L’édition 1983-2023 de l’étude IEIF « 40 ans de performances comparées » rappelle l’importance du couple rendement-risque dans la hiérarchie des placements. Sur longue période, les actifs immobiliers non cotés restent imbattables. Mais pas à plus court terme…
Retour sur l’édition 2024 des « 40 ans de performances comparées »[1], une étude publiée chaque année par l’IEIF. L’analyse des résultats sur la période 1983-2023 avait confirmé, on le sait, que le placement immobilier était, globalement, « entré en phase de correction », comme le précisait alors Stéphanie Galiègue, directrice générale déléguée de l’IEIF, en avril dernier.
Retour sur les performances des placements par période
A l’instar d’autres classes d’actifs, plus réactives -telles les actions ou les obligations, par exemple-, l’immobilier subit en effet maintenant à son tour les effets du changement de cycle économique. En témoigne le recul relatif de ses performances sur ces cinq dernières années. Marquées, rappelons-le, par la crise sanitaire et la fin des politiques monétaires accommodantes. Preuve, toutefois, de la forte dichotomie qui s’est aussi désormais instaurée entre les différentes classes d’actifs immobilières, c’est néanmoins encore un secteur immobilier qui se plaçait, sur la période 2018-2023, à la première position. Le segment industriel (actifs logistiques et locaux d’activités), avec un TRI de 15,6%, devançait les actions. Mais les autres secteurs immobiliers se trouvaient, sur cette période, plutôt relégués dans le bas des classements. Avec deux catégories (les foncières et les OPCI) passées en territoire négatif.
Erosion progressive de la performance relative des placements immobiliers
Sur les autres périodes scrutées par l’IEIF (15 ans, 20 ans, 40 ans), certaines classes d’actifs immobilières conservent aussi leur leadership. C’est le cas, par exemple, des commerces qui, sur la période 2003-2023, affichent toujours le meilleur score (17,5%). Car ils continuent de bénéficier des performances accumulées lors des années 2005, 2006 et 2007. Lesquelles correspondent, rappelle l’IEIF, à « l’âge d’or des commerces ». Age d’or au cours duquel les rendements en capital de cette classe d’actifs dépassaient les 16%… Mais, ces dernières années, la tendance est clairement à l’érosion progressive de la performance relative des placements immobiliers. Les commerces, par exemple, se situaient encore fin 2022, sur une période de 15 ans, à la deuxième place. Avec un taux de rendement annualisé de 7,2%. Fin 2023, toujours sur 15 ans, ils avaient reculé à la 7e position. Avec un TRI moyen ramené à 6,1%.
Quid de l’évolution du couple rendement/risque ?
Le recul des bureaux est encore plus significatif. La correction de leur valeur, entamée l’an dernier, les décale en effet de la 4e à la 10e place dans le classement fin 2023 vs fin 2022. L’évolution, sur 40 ans, est évidemment moins sensible. Ce sont les placements cotés qui, fort logiquement, conservent les meilleures places. Pour vérifier si cette hiérarchie est aussi respectée en termes de couple rendement/risque, l’IEIF s’est également penchée sur l’évolution de cet indicateur selon les périodes. Sur les cinq dernières années, les actions sont aussi les plus rentables. Mais « au prix d’un risque élevé », observe l’IEIF. Les placements immobiliers font moins bien que l’or. Pour un risque à peine inférieur. Le segment logistique s’en sort par exemple plutôt bien, en raison de ses bonnes performances. Le logement reste bien positionné en termes de rendement-risque.
Meilleur couple rendement/risque pour les placements immobiliers sur longue période
Sur 40 ans, le constat est en revanche sans appel : les placements immobiliers offrent le meilleur couple. En effet, décrit l’IEIF, « les actions, les obligations et les placements monétaires sont positionnés pratiquement sur une droite : du plus performant au moins performant. Et du plus volatil au moins volatil ». Mais, au-dessus de cette droite, deux catégories se distinguent clairement : le logement, et les SCPI. « Les foncières présentent la même rentabilité que les SCPI. Mais avec un niveau de risque nettement plus élevé, prix à payer pour la liquidité du placement », rappelle l’IEIF. Les associés des SCPI qui connaissent aujourd’hui des problèmes de parts en attente apprécieront…
Les résultats des études des années précédentes
- Performances des placements sur longue période : 2022, une année charnière…
- Performances des placements : le critère sectoriel prend encore plus d’importance
- L’immobilier, des performances sectorielles de plus en plus contrastées
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- Immobilier, en tête des palmarès sur toutes les périodes, ou presque…
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés immobiliers, les fonds immobiliers et le financement. L’IEIF compte aujourd’hui 140 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs).
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] « 40 ans de performances comparées, 1983-2023 », édition 2024 – IEIF.
