La transparence fiscale

Les SCPI, les OPCI, les SIIC et les OPCVM immobiliers bénéficient tous de la transparence fiscale, ce qui est déterminant pour leur attractivité et leurs performances. Les raisons ne sont pas les mêmes selon le produit mais peu importe, c’est le résultat qui compte. La pierre papier est fiscalement transparente.


La transparence fiscale, définition

Toute entreprise paie des impôts sur les bénéfices (l’impôt sur les sociétés, ou IS) puis répartit le résultat après impôt entre des réserves qu’elle constitue et des dividendes à ses actionnaires. Ceux-ci paient à leur tour un impôt sur les dividendes qu’ils ont reçu, dans le cadre de l’impôt sur le revenu. Il y a donc une double imposition, dans la pratique atténuée par des mécanismes plus ou moins complexes selon les pays. En France, nous avons le système du « crédit d’impôt ».

Dans le régime de transparence fiscale :

  • La société elle-même ne paye pas d’impôt,
  • en revanche elle doit obligatoirement distribuer l’essentiel su bénéfice aux actionnaires
  • et les actionnaires paient normalement l’impôt sur ce qu’ils reçoivent.

Il n’y a donc :

  • ni double imposition, puisque seul l’actionnaire paie l’impôt,
  • ni avantage fiscal, puisque la société distribue la totalité de son bénéfice (si elle constituait des réserves, celles-ci échapperaient à l’impôt, d’où l’obligation de distribution).

Pourquoi et comment ce régime fiscal de transparence en est-il venu à s’appliquer à l’ensemble des véhicules de la pierre papier ?

La transparence fiscale des OPCVM

Les OPCVM (Organismes de Placement Collectifs en Valeurs mobilières) ont été lancés en France en 1964 avec les SICAV (Sociétés d’Investissement à Capital Variable), sur le modèle des mutuel funds américains.

Il y avait deux objectifs :

  • d’abord attirer l’épargne des particuliers vers la Bourse,
  • et aussi lui offrir de bonnes conditions de sécurité.

Le second objectif pouvait être atteint par la création d’un portefeuille important (un mutual fund ou une SICAV). Ainsi chaque particulier pouvait bénéficier, même avec un apport modeste, d’une diversification et d’une gestion professionnelle.

Mais comment atteindre le premier objectif consistant à inciter les particuliers à investir en Bourse de façon plus substantielle ? Si le portefeuille, recevant les dividendes des actions qu’il détient, commençait par payer l’impôt sur les sociétés, pour ensuite seulement verser un dividende à ses détenteurs, ses résultats ne seraient pas séduisants. Il fallait au moins afficher un dividende comparable à celui des actions achetées directement. De même, si les plus-values réalisées par le portefeuille étaient imposées au titre de l’impôt sur les sociétés, la performance présentée risquait de faire pâle figure.

D’où la solution pragmatique de la transparence fiscale. Le portefeuille ne paie aucun impôt, seul l’actionnaire final paie l’impôt sur les dividendes et sur sa plus-value. Avec une règle simple, pour que le dispositif ne devienne pas un avantage fiscal : le portefeuille distribue l’intégralité de ses dividendes.

Ainsi les mutual funds américains furent une belle réussite, et servirent de modèle aux SICAV, puis aux FCP nés en 1981 (Fonds Communs de Placement, il s’agit d’une copropriété, régime juridique différent mais selon le même principe de transparence fiscale).

SICAV et FCP sont aujourd’hui regroupés sous l’appellation commune OPCVM. Les OPCVM bénéficient donc de la transparence fiscale.

La transparence fiscale des SCPI

Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des Sociétés Civiles particulières, puisqu’elles collectent de l’épargne.

Elles n’en restent pas moins des Sociétés Civiles. Dans la fiscalité française les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont transparentes. La SCI ne paie aucun impôt sur les sociétés, toutes les recettes et charges sont répercutées à chaque associé au prorata de sa participation.

Les SCPI sont donc transparentes elles aussi, mais avec deux différences par rapport aux OPCVM :

  • pour les OPCVM, c’est évidemment la fiscalité financière qui s’applique, alors que pour les SCPI, c’est la fiscalité immobilière (loyers et plus-values, et d’ailleurs aussi déduction des intérêts d’emprunt). Les quelques revenus financiers de la SCPI, transparence oblige, dépendent de la fiscalité financière.
  • les SCPI peuvent constituer des réserves, par exemple sous forme de report à nouveau, ou en conservant une partie des plus-values qu’elles ont réalisé sur des ventes d’immeubles. C’est de la bonne gestion, pour continuer à investir ou pour assurer une stabilité de revenu. Il faut juste savoir que l’associé final a payé ses impôts sur les revenus et plus-values, même sur la partie qui ne lui a pas été distribuée. L’arbitrage entre la distribution immédiate et la robustesse future est un élément stratégique de la gestion des SCPI.

Les SCPI bénéficient donc elles aussi de la transparence fiscale, même si l’on voit que l’expression ne recouvre pas une réalité identique d’un produit à l’autre.

La transparence fiscale des SIIC

Les questions fiscales ne sont jamais simples. Voici une troisième sorte de transparence fiscale.

Les SIIC (Société d’Investissement immobilier Cotées) sont des Foncières. Autrement dit des entreprises cotées en Bourse qui ont pour activité de construire, détenir, transformer des immeubles ou des quartiers, avec deux caractéristiques majeures : ce sont essentiellement des propriétaires immobiliers, mais ce sont des propriétaires très actifs. Elles ont obtenu la transparence fiscale à partir de 2003, pour des raisons qui leur sont propres.

