Le gestionnaire rouvre aux souscriptions une SCPI auparavant dédiée à un réseau bancaire. LF Croissance & Territoires compte capitaliser sur le dynamisme des métropoles régionales. Elle annonce un rendement prévisionnel compris entre 6,20% et 6,30% en 2024.
Faire du neuf avec du vieux… Contrairement à d’autres gestionnaires historiques, qui ont lancé ces derniers mois de nouveaux véhicules « from scratch »[1], La Française REM a choisi de redynamiser son offre de SCPI via la relance d’un produit existant. Elle a en effet officialisé en fin de semaine dernière l’ouverture, le repositionnement, et le changement de dénomination de l’ex-CM CIC Pierre Investissement. Devenue donc, depuis juillet dernier, LF Croissance & Territoires. Et, désormais, commercialisée auprès du grand public.
LF Croissance & Territoires confirme son tropisme régional
La nouvelle stratégie d’investissement de LF Croissance & Territoires reste en phase avec son positionnement originel, tout du moins en termes géographiques. Son tropisme régional est même affirmé et contextualisé. La SCPI vise principalement les actifs immobiliers des grandes métropoles françaises de plus de 500 000 habitants[2]. « Nous avons à cœur de soutenir la croissance économique et d’encourager la résilience de nos territoires », précise même Philippe Depoux, président de La Française REM, dans un communiqué. Le gestionnaire, par la voix de Virginie Wallut, qui intervenait lors d’un webinaire, souligne également tout le potentiel de ces villes régionales. « La croissance économique y est en moyenne deux fois plus élevée que sur le reste du territoire », explique la directrice Recherche et ISR immobiliers.
Une diversification sectorielle plus poussée et systématique pour LF Croissance & Territoires
Cette dernière distingue trois grands ensembles de métropoles régionales. Les « incontournables », où tous les critères de croissance -y compris démographique- sont réunis. Les métropoles « bien-être », surtout situées sur le littoral, où les actifs de tourisme sont à privilégier. Et les métropoles « dynamiques », boostées par la décentralisation. Donc par les acteurs du secteur public. Dorénavant, en fonction des villes où elle s’implantera, LF Croissance & Territoires adoptera donc une politique de diversification sectorielle plus systématique et poussée que l’ancienne CM CIC Pierre Investissement. Rappelons que cette SCPI, qui s’appelait d’ailleurs auparavant Ouest Pierre Investissement, est issue de la fusion de deux véhicules créés en 1985 et 1990. Que son patrimoine était initialement composé essentiellement d’actifs de bureaux. Et qu’elle s’était ensuite ouverte plus systématiquement, à partir de 2014, aux actifs de commerce.
Un Taux de Distribution cible en 2024 compris entre 6,20% et 6,30%
Mi-2024, date de son passage de capital fixe à capital variable, ces deux classes d’actifs représentaient encore plus de 95% de son portefeuille. Elles resteront majoritaires. LF Croissance & Territoires sera toujours, à l’avenir, exposée à ces deux catégories immobilières[3], à 75% au minimum. Le solde sera en revanche investi dans d’autres typologies d’actifs. Telles que logistique, locaux d’activités, entrepôts, hôtels et autres actifs de tourisme. Fort de ce nouveau positionnement, que les équipes de La Française REM s’emploient déjà à mettre en œuvre depuis quelques mois, la SCPI LF Croissance & Territoires annonce un Taux de Distribution cible prévisionnel, sur 2024, compris entre 6,20% et 6,30%. A la différence des nouveaux produits, elle dispose déjà des revenus nécessaires pour tenir cette promesse. Fin 2023, LF Croissance & Territoires affichait même un report à nouveau équivalent à 9 mois de distribution.
LF Croissance & Territoires : une « nouvelle » SCPI, mais avec un track record…
Mais, à la différence des nouvelles SCPI, elle présente aussi un bilan. Pas forcément 100% positif. Côté « plus », un Taux de Distribution plutôt dans la bonne moyenne du marché. Le rendement de LF Croissance & Territoires l’a même largement dépassé l’an dernier (5,67% vs 4,52%). On notera également, ces derniers mois, une stabilisation du Taux d’Occupation Financier, maintenu au-delà des 90% (90% au 1S 2024). Côté « moins », une dépréciation de la valeur du patrimoine l’an dernier, avec un repli d’environ 5%. Suite aux expertises de mi-année, la valeur de réalisation a encore reculé au 1er semestre, de -2,4%. Mais, compte tenu de la composition du patrimoine, on l’a dit, très « bureaux », cette contre-performance est à relativiser.
Une SCPI attractive en termes de valorisation, mais confrontée à un problème de liquidité
D’autant que la Valeur de Reconstitution au 30 juin 2024 (276,77 €) place la SCPI en situation de forte décote (-9,31%) par rapport à son prix de souscription (251 €). Un argument en faveur de l’acquisition des parts de ce véhicule dont la capitalisation dépassait à peine les 100 M€ en juin dernier. Mais qui -encore un côté « moins »- fait toutefois partie des SCPI confrontées à un problème de liquidité. Au 30 juin, elle affichait en effet 12 682 parts en attente de cession. Soit 2,87% de sa capitalisation. Une relance de sa collecte apparaissait donc d’autant plus nécessaire…
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- Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] A l’instar de Sofidy, avec le lancement de Sofidynamic en début d’année. Ou, plus récemment, Swiss Life AM, avec la création de Mistral Sélection, une nouvelle SCPI sans droit d’entrée.
[2] Dont Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Marseille, Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg et Toulouse.
[3] Bureaux, commerces, mais également actifs de santé et d’éducation, ces derniers représentant déjà un peu plus de 4,5% de son patrimoine au 30 juin dernier.
