Le crowdfunding immobilier, en tant que source de financement, compte de plus en plus. On a vu plusieurs formes de crowdfunding bénéficier d’une belle croissance. Voici le dernier-né parmi les formules possibles, le financement participatif. Le financement « en partage de revenus futurs ». Attention, séduisant mais non régulé !
Le crowdfunding immobilier n’a plus de secret pour vous ? Que dis-je « le » … « les » !? Ah ? Oui, je vous présente aujourd’hui une nouvelle utilisation et donc une autre utilité du crowdfunding immobilier. Le partage de revenus futurs, autrement nommé RBF (Revenue-Based Financing) ou « royalties ».
Mais, en préambule, rappelez-vous : le financement participatif consiste à
- Lever des fonds, principalement grâce à des obligations, actions, prêts rémunérés ou non,
- Via une plateforme internet agrée,
- Afin de financer un porteur de projet (promoteur, marchand de biens, aménageur foncier,
- Par exemples pour le secteur immobilier).
Quand l’argent est prêté, le taux d’intérêt est fixé et défini à l’avance.
Depuis novembre 2023, toutes les plateformes doivent pour exercer, avoir obtenu le statut européen de Prestataire de Services en Financement Participatif (PSFP).Ce statut très contraignant protège l’investisseur.
En ce qui concerne le partage de revenus, il s’agit d’une méthode de financement qui propose à des investisseurs :
Les grandes catégories de crowdfunding
Pour rappel, voici les principales formes de financement participatif:
- Le recueil de dons simples (« donation-based crowdfunding»). Le don contre don, proche de la vente en souscription ou pré-vente (« reward-based crowdfunding »). Il s’adresse ainsi à tous les secteurs d’activité.
- Le financement par le public de prêts à des particuliers ou des entreprises, avec ou sans intérêt (« debt crowdfunding ». On l’appelle aussi « crowdlending » ou « Peer-to-Peer lending »).
- La souscription de titres financiers (actions ou obligations) émis par des sociétés. parfois en co-investissement avec des investisseurs professionnels. On l’appelle «investment-based crowdfunding» ou « crowdequity » pour les investissements en actions). Ou encore «crowdinvesting».
- Enfin, l’investissement en royalties, « royalty-based crowdfunding » ou « profit sharing ». Il s’agit d’un hybride entre le financement par emprunt et par capitaux propres. L’investisseur dispose d’un contrat de cession de revenus futurs. Nous l’expliquons dans cet article.
Le partage de revenus futurs, en bref
Ainsi cette forme de crowdfunding consiste à :
- avancer une somme d’argent à des porteurs de projets,
- dans du locatif, pour des marchands de bien ou tout autre activité qui n’a pas forcément de lien avec l’immobilier,
- avec une rémunération qui sera indexée sur le chiffre d’affaires généré par l’activité financée.
Donc la rémunération n’est pas fixe. Elle dépend du chiffre d’affaires généré. En quelque sorte, on aligne les intérêts entre l’investisseur et le porteur de projet. Tous les deux ont en effet intérêt à aller chercher le maximum de chiffre d’affaires avec l’activité financée. Dans le meilleur des mondes. Car attention, il s’agit d’un mode d’investissement non régulé.
Comment fonctionne cette forme de crowdfunding ?
L’activité de « crowdfunding en partage de revenus futurs » s’appuie sur un contrat qui n’est pas réglementé. Contrairement au crowdfunding « sous forme de prêt/obligation/action ». Seul le droit civil encadre Le contrat de partage de revenus. Chaque partie a sa part du contrat : l’une avance l’argent et l’autre partage son chiffre d’affaires.
On notera que la plupart des plateformes utilisant ce mode de financement ne l’ont pas choisi par facilité. Il n’est pas nécessairement intentionnel de chercher un trou dans la raquette réglementaire. En fait les législateurs/régulateurs n’ont pas initialement visualisé cet outil comme pouvant présenter de l’intérêt dans ce cadre d’activité. Cette méthode de financement existe pourtant depuis plus de 10 ans outre-Atlantique, et commence à se développer en France. De fait, l’AMF s’y intéresse de plus en plus. En décembre 2022, elle a rappelé à juste titre que la communication d’un certain nombre de plateformes – qui utilisaient en général le terme « royalties » – était extrêmement ambiguë. Car faisait miroiter une espèce de droit de propriété à des investisseurs qui n’en avaient absolument pas.