Comment justifier en effet que certaines entreprises cotées en Bourse bénéficient de la transparence fiscale, et pas toutes les autres ? Pourquoi une cinquantaine de pays ont-ils adopté ce régime fiscal pour leurs Foncières ?

L’exception immobilière

Trois problèmes se posent pour toute Foncière dans le cadre d’un régime fiscal normal :

  • d’abord, étant soumise à l’impôt sur les sociétés, ses plus-values lors de la revente d’immeubles entrent dans ses bénéfices et sont imposées. Des considérations fiscales vont donc l’empêcher d’arbitrer son patrimoine comme elle devrait normalement le faire dans une stratégie d’entreprise.
  • ensuite, si elle n’arbitre pas ou très peu son patrimoine, ses actions subiront une décote en Bourse par rapport à la valeur des immeubles. Ce serait trop long à développer ici, mais c’est une règle bien connue : un actif doit pouvoir être remis sur le marché pour être évalué à son prix de marché par la cotation boursière. Bref, avec ses actions décotées par rapport à la valeur de ses immeubles, la Foncière ne peut pas collecter de nouveaux capitaux en Bourse pour acheter de nouveaux immeubles, cela n’intéresserait personne de mettre de l’argent pour le voir tout de suite perdre de la valeur…
  • enfin, puisqu’elle ne peut pas compter sur de l’argent nouveau qui viendrait du marché financier, la Foncière bien que cotée n’a aucun intérêt à distribuer un dividende important à ses actionnaires.

La fiscalité normale appliquée aux Foncières a donc pour conséquence d’interdire aux Foncières de remplir un rôle dynamique dans l’économie, soit en complétant et rénovant leurs parc de logements, soit en accompagnant les entreprises dans leurs besoins toujours renouvelés de locaux.

Des enjeux

Or il y a aujourd’hui deux enjeux importants :

  • l’économie a besoin, pour rester compétitive, que son immobilier soit transformé et développé (réduction des dépenses énergétiques, nouvelles formes de travail, logement dans les métropoles, etc.), ce qui implique des investissements considérables.
  • les investisseurs institutionnels français et internationaux, qui sont de grands vecteurs du financement des retraites, doivent avoir accès à immobilier par la Bourse pour sécuriser leurs actifs (immobilier) tout en conservant une certaine liquidité (Bourse).

Une solution

Pour toutes ces raisons, la seule solution dynamique est la transparence fiscale des Foncières, d’où les SIIC. Mais ce ne sont pas des fonds comme les OPCVM ou des sociétés civiles comme les SCPI, ce sont des entreprises ! Les règles sont donc différentes.

  • pas d’impôt sur les sociétés, donc ni sur ses plus-values de revente d’immeubles, ni sur ses autres bénéfices provenant des loyers.
  • mais obligation de distribuer aux actionnaires 70% des plus-values réalisées, et 95% des autres bénéfices (ces pourcentages varient légèrement d’un pays à l’autre).

Les SIIC sont donc elles aussi transparentes fiscalement. Même si une fois de plus les mots ne recouvrent pas des réalités identiques.

La transparence fiscale des OPCI

Et voici un quatrième type de transparence fiscale !

Les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) sont les petits frères des SCPI.

Mais la conception en est en différente :

  • on peut dire que les SCPI sont une « copropriété immobilière » intégrée dans le monde de la gestion collective,
  • à l’inverse, les OPCI sont de la gestion collective élargie à l’immobilier. Vous prenez un OPCVM, vous l’autorisez à acheter des immeubles, et vous avez l’OPCI. C’est toujours un Organisme de Placement Collectif. Mais on a remplacé le VM – pour Valeurs Mobilières – par un I pour immobilier.

Transparence fiscale, donc. Avec une nuance importante.

Comme les OPCVM :

  • l’OPCI lui-même ne paie aucun impôt, ni sur les plus-values immobilières ni sur les bénéfices provenant des loyers
  • il distribue l’ensemble de ses résultats
  • et ceux-ci sont soumis à l’impôt sur le revenu du détenteur final.

Mais, à la différence des SCPI, le détenteur final est dans le champ de la fiscalité financière.

Les OPCI sont donc eux aussi fiscalement transparents.

La double transparence fiscale des OPCVM immobiliers

Et voici un cinquième type de transparence fiscale, obtenu avec deux couches de transparence fiscale !

En tant qu’OPCVM les OPCVM immobiliers sont sous le régime de la transparence fiscale… mais ils détiennent presque exclusivement des SIIC, ou leurs équivalentes européennes, qui sont déjà fiscalement transparentes !

Rien de nouveau fiscalement, puisque les plus-values ou revenus des immeubles sont allés directement, sans subir d’impôt au passage, des immeubles jusqu’au détenteur de l’OPCVM immobilier.

La conséquence est surtout une catégorie d’OPCVM très typée. En effet :

  • comme les SIIC distribuent un dividende élevé, le rendement de l’OPCVM immobilier est élevé.
  • comme les dividendes des SIIC sont relativement stables (qu’est-ce qu’un loyer, sinon un chiffre d’affaires dans lequel le client s’engage dans la durée ?), les dividendes de l’OPCVM immobilier sont plus stables que ceux des OPCVM actions en général.

En fin de compte, les quatre grands véhicules de la pierre papier, à savoir les SCPI, les OPCI, les SIIC et les OPCVM immobiliers sont tous transparents fiscalement. Il fallait juste préciser ce que la transparence fiscale signifie en pratique pour chacune de ces formules.


Que dit la pierre de Rosette ?

Saviez-vous que la pierre de Rosette est l’histoire d’un drame fiscal et d’une réforme qui a réussi ?

