La SCPI à capital fixe gérée par AEW Ciloger procède à une augmentation de capital. Elle espère recueillir 45 M€ de nouvelles souscriptions. Fin mars, Fructipierre était en situation de surinvestissement à hauteur de 58 M€. La SCPI confirme un taux de distribution prévisionnel 2018 de 4,02%.
Plus d’un an et demi après avoir bouclé sa dernière augmentation de capital, Fructipierre, la SCPI bureaux à capital fixe gérée par AEW Ciloger, s’ouvre de nouveau aux souscriptions.
45 M€ de souscriptions nettes attendues
La SCPI sera en augmentation de capital (la 25e) à compter du 30 juillet 2018, avec une date prévisionnelle de clôture fixée au 31 janvier 2019. La société espère émettre 82 720 parts nouvelles au prix de 544 € (dont 329 € de prime d’émission), soit près de 45 M€ de capital additionnel. Le minimum de souscription est fixé à 15 parts. Le nouveau prix de souscription représente 94,74% de la valeur de réalisation à fin 2017 (574,19 €), et s’établit à quelques pourcents au-delà du prix acquéreur moyen constaté sur le 1er trimestre 2018 (542,61 €). Il est supérieur de 3,62% au prix de souscription (525 €) affiché lors de l’augmentation de capital d’octobre 2016, reflétant ainsi en partie la revalorisation du patrimoine de la SCPI au cours de l’exercice écoulé (+4,35%, à périmètre constant).
Sur-investissement net de 58 M€ à fin mars
Cette augmentation de capital intervient alors que la SCPI est en situation de sur-investissement depuis déjà plusieurs mois. De 11 M€ à la fin du 3e trimestre 2017, le montant de ses acquisitions non financées par du capital est passé à 40,7 M€ fin 2017, suite à l’acquisition d’un immeuble de bureaux dans le 8e arrondissement parisien pour 31,8 M€, et à 58 M€ à la fin du 1er trimestre 2018. Le 31 mars dernier Fructipierre s’est en effet portée acquéreur d’un autre immeuble, dans le 9e arrondissement cette fois, pour 24,3 M€. Dans le même temps, la SCPI a continué de mettre en œuvre son programme d’arbitrages, qui l’a conduit à céder pour 15,2 M€ d’actifs « non stratégiques ou arrivés à maturité » durant l’exercice 2017, et pour déjà 7,75 M€ au cours du 1er trimestre.
Fluctuation du taux d’occupation financier
Toutes ces opérations ont notamment pour but d’améliorer le taux d’occupation financier de Fructipierre, qui n’arrive toutefois pas à s’installer durablement au-dessus de 85%. De l’ordre de 87,6% en 2015, il était tombé à 83,67% en moyenne en 2016, pour ensuite se rétablir à 85,73% sur 2017. Le 1er trimestre 2018, à 83,37%, marque une nouvelle rechute, le taux de vacance du patrimoine de Fructipierre repassant de 7,37% à 9,49%. Ces résultats en dent-de-scie n’empêchent toutefois pas la SCPI de maintenir pour 2018 un objectif de dividende identique à celui versé en 2017 (21,80 € par part, soit un DVM de 4,04%) soit, sur la base du prix acquéreur moyen du 1er trimestre et du nouveau prix de souscription, un rendement compris entre 4,01% et 4,02%. Il convient également de noter que la SCPI, qui dispose d’importantes réserves de plus-values, a en outre pu conforter son report à nouveau en 2017, celui-ci s’établissant à la fin de l’année dernière à 4,79 € par part (soit 3,5 mois de distribution courante), contre 3,55 € à fin 2016 (2,4 mois de distribution courante).
Frédéric Tixier
A propos d’AEW Ciloger(i)
Au travers des fonds grand public, AEW Ciloger gère 22 SCPI et 2 OPCI grand public, soit plus de 5,5 Mds€ d’actifs, et accompagne environ 80 000 associés dans leurs investissements immobiliers. La société de gestion se classe parmi les trois premiers acteurs de l’épargne immobilière intermédiée en France et développe une expertise dans l’ensemble des métiers de l’asset management immobilier pour compte de tiers. Le patrimoine géré est représentatif des secteurs de l’investissement immobilier en termes de typologie (bureaux, commerces, résidentiel) et de localisation (Ile-de-France et principales métropoles régionales, principales villes de la zone euro). AEW Ciloger distribue ses produits à travers trois grands réseaux bancaires, les principales plateformes d’assurance et une sélection de conseillers en gestion de patrimoine partenaires. AEW Ciloger est une filiale d’AEW SA. Les actionnaires d’AEW SA sont Natixis Global Asset Management et La Banque Postale.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
