Sarah Sisombat, gérante de la SCPI Eden, décrit le quotidien d’un gestionnaire d’actifs immobiliers. Ses missions, ses interactions avec les autres parties prenantes, internes et externes. Elle explique les contraintes spécifiques liées à la gestion d’une jeune SCPI. Et revient sur le lancement -réussi- du nouveau véhicule d’Advenis REIM. Interview.
Vous êtes la gestionnaire de la SCPI Eden. Quelles sont, précisément, vos missions ?
Sarah Sisombat – En tant que gérante, j’ai la responsabilité de piloter l’ensemble de la vie du fonds : de la définition de la stratégie d’investissement, jusqu’au suivi des actifs une fois acquis. Ceci implique, en amont, d’identifier les opportunités, de mener les négociations, de coordonner les due diligences avec nos conseils. Puis de veiller à l’intégration fluide des immeubles au sein du portefeuille. Il s’agit également, avant chaque acquisition, de visiter tous les actifs immobiliers. Pour comprendre l’immeuble et son environnement proche, jauger les caractéristiques techniques du bâtiment. L’important est aussi de projeter le devenir de cet actif sur les dix prochaines années, en termes de potentiel locatif et de réversibilité.
Quelles sont vos relations avec les autres équipes d’Advenis REIM ?
Sarah Sisombat – La gestion ne s’arrête effectivement pas à l’acquisition : j’ai également la charge du pilotage financier et opérationnel. Ceci implique par exemple des liens étroits avec nos équipes comptables et de property management, pour garantir la transparence et la fiabilité des informations transmises aux investisseurs. En fait, je travaille main dans la main avec les équipes d’asset management, du juridique, de la conformité, du marketing, les équipes commerciales, pour que chaque décision s’inscrive dans une vision d’ensemble, cohérente avec les engagements de la SCPI et les attentes de ses associés. C’est donc un rôle transversal qui repose sur une dynamique collective.
Vous évoquez les équipes commerciales. L’évolution de la collecte influence-t-elle vos arbitrages d’investissement ?
Sarah Sisombat – Le lien avec les équipes commerciales est fondamental. Elles sont à l’écoute des attentes du terrain, des épargnants et de nos partenaires distributeurs. Nous leur apportons les clés pour expliquer, incarner et valoriser notre stratégie d’investissement. Cette interaction est précieuse, car elle crée une dynamique vertueuse entre le terrain et la gestion. Elle nous permet aussi effectivement d’ajuster notre rythme d’investissement en fonction de l’évolution de la collecte. Lorsqu’elle est soutenue, nous structurons rapidement des offres pour saisir les meilleures opportunités. À l’inverse, si la collecte ralentit, nous renforçons encore notre sélectivité, pour rester en phase avec les capacités de déploiement du fonds. C’est un exercice d’équilibre permanent…
Quelles différences, en termes de gestion, de complexité, entre une jeune SCPI et une SCPI plus mature ?
Sarah Sisombat – Gérer une SCPI jeune, c’est un peu comme planter les premières graines d’un projet que l’on veut voir grandir. Il faut sélectionner avec soin les premiers actifs. Définir une stratégie claire. Et construire un socle solide qui orientera la trajectoire du portefeuille sur le long terme. Chaque décision est structurante, car elle façonne l’identité du portefeuille. A mesure que la SCPI gagne en maturité, le rythme évolue. On entre alors dans une phase de pilotage plus fine : on arbitre, on optimise, on rééquilibre. Il s’agit de « faire vivre » le portefeuille. De l’adapter en continu aux conditions de marché. Tout en restant fidèle à la stratégie initiale et aux attentes des associés. Dans les deux cas, c’est un travail qui demande de rester à l’écoute, d’être « agile » et d’anticiper les mouvements du marché. Et de garder au maximum un temps d’avance.
Quels sont de fait les principaux défis que vous avez rencontrés lors de la mise en place d’Eden -lancée en décembre 2024-, et de ses premières acquisitions ?
Sarah Sisombat – Quand on lance une SCPI, tout va très vite. Il faut structurer, sourcer, déployer, communiquer… Tout en restant rigoureux, exigeant et fidèle à la stratégie définie. Le vrai défi en tant que gérante a été de concilier une collecte dynamique — près de 28 M€ dès le 1er trimestre 2025 — avec une approche d’investissement rigoureuse pour sélectionner des actifs de qualité. C’est-à-dire situés dans de bons emplacements avec des locataires solides, et alignés avec nos engagements ESG. Dès le départ, nous avons su structurer un pipeline solide. Avec des actifs identifiés en amont, selon une grille de sélection très précise, mais en conservant cette « lecture du terrain » -la visite systématique des immeubles en phase d’acquisition- à laquelle nous accordons une grande importance. Nous avons donc pris le temps de construire un portefeuille cohérent, en ligne avec notre stratégie, tout en gardant un rythme de déploiement soutenu.
Eden est une SCPI sans frais de souscription, et 100 % investie en immobilier européen hors France. Comment cette stratégie influence-t-elle votre approche en matière de sélection d’actifs et de gestion des risques ?
Sarah Sisombat – Ce positionnement est très important. Pas de frais d’entrée signifie que la performance doit être visible dès l’acquisition. Et investir à l’échelle européenne implique une connaissance fine des marchés locaux, des cadres fiscaux et juridiques, ainsi qu’une vraie capacité d’adaptation. Nous nous appuyons sur nos partenaires locaux – brokers, asset managers, conseils-. Mais aussi et surtout sur les différentes entités du groupe, présentes à Francfort, Madrid et Londres. Cela nous permet de capter les signaux du marché, de comprendre les usages, les dynamiques locatives, et d’identifier les zones porteuses. Nous ne cherchons pas des actifs « standards ». Mais des opportunités solides. Souvent situées dans des villes secondaires dynamiques, avec des locataires stables et un bon potentiel de valorisation. C’est une stratégie exigeante. Mais qui crée de la valeur sur le long terme.