Cela fait partie des mystères de l’information.

Nous avons tous appris au collège le destin de cette fameuse pierre, exhumée par l’armée napoléonienne pendant la campagne d’Égypte. Elle avait permis à Champollion de déchiffrer les hiéroglyphes égyptiens. Nous avons désormais accès à l’héritage écrit d’une grande civilisation. De plus c’est un Français qui a gagné la course dans une compétition alors très rude avec les anglais.

Formidable !

Mais personne ne nous dit ce qui est écrit sur cette pierre ! Ni pourquoi une pierre écrite en trois langues ! D’ailleurs, pourquoi du grec, de l’égyptien courant et les fameux hiéroglyphes, l’écriture sacrée ?

En fait, ni nos professeurs de collège, ni même Wikipedia ne le disent au moment où ces lignes sont écrites…

La pierre de Rosette est un bel exemple des risques du cloisonnement des savoirs. Nos sociétés ont des problèmes avec la fiscalité. Les historiens ne s’intéressent à ce sujet que de façon marginale. Alors, un texte sur la fiscalité, pourquoi s’y attarder ?

C’est pourtant une histoire extraordinaire à bien des égards. Au début du deuxième siècle avant JC, l’Égypte était ruinée. Le Nil n’était plus entretenu. De nombreuses personnes étaient en prison pour raison fiscale.

Cela se passait dans un contexte où la décadence n’était pas autorisée. Les pressions étaient très fortes. En particulier Antioche le Grand voulait modifier l’équilibre des empires (le royaume des Séleucides allait de l’Afghanistan et du Pakistan actuel, à l’Est, jusqu’à la Turquie actuelle à l’Ouest ; Antioche le Grand venait de prendre à l’Égypte ses terres de Palestine, et sa soif de conquête était encore vive…).

Réforme fiscale

C’est alors que Ptolémée V devint le nouveau pharaon. Pourquoi Ptolémée ? Son ancêtre était le général d’Alexandre le Grand qui s’était fait attribuer le royaume d’Égypte. Bref, Ptolémée V ou ses conseillers, puisque le pharaon était encore un jeune adolescent, décidèrent une réforme fiscale en trois points :

  • amnistie fiscale immédiate et totale
  • fixation d’un budget pour le pharaon et son administration, à eux de vivre avec
  • les temples ne paieront plus d’impôts

La pierre de Rosette était donc une grande stèle posée à l’entrée d’un temple qui disait en substance : « Messieurs du fisc, vous avez ruiné l’Égypte une fois, vous ne le ferez pas une seconde fois, passez votre chemin, et nous allons bien vous expliquer pourquoi » (j’avoue que ma version est plus succincte que le texte original merveilleusement délicat, subtil et fleuri…).

Un temple : l’écriture en hiéroglyphes.

Un monument destiné à être lu : l’écriture dite « démotique » pratiquée par le commun des égyptiens et pour les textes administratifs courants,

Un administration fiscale grecque : l’écriture en grec, pour que ce soit bien compris !

Quel magnifique cadeau à Champollion…

Cette histoire finit bien. L’Égypte s’est redressée. Encore un siècle et demi avant la conquête par César.

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Actif et classe d'actifs

Un actif est un support d’investissement. C’est un bien, ou un titre, ou toute chose que l’on peut acheter, puis conserver, puis vendre dans l’optique d’en tirer un rendement ou une plus-value. Ses principales caractéristiques sont la rentabilité, le risque et la liquidité.

Le mot « actif » dans ce sens, comme dans « actif financier » ou « actif immobilier » ou « gestionnaire d’actifs » est un mot nouveau que la pratique des investissements a introduit dans la langue française.

D’abord les entreprises

Toute entreprise établit chaque année deux documents essentiels :

    • Le compte de résultats, qui indique ce qui a été gagné et dépensé au cours de l’année, et la différence entre les deux, le fameux bénéfice.
    • Le bilan, qui constitue la « photo » de l’entreprise en fin d’année
      • d’un côté ce qu’elle possède (les brevets, les machines, éventuellement les locaux, l’argent en banque ou les placements effectués, et d’ailleurs aussi ce que les clients lui doivent), cela s’appelle l’actif
      • de l’autre ce qu’elle doit (le capital, supposé être rendu aux actionnaires si un jour l’entreprise était dissoute, les emprunts à long terme, les emprunts à la banque, les dettes aux fournisseurs, et les bénéfices non encore distribués aux actionnaires), cela s’appelle le passif

Actif et passif appartiennent ainsi au langage de la comptabilité des entreprises. Ces deux mots sont bien définis dans les dictionnaires.

Puis les investisseurs institutionnels

Imaginons maintenant une compagnie d’assurance-vie ou un fonds de pension (des « investisseurs institutionnels »).

La compagnie d’assurance-vie :

    • reçoit des « primes » en échange desquelles elle devra rendre un jour de l’argent à ses assurés.
    • en attendant, elle tente de protéger ou rentabiliser l’argent reçu, en le plaçant en obligations, ou en l’investissant en actions ou en immobilier.

Quand la compagnie d’assurance-vie établit son bilan :

    • à l’actif il y a les obligations, les actions et l’immobilier qu’elle détient, à quoi s’ajoutent les liquidités non encore placées ou investies,
    • au passif, il y a ses engagements futurs auprès de ses assurés

Il en est exactement de même pour un fonds de pension qui reçoit des cotisations pour ensuite verser des retraites.

Du point de vue des investisseurs institutionnels, les obligations, les actions et l’immobilier sont donc à l’actif du bilan. Par facilité de langage, le terme « actif » a été transféré aux éléments eux-mêmes, les obligations, les actions et l’immobilier.

