La foncière spécialisée dans la détention d’immeubles de bureaux haut de gamme aux portes de Paris voit son taux d’occupation remonter au-dessus de 90 %. Forte des labels environnementaux et sociétaux, elle a sécurisé ses cash flows futurs. La décote de son titre en Bourse freine pourtant sa capacité à prendre le chemin de la croissance.
25,60 euros ! le cours de l’action Cegéreal a connu un record de trois ans dans le sillage de l’annonce de ses résultats 2013. Au cours de cette séance, le titre a, pour une fois, connu un marché animé de 5 171 pièces avant de terminer la séance à 25,13 euros (+ 3,37 %). De quoi venir en appui des propos du Président de Cégéreal, Raphaël Treguier, qui martèle à ses interlocuteurs que la décote dont souffre son titre est due à l’absence de vendeur qui le rend incapable de répondre aux marques d’intérêt de la part d’institutionnels qui ne manquent pourtant pas au vu du parcours de la SIIC. Les actions de celle-ci ont obtenu un rendement moyen de 4,5 % par an depuis sa cotation en 2006, (malgré la suspension du dividende au titre de l’exercice 2011) et d’un rendement actuel de près de 6% et d’une décote du cours de Bourse de 26 % (actif net réévalué de 34,1 euros par action au 31 décembre 2013). Au titre de l’exercice 2013, 1,5 euros seront versés par action, en deux temps (juillet et décembre).
La Bourse a salué le retour à la normale de cette foncière éprouvée il y a trois ans par le départ d’un de ses principaux locataires, alors que se posait la question de son refinancement de la dette de 400 millions d’euros. Ce point-là a été réglé dès juillet 2012 dans de bonnes conditions qui ont ramené le coût de la dette de 4,15 à 3,40 %. Et comme Cégéreal a fait remonter son taux d’occupation à 89 % à la fin 2013 et qu’au vu des derniers baux en cours de signature ce taux va passer le cap des 90 %, les banquiers de la foncière vont consentir une nouvelle baisse de coût très prochainement à 3,15 %.
Après la progression des loyers de 12 % en 2013,à 43,3 millions d’euros une nouvelle hausse de 15 % est en vue pour 2014 compte tenu de l’entrée progressive des locataires dans le courant de l’année dernière et des franchises de loyers de quelques mois dont ils ont bénéficié lors de leur entrée dans les lieux (les comptes de 2013 font état de franchises de loyers pour un montant de 1,1 million d’euros). Tout roule donc pour Cégéreal et ses trois très gros immeubles, situés à Boulogne, à la Défense et dans l’Est Parisien, valorisés pour 849 millions d’euros. D’autant que cette SIIC joue à fond la carte de la responsabilité sociétale aura obtenu d’ici la fin 2014 tous les labels d’excellence en matière de maîtrise énergétique et va créer un jardin privé de 3500 mètres carrés en bas de la tour Europlaza à La Défense. Ses baux sont sécurisés pour la plupart jusqu’en 2022 !
La solidité des cash-flows courants (19,4 millions d’euros en 2013) de Cégéreal est maintenant renforcée. Et la SIIC peut faire valoir la pureté de son concept d’investissement en grands immeubles de bureaux, efficients et flexibles adaptés au marché locatif. Reste que pour ne pas rester cantonnée dans un statut d’obligation sécurisée indéxée, Cégéreal doit trouver les moyens de repartir de l’avant. Son ratio d’endettement à 43% de la valeur de son patrimoine bride ses ambitions alors que la décote du titre pose encore problème pour tendre la sébile aux actionnaires. Car sinon Raphaël Treguier parvient facilement à définir la cible des actifs qu’il souhaiterait acquérir : « un immeuble de bureaux d’une centaine de millions d’euros (plus petit donc que ses trois actifs actuellement en portefeuille !), acquis sur la base d’un rendement locatif de 5,5 à 6,5 %, construit il y a moins de 10 ans et occupé au moins à 80 % ». Pas de doute le Président de Cégéreal est sur les starting-blocks pour jouer la carte de la croissance… si la décote de son titre continue de se résorber.
pierrepapier.fr
