C’est ce qu’anticipe le conseil en immobilier AEW. Il prévoit des rendements globaux moyens de plus de 9% sur les marchés immobiliers européens au cours des cinq prochaines années.
Enfin une note d’optimisme… Hans Vrensen, le responsable Recherche et Stratégie Europe chez le conseil en immobilier AEW, en convient. «Cela peut sembler prématuré pour la plupart des investisseurs. Car beaucoup continuent de faire face à des baisses des valeurs d’expertise et à des difficultés de refinancement », reconnaît-il. Pour autant, estime-t-il, « presque tous les marchés immobiliers européens prime devraient bénéficier d’une reprise cyclique à partir de 2024 »…
Marchés immobiliers européens : des rendements de 9,2% en moyenne sur les 5 prochaines années
L’étude « Perspectives européennes 2024 » que vient de publier AEW chiffre même précisément l’ampleur de cette reprise, sur les cinq prochaines années. Son scénario central estime que les rendements globaux des marchés immobiliers européens devraient atteindre 9,2%, en moyenne, toutes classes d’actifs confondues, sur la période 2024-2028. « Contre 8,7 % par an attendus au cours de la même période dans notre scénario central de mars 2023 », rappelle AEW. Pour établir ces projections, le conseil en immobilier s’appuie sur des hypothèses macro-économiques plus ou moins favorables. Les plus optimistes tablent sur une diminution de l’inflation. Et excluent un scénario de récession économique. Les plus pessimistes, sur une inflation toujours élevée, et un ralentissement économique. Mais, estime AEW, « quel que soit le scénario, les moteurs de la demande immobilière -emploi, consommation…- devraient rester favorables ».
Hausse des loyers, et baisse des taux de rendement prime
En conséquence, le conseil en immobilier parie sur une croissance des valeurs locatives prime. Elles devraient progresser de 2,2% par an sur la période 2024-2028. Les secteurs de la logistique et du résidentiel prime devraient faire mieux que la moyenne. Avec des loyers en hausse de 2,5% par an. Les taux de rendement prime des actifs immobiliers, qui se sont fortement tendus ces derniers mois, devraient quant à eux s’orienter à la baisse. Du fait de la forte correction des prix des actifs immobiliers qui vient de s’opérer -, qu’AEW chiffre à -17%[1]-. Mais également de la baisse des rendements obligataires. Ce resserrement attendu des taux de rendement immobilier, combiné à une solide croissance des loyers, explique ce chiffre de 9,2% de taux de rendement global prime. Sachant que certains secteurs pourraient afficher des rendements encore plus conséquents.
Logistique et bureaux feront mieux que les autres classes d’actifs immobiliers
AEW estime que ceux de la logistique et des bureaux pourraient atteindre 10,4% par an sur la période 2024-2028. Concernant le secteur des bureaux, le conseil considère en effet que le sentiment négatif des investisseurs envers ce segment de marché est « exagéré ». Il rappelle que les bureaux ont déjà très fortement corrigé en termes de valorisation (-30% en moyenne depuis le pic de mi-2022). Mais qu’ils bénéficieront dorénavant de taux de rendements élevés. Et de l’amélioration des projections de croissance des loyers. Même si, ajoute le conseil, la polarisation entre bureaux « prime » et bureaux secondaires « devrait se poursuivre ». En termes géographiques, c’est le Royaume-Uni qui offre « les meilleures perspectives » selon AEW. Avec des taux de rendement globaux attendus à 10,7% par an. La France arrive en 3e position, à 8,8% par an.
L’immobilier devrait bénéficier de l’inversion de « l’effet dénominateur »
Le conseil immobilier ajoute un autre argument en faveur de la classe d’actifs immobilier : l’inversion de « l’effet dénominateur ». AEW rappelle en effet que si les investisseurs -institutionnels, bien sûr- ont renoncé à l’immobilier ces derniers mois, c’est en partie parce que la baisse des marchés actions et obligataires, en 2022, avait mécaniquement fait remonter la part de l’immobilier au sein de leurs allocations globales cibles. Lesquelles sont estimées à 10% en moyenne en Europe. En 2024, la baisse du prix des actifs immobiliers intervenue en 2023, tout comme le rebond des marchés financiers, devraient donc « ramener l’allocation immobilière de nombreux investisseurs multi-actifs en ligne avec leur cible ». L’immobilier pourrait ainsi bénéficier, de nouveau, de flux de liquidités…
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A propos d’AEW(i)
Le groupe AEW est l’un des leaders mondiaux du conseil en investissement et de la gestion d’actifs immobiliers avec 82,6 Mds€ d’actifs sous gestion au 30 septembre 2023. Il représente la plate-forme d’investment management immobiliers de Natixis Investment Managers, l’un des leaders de la gestion d’actifs dans le monde. Au 30 septembre 2023, AEW gérait en Europe2 38,1 Mds€ d’actifs immobiliers pour le compte de nombreux fonds et mandats. Dont 22 SCPI et 2 OPCI grand public en France représentant plus de 10,6 Mds€. AEW en Europe compte plus de 495 collaborateurs répartis dans 10 bureaux. Il détient un long track record dans la mise en œuvre réussie, pour le compte de ses clients, de stratégies d’investissement core, value added et opportuniste. Ces cinq dernières années, le groupe AEW a effectué des opérations immobilières d’acquisition et d’arbitrage. Pour un volume total de plus de 21,9 Mds€ en Europe.
[1] Baisse cumulée des valeurs vénales entre mi-2022 et fin 2023.