Les actifs traditionnels : les obligations et les actions

Pendant toute la seconde moitié du XXème siècle et jusqu’au début des années deux mille, les investisseurs institutionnels ont majoritairement constitué l’actif de leur bilan avec des obligations et des actions. Bien entendu, ils ont cherché à optimiser leurs placements et investissements. Ils ont donc développé des techniques, des compétences, des modèles mathématiques pour obtenir la meilleure rentabilité possible en prenant le moins de risques possibles.

Les obligations et actions ont donc été analysées, scrutées, investiguées pour tenter de tirer le meilleur parti de leurs trois caractéristiques fondamentales :

    • la rentabilité que l’on peut en attendre sur des périodes de temps variables
    • le risque ou, ce qui revient au même pour les financiers, la volatilité, c’est-à-dire la capacité de fluctuer de façon éventuellement importante en cours de route
    • la liquidité, autrement dit la facilité ou la difficulté de revente.

Dans le langage, le savoir-faire et les enseignements en finance, seuls les actifs « financiers », les obligations et les actions, étaient donc de véritables actifs.

Les actifs alternatifs : d’abord l’immobilier

Au tournant du siècle, l’immobilier si longtemps tenu en-dehors du périmètre de la finance, commença à intéresser des chercheurs et des investisseurs. Certains avancèrent l’idée que l’immobilier aussi était un « actif », qu’il pouvait lui aussi être étudié à l’aune de ses rentabilité, risque et liquidité, et qu’il pouvait être intégré dans les modèles mathématiques, en complément des obligations et des actions.

Puis vint la crise de 2008, qui ébranla nombre de bilans d’investisseurs institutionnels. Ce qui était un sujet marginal devint crucial : oui, l’immobilier pouvait stabiliser un « portefeuille » autrement composé d’actifs financiers – obligations et actions. Oui, l’immobilier était un « actif » à part entière. Mais comment qualifier ce nouveau venu dans le système ? Eh bien, ce serait un « actif alternatif ».

Voir aussi « Tant qu’il y aura des acheteurs »

D’ailleurs, il y avait d’autres « actifs alternatifs » possibles, pour rechercher un supplément soit de stabilité, soit de rentabilité : les infrastructures, le « private equity » (en français, les actions non cotées), les fonds de dettes, l’or et les métaux précieux, les devises, etc. Le périmètre d’intérêt des investisseurs institutionnels s’est considérablement élargi depuis une dizaine d’année, et donc aussi la liste des « actifs ».

Des classes d’actifs

Le paysage de tous les investissements possibles a donc été revu à partir de la démarche des financiers.

Bref, l’immobilier est devenu une « classe d’actifs » à part entière au même titre par exemple que les actions. Chaque classe d’actifs à sa propre carte d’identité. Par exemple le risque de l’immobilier est réduit par rapport aux actions, puisque celles-ci peuvent connaître en moins d’un an des fluctuations de + 30 % ou – 50 %, ce qui n’est pas envisageable avec le prix des immeubles.

Mais si l’on dit immobilier, il y a l’immobilier d’entreprise et le logement, il y a aussi l’immobilier dans lequel l’investisseur dépend d’un exploitant (commerce, maison de retraite, hôtellerie), il y a l’immobilier de centre-ville, etc. etc.

Ainsi les bureaux qualifiés de « prime » (dans les quartiers centraux d’affaires des grandes métropoles) sont à leur tour devenus une « classe d’actifs », puisqu’ils ont des qualités typiques de rentabilité, risque et liquidité, qualités différentes par exemple de la « classe d’actifs » centres commerciaux ou de la « classe d’actifs » logement à Paris.

Finalement un immeuble est à lui tout seul un « actif » : dans le monde conquis par la finance et son vocabulaire, on ne gère plus des immeubles, mais des actifs.


Pourquoi payez-vous une “prime” (récompense) d’assurance-vie ?

Vous avez souscrit un contrat d’assurance-vie classique, que l’on appelle contrat « en euros », ou vous avez acheté des SCPI ou des OPCI en souscrivant un contrat d’assurance-vie. Vous avez donc payé une « prime ». Vous connaissez bien ce terme, car vous payez déjà des « primes » d’assurance habitation ou d’assurance automobile.

Une prime est pourtant une récompense ! « Prime de fidélité », « prime exceptionnelle » ou « le bonheur en prime », les expressions ne manquent pas.

Cet étrangeté du vocabulaire mérite le détour.

Les banques sont parties à la conquête des particuliers à partir des années soixante. Auparavant, les compagnies d’assurance-vie étaient essentielles pour les particuliers qui voulaient épargner, mais cet auparavant vient de loin, puisque les législations principales datent de 1930 et 1938 : autres temps, autres mœurs ! C’était avant l’invention du marketing, avant le langage adapté au client. Vous vouliez confier votre argent à une compagnie d’assurances ? Celle-ci vous faisait l’immense faveur de bien vouloir passer un contrat avec vous, la moindre des courtoisies étant que vous la récompensiez… votre versement s’appelait donc une « prime ».

Si vous souhaitiez reprendre l’argent dont vous aviez l’audace de penser qu’il vous revenait de droit, en fait c’est la compagnie qui acceptait, dans sa grande bienveillance, de vous racheter votre contrat…d’où la « valeur de rachat », autre survivance dans le vocabulaire d’aujourd’hui.

Enfin, quand vous souscriviez une assurance-décès, ne pensez pas que le « risque décès » était une bouffée de romantisme à la seule évocation du chagrin de vos proches. C’était le risque, pour la compagnie, de devoir leur verser la somme convenue…les mots, cruels, ont survécu.

