Logement, or, les prix sur 50 ans

Logement et or, les prix sur 50 ans

Il faut aujourd’hui 16 lingots d’or pour acheter un appartement de 80 mètres carrés à Paris. En 2008, il fallait 28 lingots pour le même logement !
Mais saviez-vous qu’avec un seul lingot d’or, vous pouviez acheter trois appartements de 80 m2, il y a soixante-dix ans ?
Les performances du logement et celles de l’or sont très différentes selon les périodes.

L’once d’or (31 grammes) a franchi la barre symbolique des 2 000 dollars le 4 août 2020, covid-19 oblige… Sans modifier l’article original (1968 – 2018), nous avons mis les tableaux à jour à fin août 2020. Bonne lecture !

L’or fascine. Cela ne veut pas dire que les Français en détiennent beaucoup ! Il représente en moyenne près de 1% de leur patrimoine. Mais aujourd’hui, il flambe. Pourquoi ne pas comparer les évolutions de l’or et de l’immobilier au cours du temps ?


LES FAITS

Logement, or, les prix sur 50 ans

L’or était autrefois la référence monétaire, les monnaies étaient définies par rapport à lui. Dans le système actuel où toutes les monnaies « flottent » les unes par rapport aux autres, il n’y a plus de valeur de référence. Le prix de l’or lui-même varie.

Trois points de vue peuvent être adoptés :

  • D’abord les prix du logement exprimés en nombre de lingots
  • Ensuite les prix du logement exprimés en euros
  • Enfin les prix de l’or exprimés en euros



50 ans de prix du logement

Pendant les années soixante-dix, l’inflation a été violente, et la hausse des prix du logement a été forte. C’est de cette période que date l’image de l’immobilier « valeur refuge ». Entre 1968 et 1978, la progression réelle des prix a été de 1,25% par an1.. Ceci s’explique surtout par l’augmentation très forte du nombre des ménages.

En euros constants (donc en ayant traduit les francs en euros, et retiré l’effet d’optique de l’inflation)

Puis le changement politique de 1981 a amené avec lui, dès l’année suivante, la création de l’impôt sur la fortune et le vote de la loi Quillot (qui modifia les rapports propriétaires / locataires). Conséquence : pour la première fois depuis trente ans, une baisse des prix et un ralentissement brutal de la construction. Conséquence de la conséquence : insuffisance d’offre, marché tendu, remontée des prix. Les années quatre-vingt ont fait le reste, avec abondance de crédit, confiance en l’immobilier, enthousiasme excessif. En 1988, les prix avaient finalement progressé de 3,72% par an en valeur réelle, depuis dix ans.

Trop peu, puis trop. Dès 1990, le marché a commencé à chavirer sous l’excès. En même temps que des taux d’intérêt meurtriers le paralysaient. Entre 1988 et 1998, baisse des prix de 20%.

Puis de nouveau la crise, mais dans l’autre sens. La période 1999 – 2006 a connu en effet une sorte de « rendez-vous » de quatre facteurs démographiques :

  • l’allongement de la vie (moins de départs),
  • les nouveaux ménages (natalité forte vingt ans avant),
  • les divorces (deux logements pour une même famille)
  • et un pic d’immigration (commun à tous les pays d’Europe).

Les prix du logement tirés par la demande

La pression de la demande a été plus forte que jamais. L’offre n’a pas réussi à suivre au même rythme. Entre 1998 et 2008, les prix du logement à Paris ont progressé de 128%, soit une performance annuelle de 8,59% !

Excessif ? La crise brutale de 2008 aurait pu casser le marché. Mais la loi Scellier, concoctée en urgence pendant les fêtes de fin d’année, a évité l’accident, la paralysie de l’investissement logement. Puis les taux bas, la pression démographique, et toujours le décalage dans la réponse par la construction, ont fait le reste. Les prix ont progressé, de 2008 à 2018, de 3,06% par an en valeur réelle.

Entre 1968 et 2018, soit sur cinquante ans, le prix des logements à Paris ont été multipliés par un peu plus de quatre. Leur performance annuelle a été de 2,87 % en valeur réelle.

