Le premier « OPCI-FPI LMNP ‘’multi-secteurs’’ du marché français » lancé en avril 2017 par Cerenicimo et La Française REIM, concentre pour l’instant ses investissements sur le segment des résidences de tourisme. Il a déjà procédé à deux acquisitions en 2017, et vise d’ores et déjà 4 nouveaux actifs.
« A l’heure d’un effet mode autour des résidences séniors, LF Cerenicimo privilégie une stratégie de type contracyclique prenant pour support des actifs moins demandés mais doués d’une valeur immobilière et économique solide », explique la société de gestion dans son dernier bulletin trimestriel.
Focus résidences de tourisme
A l’inverse de l’autre OPCI du nom de Silver Génération, lancé quelques mois plus tôt sous la forme de « FILM¹ » par A Plus Finance et dédié à l’investissement dans les résidences services seniors, LF Cerenicimo + a vocation à répartir ses acquisitions entre « plusieurs secteurs à enjeux sociétaux, démographiques et économiques, tels que les résidences services seniors, les résidences médicalisées, les résidences de tourisme ou encore les résidences étudiantes », comme le précisait le communiqué publié lors du lancement de cet OPCI. Le secteur touristique lui semblant pour l’heure plus porteur, le fonds privilégie donc pour l’instant les résidences de tourisme, dont la fréquentation s’est accrue de « 6,6% en glissement annuel² ». Deux acquisitions, des lots dans des résidences situées à Samoens en Haute Savoie et à Carnon dans l’Hérault, ont été réalisées en fin d’année dernière, pour un total d’environ 350 K€.
Poche immobilière à 20,6%
Ces deux opérations, qui devraient générer des taux de rendement de respectivement 6,58% et 6,87%, seront normalement suivies de 4 autres acquisitions validées par le comité d’investissement à Chamonix, La Clusaz, Vélizy et Saint Mandrier, avec des taux de rendement légèrement inférieurs (de 5,52% à 5,88%). A fin 2017, la poche immobilière du portefeuille de l’OPCI ne représentait que 20,6% de son actif brut, le solde étant constitué de liquidités. L’objectif de LF Cerenicimo + est à terme que cette poche représente l’essentiel du patrimoine (au moins 85%). Plus l’exposition immobilière est élevée, « plus la proportion des revenus qui profiteront d’une faible fiscalité » est importante, rappelait récemment Benjamin Nicaise, le président de Cerenicimo, dans une tribune publiée par notre confrère Le Revenu.
Statut fiscal du FILM
Rappelons en effet que LF Cerenicimo + est doté du statut de FILM (fonds d’investissement en location meublée). Les FILM sont des fonds de placement immobilier (FPI) qui, à la différence de l’autre statut possible des OPCI (la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable – SPPICAV-) distribuent à leurs co-propriétaires porteurs de parts des revenus imposés selon leur origine, et non pas uniquement sous forme de dividendes, comme les SPPICAV. Ces nouveaux fonds d’investissement, issus de la loi Macron d’août 2015, sont donc des OPCI qui permettent à leurs associés de prétendre au régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP). Pour mémoire, le régime LMNP « réel » permet la déduction des charges et l’imputation d’amortissements comptables sur les revenus générés par la location meublée, leur permettant en grande partie d’échapper à l’impôt. Pour bénéficier de ce statut, les FILM ne peuvent toutefois pas être souscrits via un contrat d’assurance-vie, mais uniquement en direct…
Frédéric Tixier
A propos de La Française Global REIM(i)
Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de société civile de placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 31/12/2016, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française GREIM dispose de 16 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 31/12/2017) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier.
A propos de Cerenicimo(i)
Plateforme indépendante dédiée à l’immobilier d’investissement, créée en 1995, Cerenicimo sélectionne et distribue, à destination exclusive des professionnels du patrimoine, une gamme de supports d’investissement diversifiée, principalement en immobilier géré sous bail commercial. En complément, Cerenicimo met à disposition une large palette de services permettant d’optimiser et de sécuriser les prescriptions immobilières de ses partenaires : des outils marketing innovants, des supports de vente personnalisés, des formations ainsi qu’un accompagnement technique, fiscal et juridique de la commercialisation au terme de l’investissement.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
[1] Fonds d’investissement en location meublée
[2] A fin septembre 2017
