elle.

Le scénario rêvé d’une croissance mondiale auto-entretenue n’est plus : l’« effet papillon » de la guerre commerciale n’a pas encore créé de « chaos », mais déjà de sérieuses turbulences.

Une croissance mondiale soutenue mais avec des prévisions légèrement ajustées à la baisse et des risques en hausse.

Aux Etats-Unis, l’inflation est à 2,8 %, le rythme le plus élevé depuis février 2012. Les prix à la production marquent leur plus nette hausse sur un an depuis plus de six ans. Le taux de chômage poursuit sa baisse à 3,8 % avec une économie qui tourne à plein régime. Le FMI confirme que la croissance américaine restera supérieure à son potentiel, mais freinerait fortement à partir de 2020. En Europe, l’échiquier politique s’est redéfini en Espagne, en Italie et en Allemagne. En zone euro, la balance commerciale vis-à-vis du reste du monde est excédentaire à hauteur de 80 Mds€ jusqu’en mai. Cette bonne nouvelle est finalement déjà derrière nous. La guerre commerciale, via une hausse des droits de douane de 25 %, va peser sur le potentiel de croissance en 2018 et 2019, en sus du renchérissement des prix de « sortie » notamment dans l’industrie manufacturière (82 % des exportations hors UE). Car 33 % des exportations européennes sont en direction des Etats-Unis, notre premier partenaire commercial.

L’Allemagne, première victime.

L’Allemagne, économie la plus exportatrice de la zone euro, qui compte pour 30 % des exportations européennes hors UE, serait la première victime de la hausse des tarifs douaniers. Dans une moindre mesure, les Pays-Bas, la France et l’Italie, avec respectivement 11 %, 9 % et 8 % ne seraient pas épargnés non plus. Pour rappel, 40 % des exportations hors UE émanent de l’industrie automobile.

A cet égard, les indices boursiers ne trompent pas : le Dow Jones européen, excluant le Royaume- Uni, dans les différents secteurs des biens de consommation et des secteurs technologiques, s’est fortement retourné au cours des derniers mois. Sur les marchés immobiliers, notamment en Allemagne, la contraction des exportations affecterait deux secteurs rapidement : la logistique, dont les carnets de commande sont pour partie garnis par la demande extérieure ; et le bureau, via la demande des grands locataires manufacturiers (de l’automobile, des machines-outils ou encore de la chimie). En plus du ralentissement, déjà acté par une érosion des indicateurs de confiance, la croissance locative des métropoles allemandes, tous secteurs confondus, pourrait être revue à la baisse via ce nouveau choc exogène de la demande. Enfin, le secteur logistique, médaille d’or en termes de rendement dans de nombreux pays européens, serait à l’avenir plus vulnérable.

« Football Nation »

En France, après la « Start-up Nation », la « Football Nation » : la victoire des Bleus pourrait soutenir la confiance des ménages comme en 1998, une période au cours de laquelle l’index avait progressé pendant trois mois et coïncidé avec un léger renforcement de la croissance économique. Si le rêve pouvait, là aussi, devenir réalité ! Le ralentissement de l’emploi salarié sur un rythme de 0,8 % l’an, contre une moyenne de 1,1 % depuis 2015, témoigne d’un changement de régime en termes de croissance de l’activité dans la sphère réelle. La hausse du coût des matières premières pèserait sur les marges des entreprises. Pour l’heure, en dépit d’une révision à la baisse de la croissance française, aucun péril en la demeure : le jeu des réformes devrait finalement atteindre son but !

Relèvement de taux

La FED est conforme à son agenda : la cible des Fed Funds a été relevée de 1,75 à 2 % et l’autorité monétaire pourrait accélérer la normalisation dans les mois qui viennent. La BCE joue les prolongations du QE avec un arrêt des achats conditionné à l’évolution du cycle économique. Les taux souverains se sont détendus sur les périphériques mais l’équilibre reste fragile. Sur les émergents, la dynamique reste soumise aux tensions sur le change notamment au Brésil, au Mexique et en Argentine dans le sillage des risques politiques et protectionnistes.


A propos de Béatrice Guedj
Titulaire d’un doctorat en économie mathématique, Béatrice Guedj a été chercheur au CREST et membre du laboratoire d’économétrie du Cnam, en charge de la modélisation pour le secteur de la construction et des marchés immobiliers au sein de Rexecode (2000-2003), puis Managing Director de la recherche chez Grosvenor pour l’Europe, de 2004 à 2016. Elle a ensuite occupé le poste de Directrice de la recherche et des études à l’IEIF, puis a rejoint Swiss Life REIM France en tant que Directrice de la recherche et de l’innovation, en mars 2018. Béatrice Guedj est également Senior Advisor pour l’IEIF.

A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.