Dans la dernière édition de ses « Convictions immobilières », Primonial REIM dresse le bilan des marchés immobiliers européens en 2021. Et livre ses anticipations pour la période 2022-2026, secteur par secteur. Les perspectives restent globalement favorables à l’immobilier prime, estime notamment Henry-Aurélien Natter, l’auteur de l’étude. Synthèse.
« Le marché européen de l’immobilier commercial[1] a confirmé son retour à la croissance, avec 318 Md€ investis en 2021 (+23% sur un an). Les investisseurs ont poursuivi leur stratégie d’acquisition des immeubles « core » et se sont concentrés (62%) sur l’immobilier de bureaux et résidentiel », rappelle Henry-Aurélien Natter, responsable recherche, dans la dernière édition de « Convictions immobilières »[2]. Primonial REIM y analyse les perspectives, au niveau européen, de chaque secteur immobilier à l’horizon 2026. Globalement, estime-t-il, c’est l’immobilier dit prime qui devait le mieux tirer son épingle du jeu au cours des prochains mois.
Bureaux : plutôt la stabilité
Bilan 2021
« 98 Md€ ont été investis en 2021 dans le secteur des bureaux en Europe », détaille Primonial REIM. Un chiffre identique à 2020. Sur un an, les taux de rendement prime se sont compressés. Les marchés les plus « core », comme Paris, Munich ou Berlin, ont désormais un taux de rendement inférieur à 3%. Le taux de vacance a évolué différemment selon les zones géographiques. Quant aux loyers, ils sont restés majoritairement stables. Mais plus d’un tiers des marchés analysés en Europe ont connu des hausses.
Perspectives
La reprise du marché locatif devrait se prolonger en 2022. Mais attention aux immeubles obsolescents ou mal localisés, prévient Primonial REIM. La tendance est résolument au verdissement des actifs. D’ailleurs, souligne l’étude, le rehaussement des standards ESG n’est pas encore entièrement pris en compte dans les valeurs d’expertises. Primonial estime donc que ce sont les actifs « core » les plus adaptés aux « nouvelles caractéristiques du futur lieu de travail » – en termes de flexibilité et d’enjeux ESG – qui offrent les « perspectives les mieux orientées » en termes de hausse des prix, des loyers, et de mètres carrés consommés. Leur attractivité dépendra de l’environnement économique. Primonial REIM prévoit d’importantes créations d’emplois en 2022 et 2023 au Royaume-Uni, en Allemagne, en France, en Italie, en Espagne, en Suède, en Pologne et aux Pays-Bas.
Commerces : des perspectives positives
Bilan 2021
Le volume d’investissement en immobilier de commerce en Europe (34 Md€) est en baisse : -16% par rapport à 2020. Moins d’investisseurs, mais aussi moins de rendements. Si les secteurs pieds d’immeuble et centres commerciaux sont restés stables, des baisses de rendement ont été enregistrées entre le 3T et le 4T sur les segments retail park et supermarchés. Après les corrections de 2020, les valeurs locatives des commerces sont restées relativement stables en 2021. Mais, pour un quart des marchés analysés, elles se sont redressées, « signe d’une nouvelle tendance », estime Primonial REIM.
Perspectives
Le secteur du commerce sera porté en 2022 par les perspectives positives de la consommation de détail. Cette tendance dépendra toutefois de l’évolution du contexte sanitaire. Le commerce physique devra aussi continuer à gérer la concurrence des ventes en ligne, qui pourraient peser de 10% à 30% des ventes de détail à l’horizon 2026 (entre 5% et 20% actuellement). Globalement, la stabilité des rendements prime va perdurer. Les segments pieds d’immeuble et centres commerciaux « répondant aux nouvelles attentes des consommateurs » affichent les meilleures perspectives en termes de revalorisation de loyers. Les zones commerçantes peu attractives pourraient subir de nouvelles corrections. A l’inverse, les détaillants « qui auront opéré leur mutation multicanale » conserveront leur attractivité auprès des consommateurs.