Si nous avions choisi de suivre les prix « France entière », les évolutions auraient été moins heurtées, la hausse récente moins prononcée, mais les résultats auraient été assez semblables, et tout aussi positifs. L’inconvénient aurait été de cumuler les moyennes : quand on parle du « prix des logements à Paris », c’est déjà une moyenne. Alors, la moyenne des moyennes des métropoles régionales… Il serait intéressant néanmoins de faire le même exercice avec telle ou telle ville, en incluant les facteurs qui lui ont été spécifiques.

50 ans de prix de l’or

Fin 1968, le métal jaune avait perdu les deux tiers de sa valeur réelle depuis 1948, malgré un soubresaut à la hausse du fait des événements de mai 68. Il était considéré comme un placement stérile, sans avenir aucun. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle un ministre des Finances avait émis en 1973 un emprunt d’État indexé sur l’or… Patatras, d’octobre 1973 à mars 1974, le prix du baril de pétrole quadruple (c’est le « premier » choc pétrolier), le monde est sous le choc, et le prix de l’or s’envole. De 1968 à 1978, la valeur réelle de l’or a doublé (donc en ayant retiré l’effet d’optique de l’inflation).

La révolution en Iran – l’un des principaux pays producteurs de pétrole – provoque en 1979 le « deuxième choc pétrolier », et le métal jaune s’envole à nouveau. Puis la crise polonaise éclate en 1981– l’armée décide l’arrestation de milliers de militants du syndicat Solidarnosc et déclare l’état de siège – et l’on craint une intervention de l’armée soviétique. Nouvelle hausse de l’or. En 1981, depuis trois ans, son prix a triplé.

Puis l’ambiance mondiale s’est relativement détendue, et le cours de l’or a suivi. En 1988, à la veille de la chute du mur de Berlin, après avoir connu une hausse vertigineuse et une retombée rapide, le cours de l’or a finalement baissé de 10 % en valeur réelle depuis 1978.

Ce n’était que le début d’une longue descente aux enfers. L’heure était aux marchés financiers, à la « nouvelle économie », et de 1988 à 1998 le prix de l’or a baissé de 50%. Il avait en fait retrouvé, et même un peu moins, son niveau de 1968. Une performance de 0% sur trente ans, si l’on enlève l’effet d’optique de l’inflation.

L’or aime les crises

Mais voilà, dame surprise est la déesse des investissements. L’année 2001 fut celle de l’éclatement de la bulle internet, choc économique, mais surtout des attentats du 11 septembre, drame psychologique et géopolitique. Guerre d’Irak en 2003. Puis pétrole à 100 dollars le baril. Puis crise des « subprime » en 2007 et faillite de Lehmann Brothers en 2008. Là, le monde fut tétanisé. On était peut-être dans une crise aussi grave que celle de 1929. L’avenir était soudain figé. Fin 2008, le prix de l’or avait doublé depuis 1998. Le métal jaune avait enfin retrouvé son niveau de 1988 : une performance de 0% sur vingt ans, et d’ailleurs un peu négative sur trente ans (depuis 1978).

Il continua de monter jusqu’en 2012 puis perdit 30% l’année suivante, avant de reprendre une progression plus lente mais soutenue. De 2008 à 2018, le prix de l’or a progressé de 5,84% par an, après inflation

Entre 1968 et 2018, soit sur cinquante ans, le prix de l’or a triplé. Sa performance réelle a été de 2,20% en valeur réelle.

L’objectif était d’examiner l’évolution sur cinquante ans, durée qui correspond à une vie d’adulte. Si nous avions pris soixante-dix ans, l’histoire de l’or aurait une autre allure, car l’or était à son plus haut en 1948, et il a perdu les deux tiers de sa valeur dans les vingt années suivantes, c’est-à-dire jusqu’en 1968. Par conséquent, en allongeant la durée observée, on s’aperçoit que l’or vient enfin de retrouver en 2018 son niveau de 1948, soit une performance de 0 % sur soixante-dix ans. Et comme en 1948, l’or était à son plus haut historique et le logement à son plus bas historique. Il se trouve qu’avec un seul lingot, on pouvait alors acheter trois appartements de 80 mètres carrés ! C’était une autre époque…

 


L’ANALYSE

De ces histoires parallèles du logement et de l’or, on peut tirer plusieurs réflexions.

