Depuis le pic de 2022, les fonds drainés par le crowdfunding immobilier sont en chute libre. Les plateformes sont à la peine. Mais le rendement espéré, lui, progresse…
Le crowdfunding immobilier, encore en plein essor il y a à peine 3 ans, n’en finit plus de payer son tribut à la crise. Selon le dernier baromètre semestriel de Forvis Mazars[1], il n’aurait collecté qu’un peu moins de 390 M€ au 1er semestre 2025. 15% de moins qu’au 1er semestre 2024. L’an dernier, le marché du financement des opérations de promotion immobilière avait déjà reculé de plus de 25%. Après une chute de -28% en 2023…
Crowdfunding immobilier : une collecte divisée par deux en deux ans
L’année record enregistré en 2002 (1,6 Md€ pour l’ensemble de l’exercice) semble donc très lointaine. La hausse brutale des taux d’intérêt et le retournement des marchés immobiliers qui s’est ensuivi ont conduit à un effondrement des ventes de logements neufs et à l’allongement considérable des délais de commercialisation. Ce qui a mis à mal un modèle qui reposait sur la capacité des promoteurs à rembourser, dans les temps, et aux conditions -généreuses- prévues, les sommes qui leur avaient été prêtées. Jusqu’alors anecdotiques, les taux de retard et de défaut ont grimpé en flèche. Au premier semestre 2025, selon les chiffres du baromètre Forvis Mazars, ce sont entre 20% et 25% des sommes prêtées qui accusaient plus de 6 mois de retard dans les remboursements. Et les procédures collectives concernaient entre 10% et 15% du « stock » des prêts accordés.
Des plateformes toujours dans l’ornière
« Les plateformes ne sont pas encore sorties de l’ornière », considère d’ailleurs Forvis Mazars. La résolution des dossiers en souffrance prend du temps. Et, du fait d’une moindre collecte, la « perspective générale » n’est guère favorable. On sait que plusieurs acteurs historiques de ce marché alternatif ont déjà mis la clef sous la porte. Koregraf est en liquidation judiciaire depuis mai 2025. Son agrément en tant que prestataire de services de financement participatif (PSFP) lui a été retiré le 8 septembre dernier. La plateforme, lancée en 2014, laisse près de 160 M€ d’encours en attente de remboursement. WeShareBonds, elle aussi, a cessé ses activités en décembre 2024. Et le nombre de plateformes réellement actives se réduit tendanciellement. Celles qui restent ont en outre, souligne le baromètre Forvis Mazars, de moins en moins de temps à consacrer au « reporting » de leurs données vers les agrégateurs.
Plus de 3,36 Md€ en attente de remboursement
Raison pour laquelle le cabinet de conseil tient à remercier « d’autant plus chaleureusement » les plateformes qui ont fait l’effort de lui répondre (37 au total, tout type de financement participatif confondu[2]). Forvis Mazars explique qu’il a pu compléter les données manquantes grâce à des données publiques. Ce qui confère encore à son baromètre, estime le cabinet de conseil, les conditions suffisantes pour être publié… Selon ce baromètre historique donc, ce sont aujourd’hui, en cumulé, 6,3 Md€ de prêts qui ont été accordés via le crowdfunding immobilier depuis 2015 pour financer des projets immobiliers. Un peu moins de 3 Md€ ont été remboursés à ce jour. Le « capital restant dû » s’élève donc à 3,36 Md€. La montée des risques liés à ce type d’opérations -comme en témoigne la multiplication des dossiers de contentieux auprès de l’AMF- s’accompagne en revanche, logiquement, par une augmentation de leur rémunération…
Crowdfunding immobilier : moins il collecte, plus il rapporte…
Alors que le rendement moyen des opérations remboursées se situait dans la fourchette basse de la tranche des 9% avant la crise (9,30% en 2020 ; 9,21% en 2021 ; 9,40% en 2022), il a depuis lors allègrement franchi la barre des 10%. Il était estimé à 10,3% en 2023, 10,6% en 2024. Et atteindrait quasiment le seuil des 11% (10,9%) au 1er semestre 2025…
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A propos de Forvis-Mazars(i)
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société – (*) Dans tous les pays où les lois en vigueur l’autorisent
[1] Baromètre du crowdfunding en France du S1 2025 réalisé par Forvis Mazars pour France FinTech.
[2] Anaxago, Baltis, Blue Bees, Citesia, ClubFunding, Credofunding, Enerfip, Finple, Flolend, Fundimmo, GwenneG, HelloAsso, Homunity, Kiwaï, KissKissBankBank, La Première Brique, Leetchi, Lendopolis, Lendosphere, Les Entreprêteurs, Lita, Look&Fin, MiiMOSA, Monego, myOptions.co, My Moojo, PretUp, Raizers, Sowefund, The Moon Venture, Tokimo, Tudigo, Ulule, Vatel Direct, We are Olivia, We Do Good, Wevest.