Résidentiel: vents porteurs
Bilan 2021
2021 est la meilleure année pour l’investissement en résidentiel « en bloc » de la décennie. Le volume investi (98 Md€) progresse de 59% sur un an. La tendance à la compression des taux est quasi généralisée en Europe. Mais les rendements « prime » se sont majoritairement stabilisés dans les métropoles au 4T 2021. Un trimestre qui sera marqué par une revalorisation des loyers. Et une augmentation des prix, sous l’effet conjugué d’une offre toujours contrainte et de taux d’intérêts bas.
Perspectives
Le secteur résidentiel devrait assurer « une performance locative et en capital satisfaisante » lors du 1T 2022, et au cours des trimestres suivants. Parce que l’offre de logements nouveaux reste toujours contrainte par des facteurs techniques (pénuries de main d’œuvre, prix des matériaux…). Et que l’engouement des ménages et des investisseurs pour cette classe d’actifs se poursuit. De nouvelles compressions des rendements sont attendues. Mais le risque d’une correction des prix, sous l’effet notamment d’une potentielle hausse importante des taux d’intérêt, n’est pas à exclure.
Santé: le déséquilibre entre offre et demande va persister
Bilan 2021
Fort attrait des investisseurs, mais manque d’offres… Conséquence : le marché européen des résidences seniors et des maisons de retraite médicalisées s’est stabilisé en 2021, à 8 Md€. Les taux de rendement prime ont connu de nouvelles compressions au 4T. En France, pour les résidences seniors médicalisées les plus qualitatives, il est par exemple inférieur à 4,5%. Il se situait autour de 5% pour les cliniques. Bon à savoir : le prix moyen par lit en Europe était d’environ 140 000 euros au quatrième trimestre 2021…
Perspectives
Le déséquilibre entre offre et demande va persister. La pression démographique, et donc la demande pour des actifs médicalisés, restera forte au cours des prochaines décennies. Le besoin d’établissements récents, bien localisés, ira croissant. Primonial REIM estime qu’une nouvelle compression des taux pourrait avoir lieu en 2022.
Hôtellerie : retour du tourisme
Bilan 2021
Primonial REIM note la forte reprise de l’investissement dans le secteur hôtelier en 2021. A 16 Md€, le marché a bondi de 62% par rapport à 2020, et s’est accéléré trimestre après trimestre. Les taux de rendement, sur un an, sont globalement en baisse (de 25 à 100 points de base). A l’exception de certains marchés prime (Paris, les grandes villes allemandes, Londres, Madrid et Milan). En termes d’activité, les niveaux d’occupation[3], le tarif journalier moyen et le RevPAR[4] ont progressé en 2021.
Perspectives
« L’Europe devrait être à nouveau la région la plus performante concernant les arrivées touristiques en 2022 », estime Primonial REIM. C’est le tourisme intérieur qui restera le moteur de la croissance. Mais la question d’un retour en masse du tourisme d’affaires demeure. En termes de rendement prime, la stabilité devrait dominer. Mais « des compressions pourraient avoir lieu pour les meilleurs actifs sur les marchés les plus recherchés par les investisseurs ».
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L’étude complète de Primonial REIM
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A propos de Primonial REIM France(i)
Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en 2011, Primonial REIM France a pour vocation de concevoir et gérer une gamme de véhicules d’investissement traduisant ses convictions fortes sur les marchés immobiliers. Son objectif est de mettre à la disposition du plus grand nombre une gamme de SCPI investissant dans l’immobilier de bureaux, de commerces, de santé/éducation et résidentiel. Primonial REIM France, en qualité de société de gestion de portefeuille, constitue et gère des OPCI (dédiés aux investisseurs institutionnels ou grand public). Le 10 juin 2014, Primonial REIM France a obtenu l’agrément AIFM (Alternative Investment Fund Manager) auprès de l’Autorité des Marchés Financiers pour la gestion de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA), soumis à ce titre à des obligations renforcées en termes notamment d’information, de suivi de la liquidité et de gestion des risques.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] L’immobilier commercial désigne les bureaux, le commerce, la logistique, l’immobilier de services et le résidentiel destiné aux institutionnels.[2] Etude qui propose trimestriellement le regard de Primonial REIM sur ses marchés d’élection : bureau, commerce, immobilier de santé, résidentiel, au niveau européen.
[3] Le taux d’occupation de l’hôtellerie en Europe se positionne à plus de 43% en 2021.
[4] Chiffre d’affaires hébergement.