Quels sont vos objectifs à moyen et long terme pour la SCPI Eden, en termes de diversification géographique, de typologies d’actifs, et de performance financière ?
Sarah Sisombat – A moyen terme, nous visons une diversification géographique équilibrée entre plusieurs économies européennes matures. Telles que, par exemple, le Royaume-Uni, les Pays-Bas, la Finlande, ou Irlande, en dehors de la France. L’idée est de tirer parti des dynamiques locales tout en mutualisant les risques pays. Nous ciblons par ailleurs également une pluralité de typologies d’actifs. Des bureaux bien situés… Des commerces du quotidien… Ou dDes actifs logistiques urbains ou mixtes, en cohérence avec les usages et les besoins des utilisateurs. Ce qui compte, c’est la pertinence de l’actif, son ancrage local, sa capacité à générer du revenu sur le court et long terme (non garanti). Et sa capacité à s’adapter aux usages de demain.
Et en termes de performance ?
Sarah Sisombat – En termes de performance, la SCPI Eden[1] vise un TRI[3] de 7,44 % sur 10 ans, avec un objectif de distribution brute [2] de 6,5% par an. Pour l’exercice 2025 et compte tenu du bon démarrage de la collecte et du rythme des investissements, nous visons une distribution brute de 8%, compte tenu de l’impact positif du délai de jouissance. Bien entendu, ce taux n’est pas garanti. Maintenant, si l’on regarde au-delà des chiffres, notre priorité reste la recherche d’une régularité des revenus locatifs et la qualité des actifs immobiliers par une grande sélectivité dans nos investissements (non garantis). En fait, avec la SCPI Eden, notre objectif est simple, mais ambitieux : construire un portefeuille immobilier européen solide, résilient et durable. Comme nous avons su le faire sur nos autres SCPI historiques, Eurovalys et Elialys.
Propos recueillis le 26 juin 2025
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A propos d’Advenis REIM(i)
Advenis REIM[4], société de gestion de portefeuille du groupe Advenis, conçoit et gère une gamme de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA). Elle étoffe sa gamme de SCPI d’année en année et conforte son ambition européenne. En effet, elle se démarque depuis quatre ans par sa stratégie de diversification européenne avec les lancements consécutifs des SCPI Eurovalys (Allemagne en 2015) et Elialys (Europe du Sud en 2019), de la SC Advenis Immo Capital (une Unité de Compte disponible uniquement en assurance-vie en 2021) et enfin de la SCPI Eden (européenne et diversifiée, sans de frais de souscription en 2024). Au 31 mars 2025, pour l’ensemble de ses fonds gérés, Advenis REIM capitalise près d’1,3 Mds€ et 100 % des encours sous gestion sont investis en Europe hors France pour ses SCPI ouvertes à la commercialisation. Elle détient par le biais de ses fonds, 101 immeubles, accompagne quotidiennement plus de 551 locataires.
Disclaimer(i)
L’analyse produite appartient à la société de gestion. Cela ne constitue pas une promesse. D’autres frais s’appliquent, notamment des frais de gestion, des frais d’acquisition ou de cession et des frais de retrait. Risque de perte en capital, revenus éventuels non garantis et dépendant de l’évolution du marché immobilier et de la fiscalité applicable. Durée de placement minimale recommandée : 8 ans. La liquidité est limitée. Risque de change. La situation passée d’un locataire ne préjuge pas de sa solidité financière future. Le résumé de notre politique de gestion des conflits d’intérêts est disponible sur notre site internet et la politique complète sur demande. Approche de durabilité « best-in-progress » visant l’amélioration globale du portefeuille. Veuillez-vous référer à la documentation règlementaire du fonds avant de prendre toute décision d’investissement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] SCPI Eden : 52 rue de Bassano – 75008 Paris. RCS Paris n° 934 638 081 Visa SCPI n° 24-28 en date du 26 novembre 2024. Dépositaire : CACEIS. Code ISIN : FR001400SCN0.
[2] Taux de distribution cible : division du dividende brut avant prélèvements libératoires et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé en France et à l’étranger, estimé au titre de la période par le prix de souscription. Taux calculés pour une part en pleine jouissance et en pleine propriété du 1er janvier au 31 décembre. Les objectifs non garantis annoncés sont fournis à titre d’illustration uniquement et sont basés sur une estimation des performances futures à partir des conditions actuelles. Ils ne constituent pas des indicateurs exacts. Ce que vous obtiendrez dépendra de l’évolution du marché et de la durée pendant laquelle vous conserverez l’investissement ou le produit.
[3] Taux de rendement interne : indique la rentabilité d’un investissement sur une période donnée (10 ans, ici) en tenant compte du prix acquéreur, des revenus perçus sur la période d’investissement et de la valeur de retrait. Il ne prend pas en considération les cessions de parts conclues de gré à gré.
[4] ADVENIS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT : S.A.S au capital de 3 561 000, 00 € – 52 rue de Bassano 75008 Paris France – RCS Paris 833 409 899 – Code APE 6630Z – TVA Intracommunautaire FR 018334098999 – Société de Gestion de Portefeuille – Agrément AMF n° GP 18000011 du 29 juin 2018.