Logement, or, l’origine des performances

Tout se passe comme si l’or et le logement vivaient sur deux planètes différentes :

  • Les prix du logement sont déterminés par la démographie, le rythme de construction, la solvabilité des ménages, les taux d’intérêt… et la volonté (ou la nécessité) d’habiter ici ou là.
  • Les prix de l’or sont sensibles au climat géopolitique, aux inquiétudes sur le système financier, aux alertes sur l’avenir.

Dans ces conditions, il n’y a pas de lien dynamique entre les prix du logement et ceux de l’or. Le premier tableau « Combien de mètres carrés pour un lingot » n’a que la valeur d’un thermomètre : on connait la température, ce qui est intéressant, mais cela ne dit rien sur les facteurs en cause.

En revanche les deux tableaux suivants « 50 ans de prix du logement » et « 50 ans de prix de l’or » soulèvent un paradoxe. Le logement est utile économiquement, mais il n’est pas créateur de richesse comme le sont les entreprises. L’or n’est même pas utile économiquement. Que leur performance soit bonne, ce serait normal, mais pourquoi est-elle à ce point remarquable ?

L’écart entre le normal et le remarquable provient de l’ensemble des comportements individuels.

  • La hausse récente des prix du logement est assez parallèle à celle de l’endettement public : elle reflèterait la perte de confiance en la robustesse de l’État. (Ceci est expliqué par Jean-Marc Daniel dans un interview, voir ici, c’est le premier thème de la vidéo).
  • L’or est sensible aux inquiétudes sur le système financier global.

Ainsi, les prix du logement et ceux de l’or sont actuellement soutenus dans une certaine mesure par les interrogations sur la dette.

Le long terme c’est combien ?

On a pu voir dans les évolutions de performances que le long terme est parfois très long !

Certes, les prix du logement n’ont fait que progresser au cours des cinquante dernières années, à l’exception de la parenthèse 1991 – 1997, crise immobilière de grande ampleur. En pratique, l’acheteur de 1991 a dû attendre 2002, soit onze ans, pour retrouver son prix d’achat, sans tenir compte des frais d’acquisition. Le long terme serait-il donc d’une dizaine d’années ?

L’or semble prouver le contraire. Quand on dit que c’est un « bon placement à long terme », peut-on oublier que la performance du métal jaune a été de 0% de 1978 à 2010, soit sur un peu plus de trente ans, et surtout de 0 % de 1948 à 2018, soit sur soixante-dix ans ? Cela n’empêche que de 1998 à 2018, soit en vingt ans, le prix de l’or a été multiplié par trois, ce qui est aussi du long terme.

Essayons donc d’échapper au piège classique : quand tout va bien, l’horizon de placement est un sujet paisible, et quand tout va au plus mal, on parle de long terme pour faire patienter l’investisseur !

Chaque placement ou investissement – immobilier, or, actions, obligations -vit ses propres cycles, sans se soucier de respecter une durée prévue dans les manuels.

Dame surprise

Sénèque a écrit que « Le passé est la seule partie de la vie qui échappe au libre-arbitre et aux dieux ». Les performances passées peuvent être regardées de deux façons radicalement différentes :

  • Vues d’aujourd’hui, elles sont évidentes et logiques
  • À chaque moment où nous les avons vécues, nous n’imaginions pas la suite !

Quelles que soient nos efforts d’intelligence, n’oublions pas qu’il y a sans cesse des surprises au coin de l’avenir.

La réponse, qui inclut la meilleure intelligence possible, inclut également la construction équilibrée d’un patrimoine : il y a des mauvaises surprises, mais il y en a aussi de bonnes !

Voir aussi Pour connaître les prix, voyageons dans le futur


LES POINTS ESSENTIELS

  1. Les prix du logement et de l’or dépendent dans une certaine mesure des inquiétudes sur le système financier
  2. La notion de « long terme » doit être maniée avec précaution
  3. Dans le monde des investissements, donc des prix, « à chaque instant il peut se passer quelque chose » : ne pas oublier l’équilibre d’un patrimoine

Voir aussi

Pourquoi le logement est-il si cher ?