Le gestionnaire innove en proposant Remake UK 2025, une SCPI à capital fixe dont la durée de vie est volontairement limitée -7 ans en l’occurrence- . Objectif : capter une tendance de marché -celle du marché britannique, dans ce cas- sans les contraintes de liquidité des SCPI à capital variable (dilution, réinvestissement…). D’autres véhicules du même type pourraient voir le jour prochainement. « Focus ».
Il est encore possible d’innover sur le marché pourtant de plus en plus mature des SCPI… Remake AM, dirigée par Nicolas Kert et David Seksig – tous deux déjà à l’origine, dès 2019, de la première SCPI sans droit de souscription[1]…-, vient d’en faire la preuve. Le gestionnaire propose en effet depuis le 1er septembre dernier un véhicule d’un genre nouveau : une SCPI dite « millésimée ».
Remake UK 2025, la première SCPI « millésimée »
Remake UK 2025 est, techniquement, une SCPI à capital fixe. Rien d’original donc, à priori… Mais, à la différence des autres fonds d’immobilier d’entreprise lancés sous cette forme juridique peu à peu supplantée par les SCPI à capital variable, sa durée de vie est volontairement « capée ». En l’espèce, à 7 ans, éventuellement prorogeable de 2 ans. Objectif : capter une opportunité de marché, sur une période donnée, sans subir les contraintes de la collecte « permanente » et les coûts de réinvestissement auxquels sont soumises les SCPI à capital variable. Une approche inspirée des pratiques institutionnelles. Avec, comme l’explique Remake AM, « la recherche comme point de départ, une sélection rigoureuse, et un horizon d’investissement défini ». Le tout « dans un format désormais accessible ».
Une stratégie institutionnelle déclinée en version grand public
Le ticket d’entrée de Remake UK 2025, bien que très largement supérieur à celui des autres SCPI du marché, est en effet bien en deçà de ceux des véhicules dédiés aux clientèles professionnelles[2]. Le minimum pour une première souscription est en effet fixé à 10 100 €[3]. Exploitant les nouvelles possibilités offertes par la loi ELTIF 2.0, Remake AM met donc sur le marché une SCPI structurée comme un fonds immobilier institutionnel fermé. Avec ses avantages. Et ses inconvénients… Côté avantage, on l’a dit, la possibilité, pour le gérant, de déployer rapidement une stratégie tactique en phase avec une opportunité de marché spécifique. Sans devoir gérer les contraintes de gestion du « passif ». Ni donc composer avec une collecte permanente susceptible de diluer la performance. Le gestionnaire reste ainsi maître de la fenêtre de tir de ses investissements. Et du volume qu’il estime pouvoir sereinement y consacrer.
Avantages et inconvénients d’une SCPI millésimée
Côté inconvénients, un risque évident de « timing ». Tant lors de la période d’investissement que lors de la période dite de « liquidation ». Si les conditions de marché sont alors défavorables, que le cycle immobilier est mal « calé », les valeurs de sortie, et donc la rentabilité finale, peuvent ne pas être au rendez-vous… D’où l’intérêt, d’ailleurs, de prévoir une période de prorogation permettant de décaler éventuellement la période au cours de laquelle seront cédés les actifs. S’ajoute évidemment, pour les investisseurs, un risque d’illiquidité durant toute la durée de vie de leur SCPI. Même si Remake AM a prévu d’organiser un marché secondaire, les conditions d’une sortie anticipée leur seront nécessairement défavorables. Mais ce principe de faible liquidité assumé dès le départ, tant par le gestionnaire que par les souscripteurs, peut aussi se révéler un avantage…
Remake UK 2025 : le premier opus d’une gamme « Focus »
Car il leur permet d’éviter, l’un comme les autres, les possibles déconvenues liées au blocage des rachats, qui minent actuellement une partie du marché des SCPI à capital variable… C’est d’ailleurs clairement pour répondre à ce contexte où la liquidité peut devenir une variable d’ajustement problématique que Remake AM a imaginé ce nouveau concept. Remake UK 2025 n’est en effet théoriquement que le premier opus d’une gamme baptisée « Focus ». Laquelle pourrait s’enrichir d’autres références, sur d’autres thématiques, en fonction de prochaines opportunités de marché identifiées par Remake AM. Pour l’heure, Remake UK 2025 compte déployer, comme son nom l’indique, une stratégie 100% Royaume-Uni. Ce marché a connu une forte correction depuis 2022. Il serait donc, selon Remake AM, en bas de cycle. Et offrirait donc un fort potentiel de revalorisation. Remake AM souligne également les autres avantages de l’investissement en actifs immobiliers britanniques.
Remake UK 2025 : pour capter le cycle immobilier britannique
Ces derniers offrent des baux généralement plus longs que dans d’autres pays européens et un régime fiscal attractif[4] pour les souscripteurs de la SCPI. Remake UK 2025 vise un TRI cible supérieur à 9% sur 7 ans, dont 6,5% en Taux de Distribution. Objectifs évidemment non garantis. A noter que, contrairement à Remake Live, SCPI sans droit d’entrée, la structure de frais des SCPI de la gamme Focus est en phase avec celle des fonds fermés. Elle prévoit notamment une commission de souscription de 8,4% TTC et des frais de gestion fixés à 12% TTC des loyers. Son gestionnaire compte limiter à 100 M€ les fonds collectés sur ce véhicule. Remake AM envisagerait par ailleurs le lancement d’une deuxième SCPI à capital variable, afin d’éviter que Remake Live ne devienne victime de son succès, et trop imposante en termes de capitalisation[5]…
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A propos de Remake Asset Management(i)
Remake AM est une société de gestion indépendante agréée par l’AMF en 2021, au capital social initial d’un 1,2 million d’euros. Nouvel acteur dans les solutions d’investissement en immobilier destinées au grand public, Remake se différencie par sa vision de l’épargne comme un vecteur majeur de la mutation des territoires périurbains, et par son ambition sociale. En conciliant valeur financière et utilité sociale, Remake souhaite devenir un acteur de référence de l’épargne immobilière responsable.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Lancement effectué lorsque les deux dirigeants œuvraient pour Novaxia. En février 2022, après avoir fondé leur propre société de gestion, ils ont alors procédé au lancement de Remake Live, 3e véhicule sans droit d’entrée du marché.
[2] Les divers fonds dits professionnels (FCPI, FPS, FIA professionnels…) sont généralement accessibles pour un ticket minimum de 100 000 €, ou 30 000 € si l’investisseur est conseillé par une société de gestion de portefeuille dans le cadre d’un mandat.
[3] Soit 10 parts de 1 010 €.
[4] Notamment une retenue à la source plafonnée à 25%, et une exonération des prélèvements sociaux pour les résidents français.
[5] La SCPI Remake Live affichait une capitalisation de 773 M€ au 30 juin dernier.
