La performance des OPCI et des unités de compte immobilières est en territoire positif depuis le début de l’année. Pour les SCPI, côté rendement, c’est aussi mieux qu’en 2024. Mais, côté valeur des parts, les risques de nouvelles dévalorisations demeurent. Datas.
La collecte nette des fonds immobiliers confirme son redressement au 3e trimestre 2025. Notamment en raison d’un retour vers l’équilibre des souscriptions en faveur des OPCI et des sociétés civiles immobilières. Lesquelles restent néanmoins encore en situation de décollecte nette…
OPCI et sociétés civiles désormais en territoire positif
Il s’agit toutefois de résultats encourageants, qui peuvent en partie s’expliquer par l’amélioration continue des performances de ces deux catégories de véhicules. Après avoir reculé de 2,82% en 2024, les OPCI progressent en effet de +0,9% depuis le début de l’année 2025. Les sociétés civiles, qui avaient perdu 4,7% l’an dernier, gagnent quant à elles 1,6% sur neuf mois. Pour les SCPI, la situation est plus complexe. Côté rendement, c’est mieux qu’en 2024. Le Taux de Distribution moyen, sur neuf mois glissant, s’établit en effet à 3,50%. Contre 3,25% sur la même période en 2024. Mais côté valeur des parts, la stabilisation constatée aux 2e et 3e trimestres est en réalité en trompe-l’œil…
Valeur des parts des SCPI : une stabilisation en trompe-l’œil
On le sait, l’essentiel des baisses de prix a été annoncé au 1er trimestre 2025. A fin septembre, le recul du prix de part moyen[1] (-3,6%) est donc quasiment identique à celui constaté à la fin du 1er trimestre (-3,5%). Mais l’ASPIM met en garde : « l’ajustement des valeurs de réalisation par part » se poursuit, estime-t-elle. La correction des patrimoines, amorcée en 2023, est en effet toujours en cours. C’est du moins ce que constatent les dernières expertises menées au 30 juin dernier. Selon l’ASPIM-IEIF, ce sont en effet « environ 6 SCPI sur 10 » qui ont annoncé des valeurs de réalisation en baisse. Sur le premier semestre, la valeur de réalisation par part, en moyenne pondérée par la capitalisation, recule de 1,2%. Et plus encore pour les seules SCPI de bureaux, dont le repli moyen est de -2,1%.
De nouvelles annonces de baisse de prix de souscription d’ici la fin de l’année ?
Sachant que, parmi ces véhicules, certains sont déjà proches de la limite basse de la fourchette autorisée entre prix de souscription[2] et valeur de reconstitution[3], toute nouvelle dégradation des valeurs d’expertise pourrait conduire à une révision – à la baisse- de la valeur de leurs parts. Alors que la tendance, depuis six mois, est plutôt à la revalorisation (9 depuis le début de l’année…), d’autres annonces, de baisses de prix de souscription cette fois, ne sont donc pas à exclure… Pour l’heure, sur la base du feu « RGI » – rendement global immobilier-, qui mesure à la fois le Taux de Distribution et la variation des valeurs de réalisation, et des dernières données disponibles, la performance des SCPI ressort à 1,1% sur les six premiers mois de l’année…
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2024, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 294 milliards € et 4 millions d’épargnants.
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Rapporté à la capitalisation.
[2] Le prix de souscription d’une SCPI correspond à la valeur à laquelle une part est émise pour une nouvelle souscription. Il est fixé par la société de gestion, peut être modifié à tout moment, et, notamment, il ne doit pas s’écarter de plus de ± 10 % de la valeur de reconstitution de la SCPI.
[3] Valeur de reconstitution : valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine (droits d’enregistrement, commissions d’acquisition, etc.). Cette valeur reflète ce qu’il faudrait payer pour reconstituer le patrimoine à l’identique.
