L’avenir du viager

Le viager retrouve une nouvelle jeunesse. D’abord, parce qu’il répond à un besoin grandissant : financer le 4e âge et la dépendance. Ensuite, parce qu’il a gagné en qualité : fini l’estimation approximative de la rente. Son calcul est devenu affaire d’expertise, de méthode et de transparence. Ce qui ne change pas, en revanche, c’est l’élément fondamental du viager : l’aléa sur la durée de vie du vendeur, ou crédirentier. L’acquéreur, ou débirentier, ne sait jamais d’avance pendant combien de temps il devra payer la rente, même s’il lui est désormais possible de s’assurer contre la sur-longévité du crédirentier.

Individuellement, un débirentier court donc le risque de contracter avec un papy trompe-la-mort, comme celui du fameux film de Pierre Tchernia, ou avec une future doyenne des Français, comme Jeanne Calment… Collectivement, en revanche, l’aléa pourrait être largement circonscrit. Prenez une centaine de crédirentiers âgés de 75 à 80 ans au moment de la vente, leur durée de vie moyenne serait de l’ordre de sept ans… Alors, pourquoi ne pas créer des fonds immobiliers spécialisés dans le viager ? Ce serait la meilleure façon de mutualiser le risque de sur-longévité.

De tels fonds existent déjà mais ils sont rares et de droit étranger. En France, ils sont interdits d’appel public à l’épargne, ce qui les destine exclusivement à une clientèle d’investisseurs avertis. Pourtant, le grand public aimerait peut-être accéder, lui aussi, à des produits de viager collectifs. Mais la législation ne le permet pas, ni en SCPI, ni en OPCI. Pour assurer le paiement des rentes, un fonds viager devrait, en effet, conserver la moitié de sa collecte nette en trésorerie et en placements financiers. Or, une SPCI doit être investie en immobilier à 95 % et un OPCI à 60 % minimum.

Ceci est un exemple – parmi d’autres – où la rigueur des textes se retourne contre ceux-là même qu’elle entend protéger. Plutôt que de laisser les petits épargnants continuer à prendre, individuellement, tous les risques dans leurs investissements immobiliers en direct, pourquoi ne pas leur offrir davantage de solutions de placements immobiliers collectifs ? Il suffirait, pour cela, d’accorder un peu plus de souplesse à la pierre-papier.

Christian Micheaud