Les performances des différentes classes d’actifs immobiliers rétrogradent dans la plupart des classements sur courte et moyenne périodes, confirme l’édition 1984-2024 de l’étude IEIF « 40 ans de performances comparées ». Datas et commentaires.
L’immobilier poursuit sa phase d’ajustement. L’édition 2025 des « 40 ans de performances comparées »[1], une étude publiée chaque année par l’IEIF, confirme les résultats de l’édition précédente où, déjà, les différentes classes d’actifs immobiliers rétrogradaient dans les classements sur courte et moyenne périodes.
Une édition 2025 qui couvre les 5 dernières années de changement d’environnement économique
L’étude 2025 « a ceci de particulier qu’elle couvre la période 2019-2024, les 5 dernières années au cours desquelles l’environnement économique mondial a rapidement évolué », rappelle l’IEIF dans son commentaire. Après les actions et l’obligataire, qui avaient déjà fortement corrigé au cours des années précédentes, l’immobilier -dans toutes ses déclinaisons (coté, indirect, direct), souligne l’institut- poursuit, avec retard, sa phase de correction. Ce qui se traduit par des performances moindres sur longue période. Voir négatives sur courte période. Et notamment sur 5 ans, où les différentes classes d’actifs immobiliers reculent encore plus massivement que l’an dernier sur la même période. La logistique France[2], qui occupait la première place des TRI à 5 ans sur la période 2008-2023 (avec un TRI de 15,6%), rétrograde par exemple à la 3e. Avec un TRI à 5 ans de 6,23% sur la période 2009-2024.
Seuls quatre segments immobiliers affichent encore des performances à 5 ans positives
Les segments du logement en France (3,71% vs 5,00%) et du commerce (1,18% vs 1,40%) s’affichent eux aussi en repli. Tout comme celui des SCPI, dont le TRI à 5 ans passe de 3,5% à 2,15%. Soit une performance, pour ces deux derniers (commerce et SCPI), inférieure à celle de l’inflation (2,68%). Ces quatre classes d’actifs immobiliers (logistique, logement, commerce, SCPI) sont les seules à rester en territoire positif sur 5 ans. Les quatre autres (bureaux, logement à Paris, OPCI, foncières cotées) passent en zone négative. Elles n’étaient que deux (OPCI et foncières) à être dans cette situation sur la période 2008-2023. Mais le principal bouleversement du palmarès à 5 ans est la montée en puissance de l’or. Sur la période 2009-2024, il s’arroge la première place (11,27%). Loin devant le deuxième du classement, les actions « green » européennes (6,43%). L’or n’était qu’à la 4e place l’an dernier (9,10%)…
Sur 15 ans, l’immobilier fait très largement mieux que l’inflation
Sur 15 ans, les performances des placements immobiliers sont également en baisse d’une année sur l’autre. Mais elles demeurent en revanche supérieures à l’inflation. A l’exception des OPCI, affectés par la baisse des marchés actions sur la période (TRI à 15 ans de 2,94% sur la période 2009-2024), toutes les classes d’actifs immobiliers affichent des performances supérieures à 4,8%. La logistique est la mieux-disante (7,78%). Mais derrière les placements actions qui s’arrogent les deux premières places. Les SCPI se positionnent à 5,26%, en retrait par rapport à la période 2008-2023 (6,1%). Sur les autres périodes scannées par l’IEIF cette année (30 ans et 40 ans), les actions restent dominantes dans les classements en TRI. Sur 30 ans, c’est toutefois encore le segment des foncières cotées qui s’impose (9,73%).
L’immobilier, meilleur couple rendement/risque sur longue période
Le logement figure toujours en bonne position. Le logement France est deuxième sur 30 ans, place occupée par le logement parisien sur 40 ans. En termes de couple rendement/risque, les placements immobiliers restent en revanche systématiquement les plus attractifs. « L’immobilier présente, sur 40 ans, des performances comprises entre 7% et 10 %, à mi-chemin entre les actions et les obligations. Mais avec des volatilités mesurées », observe l’IEIF.
Les résultats des études des années précédentes
- L’immobilier, en phase de correction
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- Performances des placements : le critère sectoriel prend encore plus d’importance
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A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés immobiliers, les fonds immobiliers et le financement. L’IEIF compte aujourd’hui 140 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs).
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] « 40 ans de performances comparées, 1984-2024 », édition 2025 – IEIF.
[2] Logistique et locaux d’activités.
