L’indice INREV -qui compile les performances d’environ 300 fonds immobiliers non cotés européens- est de nouveau en recul au 1er trimestre 2023. Mais la baisse est nettement moins prononcée qu’au 4T 2022. Explications.
L’ampleur du recul enregistré fin 2022 avait fait l’effet d’une douche froide. La performance du marché immobilier non coté européen était certes devenue négative dès le 3e trimestre 2022. L’indice INREV[1], qui compile les performances d’environ 300 fonds immobiliers non cotés européens[2], affichait alors une baisse de 1,60%. Mais une baisse nettement moins brutale que le très fort repli constaté au 4e trimestre : -6,19%.
Un repli limité à -0,97% pour l’immobilier non coté européen au 1T 2023
Les chiffres publiés par l’association européenne pour le 1er trimestre 2023 confirment la tendance baissière. L’indice INREV Fund Index recule une nouvelle fois. Mais de seulement -0,97%. Comme lors des trimestres précédents, la cause principale de cette contreperformance est la composante « capital » de l’indice. Celle, donc, qui mesure la variation des valeurs des actifs immobiliers détenus par les fonds immobiliers non cotés européens. Au 4T 2022, cette composante reculait de 7,23%. Du jamais vu depuis la « crise financière globale » de 2008, constatait alors l’INREV dans son communiqué. Au 1T 2023, la baisse des valeurs ressort à -1,47%. « Le rythme du repricing s’est atténué. En partie en raison d’effets saisonniers », constate INREV dans sa publication du 14 juin dernier.
La baisse de la valeur des actifs immobiliers, en voie de stabilisation ?
Les chiffres pourraient effectivement attester qu’une large partie de la correction des valeurs des actifs immobiliers a été actée. En témoigne la situation sur le marché britannique, réputé l’un des plus réactifs. Les prix « semblent s’y stabiliser », écrit l’INREV. Après la baisse de 19% enregistrée sur le second semestre 2022, le recul trimestriel du début de l’année paraît de fait anecdotique : -1,11%. Il est toutefois « trop tôt pour évoquer un possible bas-de-cycle », estime l’association européenne. D’autant qu’en Europe continentale, le repricing est toujours à l’œuvre. Le marché hollandais corrige encore au 1T 2023 de -3,62% (contre -5,36% au 4T 2022). La baisse des actifs allemands s’atténue : -1,13% vs -4,06% au 4T 2022. « Les meilleurs nouvelles viennent des actifs immobiliers français », estime l’ANREV. Ils ne baissent que de 1,55% au 1T. Contre -4,19% lors du trimestre précédent.
Disparités marquées des rendements et des performances selon les secteurs et les pays
Côté revenus, la progression de l’indice des fonds immobiliers non cotés européens ressort à 0,51%. Un chiffre -logiquement- moins élevé que celui du 4T 2022 (+1,19%). Et qui s’inscrit davantage dans la lignée des niveaux observés sur les trois premiers trimestres annuels. La performance globale est par ailleurs toujours aussi contrastée selon les secteurs. Les actifs industriels ou logistiques, qui avaient le plus chuté au 4T (-11,26%), sont ceux qui « rebondissent » le plus. Tout en restant en territoire négatif (-0,93%). L’INREV observe toutefois que « les rendements des actifs industriels et logistiques britanniques sont redevenus positifs » au 1T 2023. A +0,47%. L’association constate aussi le redressement des rendements des actifs de commerce, à +1,21%. Un rebond qui fait suite à plus d’un an de recul. Et qui ne bénéficie pas à toutes les zones géographiques.
Net rebond de la logistique, plus timide pour les commerces
Le rendement des actifs de commerce reste en effet négatif. Notamment en France (-1,79%) et en Allemagne (-0,34%). Mêmes disparités géographiques pour le secteur des bureaux. Les rendements de ces actifs vont de 4,44% à -7,69%. Ils sont positifs, en moyenne, au Royaume-Uni (1,67%). Mais négatifs, globalement, en Europe continentale (-5,59%). Des écarts qui reflètent, selon l’INREV, la montée en puissance des critères ESG et d’obsolescence dans l’évaluation des actifs. Les chiffres de la performance de l’immobilier non coté européen sont donc, globalement, plutôt encourageants. « La correction continue. Mais l’amélioration est notable par rapport au 4e trimestre 2022 », résume Iryna Pylypchuk, directrice de la recherche à l’INREV. Il n’y a toutefois pas encore matière à se réjouir. L’association pointe en effet des transactions « au point mort ».
Immobilier non coté : plus de visibilité quand les transactions reprendront…
Le niveau des volumes échangés au 1T 2023 (35,2 Md€) n’avait pas été touché depuis 2012. Ce n’est que lorsqu’il y aura davantage de « preuves transactionnelles », autrement dit lorsque les échanges auront retrouvé davantage de profondeur, que l’on sera en mesure de « décrire avec plus de certitude l’état du marché », estime la directrice de la recherche. INREV espère toujours ce retour des transactions « plus tard dans l’année ». Le marché immobilier français n’est pas le mieux placé. Les intentions d’investissement dans l’Hexagone, à l’inverse de la majorité des autres pays européens, se sont en effet très fortement dégradées ce trimestre. En passant de 13% (4T 2022) à 3% (1T 2023)…
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About INREV(i)
INREV, the European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, was launched in May 2003 as a forum for investors and other participants in the growing non-listed real estate vehicles sector. The association represents and reflects an industry with a total value of €4.1 trillion and INREV members deliver €385 billion of stimulus to the real economy of Europe. INREV has 490 members which include 118 of the largest institutional investors as well as 40 of the 50 largest real estate fund managers, plus banks and advisors across Europe and elsewhere. The non-profit association is focused on increasing the transparency and accessibility of non-listed vehicles, promoting professionalism and best practice, and sharing knowledge. It is based in Amsterdam, the Netherlands.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] L’INREV est une association européenne regroupant les investisseurs en fonds immobiliers non cotés. Les indices annuels et trimestriels INREV mesurent la performance des fonds immobiliers européens non cotés sur une base annuelle et trimestrielle. Cette performance est mesurée nette de frais et autres coûts, et représente le rendement global de l’investisseur.
[2] Soit une capitalisation globale de 307,7 Md€ pour l’indice du 1T 2023.