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Investir ou placer ?

Placement ou investissement ? En fait on place son argent à la banque et on l’investit en achetant un bien immobilier ou des actions. On le place en obligations et on l’investit en SCPI ou en OPCI. Investir et placer sont deux mots qui en disent long sur les chances et les risques… des placements !

Placements et investissements, deux réalités

Dès que l’on réussit à épargner on met son argent quelque part, donc on le place. Ainsi le mot placement est-il devenu générique. Quand un magazine titre « réussissez vos placements » ou « quel est le meilleur placement ? » il ne fait aucune différence : livret de caisse d’épargne, compte à terme, obligations, actions, or, SCPI, terres agricoles… tout est placement.

Pas si simple ! Il existe en effet deux réalités différentes :

    • Soit l’on confie son argent à une banque ou à une institution qui se comporte comme une banque. Elle est responsable des fonds confiés, dans le cadre de règles du jeu définies (disponibilité à tout instant ou non, taux d’intérêt versé). On peut alors parler de placement.
    • Soit l’on décide d’acheter un bien immobilier ou des actions, des parts de SCPI ou des actions d’OPCI, ou encore des actions d’OPCVM immobiliers. Dans ce cas l’intermédiaire est responsable du bon usage de l’argent reçu, mais pas de la performance.
      • L’agent immobilier et le notaire (pour les appartements ou maisons)
      • la banque, la société de Bourse ou le site en ligne (pour les actions et parmi elles, les SIIC),
      • la société de gestion (pour les SCPI, les OPCI ou les OPCVM immobiliers)
      • auxquels s’ajoutent parfois un conseiller (par exemple un conseiller en gestion de patrimoine)

sont des intermédiaires vers le bien immobilier, les actions ou les parts de SCPI. Personne ne s’engage sur la rentabilité future. On devrait alors parler d’investissement.

Il est important de distinguer entre ces deux approches. C’est la raison pour laquelle les anglo-saxons, et derrière eux les réglementations européenne et française, parlent clairement des investissements pour les distinguer des simples comptes dans une banque ou dans une caisse d’épargne…ou de la plupart des contrats d’assurance-vie.

Placement ou investissement : les contrats d’assurance-vie

Traditionnellement, la compagnie d’assurance-vie passe un contrat avec son client, définissant les frais et les modalités de rémunération. Que la loi ait demandé aux assureurs d’inclure une « participation aux bénéfices » ne change rien à l’affaire : celui qui confie son argent a en face de lui une compagnie d’assurances, responsable dans le cadre d’un contrat.

Ce type de contrat s’appelle aujourd’hui un « contrat en euros ».

Avec un contrat en euros, le souscripteur fait un placement en assurance-vie.

Mais la compagnie d’assurance-vie peut également se comporter comme un intermédiaire financier. Lorsqu’elle propose à ses clients des « unités de compte », elle agit toujours dans le cadre d’un contrat, mais celui-ci prévoit une rémunération, intérêts et évolution du capital, qui ne dépendent plus d’elle et dont elle n’est plus responsable vis-à-vis de son client. Si l’unité de compte est un OPCVM actions, la rentabilité pour le client sera celle de l’OPCVM et donc dépendra de la bonne santé de la Bourse. Si l’unité de compte est une SCPI ou un OPCI, ce sont encore la SCPI ou l’OPCI qui définissent la rentabilité.

Avec un contrat en unités de compte, le souscripteur fait un investissement.

En OPCVM actions, ou en SCPI, ou en OPCI, même s’il passe par une compagnie d’assurance-vie.

Placement : les obligations

Une obligation est un contrat. L’emprunteur, l’État ou une entreprise, s’engage à verser tel taux d’intérêt annuel et à rendre l’argent à l’échéance convenue.

On suppose qu’il n’y a aucun risque quand l’emprunteur (l’émetteur d’obligations) est l’État, qu’il y en a peu quand c’est une très grande entreprise, et que le risque commence s’élever quand l’emprunteur est une entreprise qui a des difficultés. Que le placement soit risqué ou non, c’est toujours un placement, puisqu’on a confié son argent à une institution.

Une obligation est un placement, tout comme un OPCVM obligations.

Pourquoi investir ?

Quand l’État, une banque ou une compagnie d’assurances s’engagent sur une rentabilité, inutile de dire qu’il ou elles ont pris leurs précautions… c’est la raison pour laquelle il est normal de chercher d’autres solutions, plus rentables mais naturellement plus risquées qu’un simple livret de caisse d’épargne ou un contrat d’assurance-vie en euros, et nous voilà dans le domaine des investissements.

On investit donc pour obtenir une meilleure rentabilité

Mais tout se paie ! Les différences majeures entre un placement et un investissement sont faciles à imaginer :

    • Quand on fait un placement :
      • on entre dans un cadre très sécurisé en échange d’une moindre rentabilité
      • il n’y a rien qui ressemble plus à un Livret A qu’un autre Livret A, qu’on l’ait souscrit dans une caisse d’épargne ou dans une banque
      • la question, de la « liquidité », ou de la disponibilité de son argent ne se pose pas vraiment : soit elle est instantanée, soit elle est prévue à certaines échéances
    • Quand on investit :
      • on lie son sort à un « marché », Bourse (marché financier) ou immobilier par exemple, qui peuvent connaître des fluctuations, des périodes difficiles et d’autres favorables
      • le choix d’une action parmi d’autres ou d’un appartement en particulier engagent l’avenir de l’investissement.
      • La question de la « liquidité » est toujours délicate, car « en Bourse on peut sortir à tout moment, mais ce n’est pas toujours le bon moment », et en immobilier la revente est une opération généralement assez lourde… et ce n’est pas toujours non plus le meilleur moment.