La position de l’AMF… et celle des professionnels
L’AMF pense judicieusement qu’il faut poursuivre les efforts de transparence et même les inscrire dans un cadre contraignant. Mais elle a une position qui se distingue beaucoup de ses homologues européens. Elle veut en effet faire entrer cette formule dans la réglementation du financement participatif. Et notamment le règlement européen PSFP. Or ces produits n’en relèvent pas. « Or en France c’est la notion de titre financier qui permet effectivement d’encadrer les plateformes. Et elle est très claire. Elle comprend d’un côté des titres de capital (par exemple les actions) et de l’autre côté les titres de créance (pour simplifier, les obligations). Or le contrat de partage de revenus – qui certes prévoit une créance au profit des investisseurs, mais une créance qui est conditionnelle et surtout qui est variable dans le temps – ne crée pour autant pas de titre de créance », nous précise Dominique Stucki, avocat associé chez Pledge.
Donc le règlement européen ne constitue pas une épée de Damoclès pour le financement en partage de revenus futurs. Cependant Stanislas Gobert, président de la Fédération des Plateformes de Partage de Revenus (F2PR) apporte des précisions. Pour lui, l’objectif de créer de la transparence pour les plateformes et une loyauté vis-à-vis des investisseurs , est salutaire. Il mérite davantage d’échanges avec les professionnels. Ce serait constructif pour le secteur, qui est à l’écoute et ouvert à ces échanges. À défaut d’établir un cadre légal, on pourrait établir un cadre auto-régulé. Avec une véritable discipline interne. Et même potentiellement des pouvoirs d’exclusion à l’encontre de ceux qui ne respecteraient pas les droits et intérêts des investisseurs.
Crowdfunding, pas de profit sans risque
Dans ce contexte, l’attention des investisseurs doit portât sur une analyse attentive des contrats. Puisqu’il n’y a pas de cadre réglementaire,’une plateforme mal intentionnée pourrait utiliser ce type de contrat de façon dévoyée. Certaines plateformes pourraient abuser de cet outil dans des conditions qui ne seraient pas viables.
Il faut donc, comme toujours, analyser les porteurs de projets, leur expérience, leur expertise et leur professionnalisme dans le secteur pour lequel ils sollicitent des fonds.
Dans la rédaction « intrinsèque » du contrat de royalties, les engagements réciproques des investisseurs et du porteur de projet, notamment en termes de reversement, doivent figurer avec précision.
Comment analyser par exemple le risque de faillite de l’entreprise financée ? L’investisseur se retrouve au même rang que des obligataires. Dans la pratique on peut prendre des garanties supplémentaires, comme dans le crowdfunding régulé.
La différence fondamentale avec le crowdfunding régulé porte sur les contraintes imposées à l’entreprise par le législateur. Donc notamment sur les méthodes de communication. La transparence relèvera en fin de compte du bon vouloir de la plateforme.
De même, il faut évidemment se méfier des communications des plateformes en termes de rendement et de plus-values. Ces données sont par définition hypothétiques puisque dépendants du marché immobilier.
Pour mieux financer l’immobilier
Le crowdfunding en partage de revenus présente eune bonne adaptibilité
- face aux enjeux climatiques
- dans un contexte de hausse des taux
- dans un contexte aussi de besoins en quasi-fonds propres
- et compte tenu de la complexité d’obtention de financement
Il procure donc aujourd’hui une solution alternative supplémentaire.
Stanislas Gobert, président de F2PR nous précise que « dans un contexte de volonté et de besoin de rénovation du parc en matière de performance énergétique notamment, les plateformes RBF – qui sont spécialisées sur la rénovation énergétique – procurent une méthode de financement très flexible. Si l’investisseur tolère d’avoir un rendement moindre que ce qu’il pourrait avoir sur du financement de promoteurs immobiliers sur des plateformes de crowdfunding plus classiques, il peut donner du sens à son investissement, avec un réel enjeu sociétal ».
Concrètement la souplesse de cet investissement consisterait par exemple à ne pas verser d’intérêts pendant la période des travaux. Mais de les décaler au moment où le bien est reloué, les intérêts versés correspondant à du chiffre d’affaires. Un peu comme le délai de jouissance de la pierre-papier traditionnelle.
L’utilité renouvelée du financement participatif
Comme toujours en investissement, vous – investisseur ou conseil à l’investisseur- devez vérifier et comprendre ce dans quoi est réalisé l’investissement. Et avoir conscience du cadre réglementaire qui est gage de sûreté, mais pas absolue… la prime de risque restant a priori corrélée à l’espérance de rentabilité !
Dans le contexte actuel de besoins accrus en fonds, et afin de mettre en œuvre la rénovation énergétique du parc immobilier, les porteurs de projet devraient continuer à trouver des solutions alternatives grâce aux crowdfundings immobiliers. C’est ce qui explique la croissance de cette forme de financement.
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