Les OPCI ont globalement pâti de leur exposition aux marchés boursiers. Ceux dont la poche immobilier direct est majoritaire ont en revanche réussi à tirer leur épingle du jeu. Et parviennent, pour certains, à aligner des performances supérieures à 15%… Focus.
Leur collecte patine… Le léger rebond observé au 1er semestre (+513 M€) est certes encourageant. Mais reste loin, très loin des scores enregistrés par les OPCI avant la crise sanitaire. Parmi les facteurs qui expliquent ce sensible désamour des épargnants pour ces véhicules figure la faiblesse de leurs performances. Comparées à celles des autres fonds immobiliers grand public. A commencer, bien sûr, par celles des SCPI.
OPCI : une performance semestrielle globale de -1,4%
Depuis le début de l’année, les OPCI affichent de fait un recul, en moyenne, de -1,4%[1]. Contre +2,8% de hausse pour la moyenne des SCPI[2]. En 2021, pourtant année de rebond pour les foncières cotées en Bourse, et donc pour les OPCI, ces derniers n’avaient pas réussi à battre les SCPI. Avec un +4,40%, ils restaient encore en deçà. Non seulement en termes de rendement (4,49% pour les SCPI). Mais également de performance globale (5,85%). En réalité, ce n’est pas tant le niveau des performances des OPCI qui déçoit les souscripteurs. Mais leur irrégularité. En investissant dans un produit exposé à l’immobilier, ces derniers espéraient sans doute une relative stabilité de leur capital. Et de son rendement. Cet espoir -imaginé ou suggéré- a nécessairement été déçu ces derniers mois.
La poche financière explique l’essentiel du recul
A contrario, « la performance des SCPI reste toujours robuste. En raison de l’exposition exclusivement immobilière de ces dernières », rappelle Christopher Puyraimond, analyste à l’IEIF, dans la dernière étude de l’institut consacrée aux OPCI[3]. Les OPCI pâtissent, eux, de leur exposition aux marchés boursiers. Cette poche financière pénalise clairement leurs performances globales. Depuis le début de l’année, la perte provoquée par cette exposition induit déjà un effet négatif de -2,4%. Elle s’explique évidemment par la forte baisse des marchés immobiliers cotés en Europe. « Sur lesquels est majoritairement exposée la poche financière des OPCI», souligne Christopher Puyraimond. En rappelant que l’indice IEIF Europe était en baisse de -26,5 % sur le premier semestre…
Des dividendes qui contribuent à hauteur de 1% de la performance globale des OPCI
Côté dividendes -l’autre composante de leur performance globale-, les OPCI restent en revanche en territoire positif. Depuis le début de l’année, leur rendement courant s’affiche à 1%. C’est bien. Mais, là encore, moins bien que les SCPI. Dont le rendement courant ressort à 2,1% sur la même période. Les dividendes distribués par les OPCI au cours du 1er semestre 2022 sont en outre en baisse, par rapport au 1S 2021. 256 M€. Contre 264 M€. « Cette baisse de 3% s’explique principalement par la baisse drastique -de 71%…- des détachements de dividendes d’Opcimmo », relativise Christopher Puyraimond. Cet OPCI d’Amundi Immobilier étant le plus important, par la taille, sur le marché, on comprend effectivement la force de l’impact. L’évolution du niveau des dividendes détachés depuis le début de l’année est d’ailleurs très hétérogène.
Une baisse des distributions concentrée sur quelques acteurs
Outre le dividende d’Opcimmo, celui de l’OPCI Silver Génération (A Plus Finance) est aussi en baisse. Au total, les véhicules « baissiers » représentent « 41% de la capitalisation des OPCI », calcule l’IEIF. De l’autre côté, il y a ceux dont le dividende progresse. C’est le cas pour SwissLife ESG Dynapierre et Sofidy Pierre Europe. Ou bien encore Edmond de Rothschild Immo Premium. Ces « haussiers » représentent « 59 % de l’actif net total des véhicules ayant distribué », estime Christopher Puyraimond. Le recul global des dividendes, en masse, doit donc être relativisé. « La majorité des véhicules ayant détaché un dividende au 1er semestre 2022 l’ont augmenté, comparativement au 1er semestre 2021 », souligne l’analyste.
Certains OPCI dépassent les 15% de performance semestrielle
Si l’évolution des marchés financiers a donc encore une fois pénalisé les OPCI au 1er semestre, certains- les moins exposés- ont néanmoins réussi à produire des performances positives. On retrouve donc en tête du classement semestriel les véhicules dont la poche immobilière est majoritaire. Dont, une nouvelle fois, Altixia Valeurs, chez Altixia REIM, avec une performance de +2,36%. Mais aussi LF Cerenicimo +, l’un des rares OPCI doté du statut « FILM »[4] (+3,36%). Et surtout Colivim, chez Foncière Magellan. Cet OPCI, seul présent sur le créneau du coliving, affiche ce semestre un gain exceptionnel de +15,84%[5]…
Lire aussi
OPCI : « petite » reprise de la collecte au 2ème trimestre 2022
OPCI grand public : +0,38% au 1er trimestre 2022
OPCI : une performance moyenne de 4,40% en 2021
Performances globales 2021 des fonds immobiliers : les SCPI font la course en tête
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2021, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 280,5 Md€.
[1] Performance mesurée par l’indice IEIF OPCI Grand Public
[2] Performance mesurée par l’indice EDHEC IEIF SCPI
[3] « Analyse du 1er semestre 2022 des OPCI Grand Public : Crise après crise, les OPCI Grand Public face à la robustesse de leur modèle immobilier » – IEIF, octobre 2022
[4] FILM (fonds d’investissement en location meublée)
[5] Moyenne pondérée des parts A et B