Court terme et long terme

Le critère de liquidité permet se séparer clairement les placements et les investissements pour leur usage pratique.

    • Parce qu’ils ne posent pas de problème de sortie, les placements sont utilisés pour : 
      • La précaution (répondre aux dépenses imprévues)
      • L’attente ou l’anticipation (on doit déménager dans deux ans, ou l’on sait qu’on devra un jour acheter une seconde voiture, etc.)
      • L’incertitude (il faudrait investir, mais pour l’instant on ne sait pas ce qu’il serait le mieux de faire).

Ainsi, un placement correspond toujours à un horizon de court terme.

    • Les investissements en revanche sont considérés comme de l’argent immobilisé, non disponible pour les dépenses ou surprises courantes. Ils sont utilisés pour :
      • Augmenter la valeur de son patrimoine
      • Préparer des revenus futurs, par exemple pour la retraite
      • Laisser quelque chose à son conjoint et à ses enfants

Ainsi, un investissement correspond toujours un objectif de long terme, l’horizon est de 10 ans, 20 ans voire 40 ans.

Investissement : Bourse, immobilier et pierre papier

L’observation du passé ne laisse aucun doute. Dès que l’on mesure la rentabilité au bout de 10, 15 ans ou plus, les placements font pâle figure en face d’investissements comme la Bourse et l’immobilier… à condition bien sûr d’avoir à peu près réussi dans les deux sujets suivants :

    • Les fluctuations des marchés. Il est très difficile de les prévoir, l’essentiel est par conséquent d’avoir la sagesse et la capacité d’attendre le meilleur moment pour vendre. C’est le rôle de l’investisseur d’avoir suffisamment de réserves (placements) pour être un investisseur serein quelle que soit la conjoncture d’un marché.
    • Les choix. Ni la Bourse ni l’immobilier ne sont des ensembles homogènes. Certains secteurs progressent mieux que d’autres sur une durée longue, certains sont momentanément en vogue puis ralentissent, d’autres émergent soudainement. Bourse et immobilier demandent de la compétence, du temps à y consacrer, et si possible des moyens suffisants. C’est la raison pour laquelle se sont développées
      • la gestion collective en Bourse (OPCVM)
      • et la pierre papier pour l’immobilier (SCPI, OPCI, etc.)

La pierre papier permet en effet :

    • soit d’optimiser l’investissement immobilier par une gestion collective, une protection réglementaire (FIA) et une plus grande souplesse à l’entrée et à la sortie, c’est le cas des SCPI, OPCI, FCPR et FPCI
    • soit d’optimiser le placement boursier en y introduisant de l’immobilier, c’est le cas des SIIC et des OPCVM immobiliers.

Si vous aimez sentir le parfum de la vérité

Les grecs anciens avaient etumos pour « vrai » et logos pour « discours » : étymologie signifie « la vérité au fond des mots »…

Quelle est donc le sens d’origine et l’évolution du mot « investir » ? Cela a commencé par « vêtir », puis « entourer », puis les militaires se sont emparés de ce mot pour « assiéger » (« entourer », n’est-ce pas ?) puis « engager les forces ».

De là, avec la naissance des grandes aventures industrielles, le mot « investir » dans le sens « engager ses capitaux ». Quand on pense aux faillites et désastres financiers qui ont accompagné par exemple les premiers chemins de fer, mais aussi aux grandes fortunes qui ont été constituées, on comprend que les financiers aient été chercher un mot dans le vocabulaire de la guerre, sujet par excellence des grands dangers et des grandes victoires.

Si l’on en croit l’étymologie, placer son argent est un activité paisible, investir est une aventure !

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Voir aussi :  Le manuel de l’investisseur

Fonds d'investissement alternatif (FIA)

Les SCPI et les OPCI sont des Fonds d’Investissements Alternatifs (FIA).

Selon les réglementations européenne et française, il existe en effet deux sortes de fonds d’investissement :

  • les OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) pour les actions et les obligations cotées,
  • et les FIA (Fonds d’Investissement Alternatifs) pour tous les autres actifs dont l’immobilier.
    〈 Un « actif » est simplement un support d’investissement : action, obligation, immobilier, or, matières premières, terres, forêts, œuvres d’art, etc. 〉

Un FIA est un fonds d’investissement

Selon le vocabulaire adopté à l’échelle européenne, un fonds d’investissement (parfois en français fonds de placement) est un système de gestion collective relevant de la réglementation.

Il a les caractéristiques suivantes :

  • Délégation de gestion. Chaque fonds à une société de gestion. Une société de gestion peut créer et gérer plusieurs fonds.
  • Diversification. De nombreuses actions dans le cas d’un fonds d’investissement en actions, de nombreux immeubles dans le cas d’un fonds d’investissement immobilier.
  • Accessibilité. Les montants d’investissement unitaires sont faibles. C’est l’intérêt de rassembler un certain nombre d’épargnants/investisseurs
  • Une stratégie d’investissement définie. Le type d’actions ou le type d’immeubles sont précisés à l’avance, de même que les degrés de dynamisme ou de prudence de la gestion, et sont ensuite respectés pendant toute la durée de vie du fonds.
  • Protection de l’investisseur. C’est l’objet essentiel de la réglementation, qui prévoit aussi une information régulière des épargnants/investisseurs.

Il existe deux sortes de fonds d’investissement :

  • Les OPCVM (Organismes de Placement en Valeurs Mobilières), pour les actions et les obligations cotées
  • Les FIA (Fonds d’investissement alternatifs), pour tous les autres placements.

