Gestion 21, gestionnaire notamment du fonds Immobilier 21, dédié aux foncières cotées, vient de réaliser une étude poussée sur la thématique des centres commerciaux. Pour la société de gestion, les foncières spécialistes de ce secteur se sont adaptées à la nouvelle donne du commerce en ligne, et affichent des résultats opérationnels qui ne justifient pas leur sanction boursière…
Après le conseil CBRE, auteur d’une étude visant à « dépasser le retail bashing », c’est au tour de Gestion 21 d’argumenter en faveur des centres commerciaux. La société de gestion cofondée par Laurent Gauville et Daniel Tondu croit toujours aussi fermement que les foncières spécialisées sur ce segment de marché, qui pâtissent depuis plusieurs mois d’un sentiment de marché négatif, constituent, au contraire, une véritable opportunité d’investissement. Au point d’envisager la constitution d’un fond d’investissement dédié à cette thématique…
Les foncières se sont adaptées
Sans nier la montée en puissance du e-commerce – dont le développement capte 100% de la croissance de la consommation en France -, Gestion 21 commence par rappeler que les propriétaires de centres commerciaux, tout du moins l’essentiel de ceux détenus par les foncières de commerces cotées – qui possèdent 93% des 30 plus importantes zones commerciales de l’hexagone -, se sont déjà préparés à cette nouvelle concurrence. En se dotant de moyens humains supplémentaires ; en augmentant la taille (+91% en 5 ans) et la valeur moyenne (+93%) de leurs actifs ; et en adaptant leurs offres aux goûts de consommateurs et aux nouveaux besoins des enseignes. Les foncières ont notamment fait évoluer le « mix sectoriel » des enseignes, en réduisant la part des secteurs les plus concurrencés par le commerce en ligne – la mode, par exemple -, et en renforçant la part de ceux les moins affectés. Ou en favorisant l’omnical, qui représente aujourd’hui 50% des ventes en ligne…
Des résultats probants
Et les résultats sont là. Alors que l’ensemble du secteur du commerce accuse une baisse de fréquentation depuis 2014 (avec encore -4,2%, en moyenne, en 2017), les centres commerciaux détenus par les foncières cotées affichent, eux, des scores positifs. Que ce soit en termes de fréquentation (+1,2% au 1er semestre 2018), de chiffre d’affaires des enseignes locataires (+0,50%), de taux d’occupation (97% en 2017, un ratio inchangé depuis 2013), ou de croissance des loyers (+2,1% croissance organique, en 2017). Cette bonne tenue des loyers s’est en outre opérée, comme le souligne Laurent Gauville, « sans dégradation du taux d’effort du locataire », le rapport entre loyer payé et chiffre d’affaires réalisé restant stabilisé à 11% depuis 2014.
Opportunité d’investissement
En conséquence, Gestion 21 considère, chiffres à l’appui, que tous les indicateurs des foncières de commerce cotées sont au vert. Sauf un : leur performance boursière. Après avoir accusé un repli de 1% en 2017 (contre +17% pour l’ensemble des foncières cotées de la zone euro), leurs cours ont encore reculé de 17% sur les 10 premiers mois de l’année (-4% pour l’ensemble des foncières). L’effet de ciseau entre hausse des indicateurs opérationnels et baisse des valorisations boursières rend de ce fait les foncières de commerces comparativement attractives. Pour Gestion 21, c’est clair, ces valeurs offrent un couple rendement/risque particulièrement attrayant. Que l’on regarde du côté du rendement de leurs dividendes (7,3%, contre 4,7% pour l’ensemble de l’immobilier coté), de leur décote sur ANR (-25% contre, par exemple, 0% pour les SCPI spécialistes des murs de magasins), ou de leur rentabilité explicite (6,4%, à comparer au taux de rendement des actifs « prime », de l’ordre de 3%), tout milite pour que les foncières de centres commerciaux fassent l’objet, à un moment ou à un autre, d’une recovery boursière…
Rebond en 2019 ?
Ce rebond, rappelle Gestion 21, est déjà en cours pour les foncières de commerces américaines. Ces dernières, qui avaient atteint un plancher de valorisation en février dernier avec un multiple de cash-flow¹ à 12 (contre 20 au plus haut, en juillet 2016), ont bondi de 14% en quelques semaines. Laurent Gauville espère qu’un phénomène identique se produira en Europe. Peut-être en 2019 ?
Frédéric Tixier
A propos de Gestion 21(i)
Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPCVM ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Gestion 21 a créé deux FCP : Actions 21 et Immobilier 21. Actions 21 est investi en actions principalement françaises de toutes capitalisations. Immobilier 21 est investi en actions de la zone euro sur le secteur des sociétés foncières et immobilières cotées. Forte de son expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
[1]Ratio du prix de l’action / cash-flow de la société