Le FIA est un fonds « alternatif »

Dans le vocabulaire de la réglementation, qui a adopté celui de la finance, le terme « alternatif » désigne tout ce qui n’est pas valeur mobilière (action ou obligation cotée en Bourse).

Ainsi l’immobilier est un investissement « alternatif ».

Mais la liste des investissements alternatifs est illimitée. Cela va des infrastructures (aéroports, routes, etc.), en passant par l’or, les matières premières, les terres agricoles ou les forêts, jusqu’aux œuvres d’art, timbres, livres anciens, etc.

Il existe de nombreux FIA

  • Immobilier et FIA

La pierre papier, quand il s’agit de placements non cotés, relève des FIA :

    • les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
    • les OPCI (Organismes de Placement Collectifs en Immobilier) accessibles à tous les particuliers ((mot OPCI qui renvoie à la page vidéo))
    • les FPCI (Fonds Professionnels de Capital Risque), les FCPR (Fonds Communs de Placement à Risque) et les OPCI accessibles aux particuliers sous certaines conditions de montant d’apport et/ou d’expérience et/ou de représentation par un conseil

〈 La pierre papier comprend aussi les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) et les OPCVM immobiliers – voir aussi « La définition du lundi : pierre papier » 〉

  • Placements divers et FIA

Tous les autres actifs (actions non cotées, groupements forestiers, œuvres d’art, etc. que l’on appelait « placements divers » dans les anciennes réglementation sur l’épargne) doivent être en FIA pour être diffusés en tant que placements auprès de particuliers.

〈 Un particulier est supposé ne pas prendre le risque de souscrire des placements de tous types proposés par voie commerciale, par internet, etc. qui n’entreraient pas dans la protection réglementaire des FIA 〉

  • OPCI, Épargne salariale et FIA

 Enfin, il existe de nombreux autres Fonds d’investissement alternatifs comme par exemple les OPCI réservés aux institutionnels, les fonds réservés aux investisseurs professionnels (protection allégée par rapport aux fonds ouverts aux particuliers), les fonds d’épargne salariale, etc.

Pourquoi le Fonds d’Investissement Alternatif ?

C’est une étape importante dans l’harmonisation des pratiques financières à l’échelle européenne. Avec le Fonds d’investissement alternatif, il existe un modèle commun.

Les règles sur :

  • la collecte d’épargne,
  • la gestion des produits,
  • l’information donnée aux souscripteurs
  • et les protections dont ils bénéficient,sont identiques d’un pays à l’autre. Le texte de référence est la directive européenne de 2011 sur « les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs ».

Si vous aimez savoir quand on fait semblant de ne pas vous aimer

Soyons clair, le mot « alternatif » n’est pas flatteur pour l’immobilier.

Il suggère que les placements sérieux sont les obligations et les actions cotées en Bourse, et que faute de mieux, ou par fantaisie, ou par recherche de diversification, on peut s’intéresser à l’immobilier, mais de façon accessoire…

Ce déclassement est d’autant plus étrange que l’immobilier constitue l’essentiel de la richesse accumulée. La valeur du seul immobilier d’entreprise est égale à la capitalisation boursière, et la valeur des logements est de plusieurs fois la capitalisation boursière, en France et dans la plupart des pays du monde !

Alors, pourquoi la finance se donne-t-elle l’air de mépriser l’immobilier ?

En fait, l’évolution de la finance depuis un demi-siècle a concentré l’activité, les théories, les modèles, sur les valeurs mobilières. L’évolution du langage en témoigne : Bourse et marché financier sont devenus synonymes. L’immobilier n’a pas été activement méprisé, il est tombé en-dehors du champ des financiers. Même pas de l’indifférence, un oubli total !

Jusqu’au jour récent, crise de 2008 aidant, où les financiers ont soudain découvert que l’immobilier pouvait avoir de sérieux attraits pour diversifier et stabiliser leurs portefeuilles… mais comment le dire sans perdre la face ?

Cela s’est passé de la façon suivante :

  • On a d’abord expliqué doctement que l’immobilier était lui aussi un actif.
  • On aurait pu continuer en si bon chemin, et déclarer que désormais la finance avait pour périmètre trois actifs majeurs, les obligations, les actions et l’immobilier.
  • Au lieu de cela, on s’est hâté de remettre les choses au point : l’immobilier est un actif, d’accord, mais pas un vrai de vrai, seulement un actif « alternatif »…

Mais tous les amoureux le savent, il y a ce que l’autre dit, et il y a ce qu’il fait. Or dans la pratique les fonds de pension, compagnies d’assurance, fonds souverains et autres grands investisseurs, partout dans le monde, augmentent sensiblement la part d’immobilier dans leurs portefeuilles.

Tout est bien qui finit bien. La finance aime l’immobilier.

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Définition complète et à jour de la pierre papier

La pierre papier regroupe tous les placements immobiliers mutualisés, gérés professionnellement, et dans lesquels les investisseurs sont protégés par les réglementations européenne et française.
On y trouve donc les SCPI, les OPCI, les SIIC, ainsi que les OPCVM immobiliers et les FPCI immobiliers et FCPR immobiliers. Le crowdfunding immobilier en est aujourd’hui à la frontière.

Cette formule est née au début des années quatre-vingt.

Ce qui s’est passé

À l’époque j’ai avancé l’expression « pierre papier » comme moyen d’expliquer que les SCPI étaient l’équivalent, pour l’immobilier, des OPCVM pour la Bourse.
Il s’agissait de faire comprendre en une formule que les SCPI associaient :

    • d’une part le placement immobilier
    • et d’autre part l’innovation financière de la gestion collective,

Dans quel but ?

L’enjeu était triple :

    • attirer l’attention sur les SCPI qui étaient alors largement inconnues,
    • tourner la page sur les vieux scandales des Civiles (Garantie Foncière, Patrimoine Foncier etc., les ancêtres des SCPI), qui étaient encore dans bien des esprits. (Voir par exemple le film « L’argent des autres » avec Catherine Deneuve, Claude Brasseur, Michel Serrault, Jean-Louis Trintignant, de 1978).
    • dans un contexte où la culture française opposait l’immobilier (la pierre) et la finance (le papier). Dire aujourd’hui d’un placement que c’est de « l’immobilier financier » est compréhensible, mais cela ne l’aurait pas été à l’époque. Les temps ont changé…

Voir aussi : Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Opération réussie

L’expression pierre papier devait rapidement passer dans le langage courant, et les SCPI s’imposer progressivement dans le paysage des placements. Mais si les idées donnent naissance au vocabulaire, il arrive que le vocabulaire précise les idées : l’association entre immobilier et finance s’appliquait aussi aux Foncières cotées en Bourse, donc également aux OPCM immobiliers, et dans la foulée à l’assurance-vie immobilière. Ainsi l’expression de pierre papier s’est élargie.

Aujourd’hui, la définition de la pierre papier

La pierre papier désigne tous les placements accessibles au particulier qui :

    1. Sont de nature immobilière
    2. Avec gestion collective
    3. Dans le cadre des législations européenne et française sur les fonds d’investissement.

La pierre papier regroupe par conséquent :

    • Les SCPI
      • Sociétés Civiles de Placement Immobilier.
      • Copropriété immobilière élargie
      • Non cotées.
    • Les OPCI
      • Organismes de Placement Collectif en Immobilier
      • À l’image des OPCVM, mais avec des immeubles dans le portefeuille
    • Les SIIC
      • Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées
      • Entreprises cotées en Bourse, avec transparence fiscale
    • Les OPCVM immobiliers
      • Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières
      • Investies en SIIC
      • … et en REITS européennes (Real Estate Investment Trusts, l’appellation internationale des SIIC)
    • L’assurance-vie immobilière
      • Contrats d’assurance-vie en « unités de compte » (les performances du contrat sont celles de l’investissement choisi)
      • Parmi les investissements possibles : SCI (Société Civile Immobilière) de la compagnie d’assurance, SCPI, OPCI, SIIC, OPCVM immobilier)
    • Les FPCI immobiliers
      • Fonds Professionnels de Capital Investissement
      • Réservés aux investisseurs selon des critères de montant versé et/ou de compétence
      • Participent directement au financement d’opérations de construction ou de rénovation
    • Les FCPR immobiliers
      • Fonds Communs de Placement à Risque
      • Réservés aux investisseurs selon des critères de montant versé et/ou de compétence
      • Participent directement au financement d’opérations de construction ou de rénovation

Nous avons ainsi une définition de la pierre papier à jour des dernières évolutions.

À la frontière de la pierre papier

Les investissements ou le financement ne sauraient rester à l’écart de la révolution numérique. Ainsi est né le crowdfunding, et bien sûr le crowdfunding immobilier. Celui-ci progresse… la réglementation s’adapte… une nouvelle forme de pierre papier est en train d’émerger. Qui sait ce qui naîtra demain ?


Si vous voulez impressionner vos amis anglais ou américains

Le Herald Tribune me demanda un jour un article sur les SCPI.

C’était une belle occasion de faire mieux connaître ce placement immobilier qui était une innovation française, au carrefour de l’immobilier et de la finance.

Problème : comment traduire « pierre papier » ?

Le traducteur proposa d’abord une expression qui sonnait bien en anglais : «the stone and the loan» (la pierre et le prêt). Belle formule mais inadaptée à la définition de la pierre papier, car les SCPI sont bel et bien un placement immobilier.

Le traducteur eut alors une idée brillante : «A real estate coockoo in the financial nest» (littéralement : un coucou immobilier dans le nid financier).

Explication numéro 1 : le coucou, comme chacun sait, est un oiseau qui pond ses œufs dans le nid des autres.

Explication numéro 2 : c’est une expression américaine courante (d’où par exemple le titre du célèbre film « Vol au-dessus d’un nid de coucou » avec Jack Nicholson) et d’ailleurs pas péjorative du tout.

C’était donc une façon superbe d’expliquer qu’avec les SCPI l’immobilier faisait une incursion dans la gestion collective. Dans un lexique anglais-français, ce serait une parfaite définition de la pierre papier;

Voilà, «A real estate coockoo in the financial nest» vous savez maintenant comment traduire pierre papier en anglais !

Et comment traduire « SCPI » ?

Au fait, quel fut le titre de cet article sur les SCPI ? Là encore le traducteur se surpassa, par une phrase concise, contenant un jeu de mots absolument intraduisible dont les anglo-saxons ont le chic… «French Savings : a private touch of magic» (littéralement : « Épargne française : une touche de magie « clientèle des particuliers » / « non cotée »).

Le mot « private » désigne en effet ce qui est privé, réservé à la personne, en dehors de la sphère publique, mais… :

    • dans le langage de la banque, de l’assurance et de la finance, il désigne la clientèle des « particuliers » par opposition à la clientèle des entreprises.
    • et surtout en finance il désigne ce qui n’est pas coté en Bourse, or justement les SCPI ne sont pas cotées

Et voilà, «a private touch of magic», vous savez maintenant comment traduire SCPI en anglais !

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