Foncières cotées : les publications semestrielles confirment l’inflexion des grandes foncières de commerce

Elles consacrent notamment « l’attractivité du résidentiel allemand » et renforcent le statut de « derating » des grandes foncières de commerce, écrit Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, dans son dernier commentaire de gestion. Ce qui ne l’empêche pas de continuer à suivre avec attention des points d’entrée intéressants sur certaines foncières de ce secteur…

« Si nous voulons que tout reste tel que c’est, il faut que tout change ». La célèbre réplique de Tancredi Falconeri dans le film « Le Guépard » de Lucchino Visconti illustre bien ce qu’il faut retenir des publications semestrielles de cette année. Comme l’an dernier, elles confirment l’attractivité du résidentiel allemand et, en même temps, elles ont renforcé le « derating » des grandes foncières de commerce. Cela constitue un changement fort dans le paysage boursier de ce secteur.

Important potentiel de hausse des loyers pour les foncières allemandes

Les foncières résidentielles allemandes conservent un potentiel important de hausse des loyers par rapport aux niveaux de marché, en raison de leur capacité à absorber les hausses de loyer par rapport aux revenus des locataires, du déséquilibre démographique et de l’insuffisance des constructions nouvelles. Cette révision positive pourraitaller jusqu’à 30,1% pour Deutsche Wohnen.

A l’inverse, les foncières de commerce souffrent d’un statut boursier dégradé malgré des publications honorables, échelonnées entre un recul de 1,3% des loyers à périmètre constant pour Wereldhave et une croissance de +3,8% pour la partie commerces de Merlin Properties. En dépit de cela, les sept principales baisses de l’indice de référence depuis le début de 2018 sont des foncières de commerce.

Investissements croissants pour limiter l’impact du commerce électronique

Le marché paraît en effet considérer que les investissements de modernisation/modification du mix des enseignes devront être sans cesse accrus sur ce segment pour espérer limiter l’effet négatif des difficultés rencontrées par certaines enseignes et de la montée en puissance du commerce électronique. Dans ce cadre, l’écart de valorisation¹ entre le résidentiel et les foncières de commerce cotées n’a jamais été aussi fort : les foncières de commerce se paient aujourd’hui avec une estimation de ratio cours/cash-flow de 13,5, et une décote sur actif net réévalué (ANR) de 23% pour 2019, contre respectivement un ratio cours/cash-flow de 23,8 et une valorisation en ligne avec l’ANR pour le segment résidentiel. Rappelons que la moyenne de valorisation² d’Unibail-Rodamco entre 2011 et 2016 était de 1,2son ANR estimé de l’année en cours, pour un ratio cours/cash-flow de 17,9 contre une décote de 20% et un ratio cours/cash-flow pour 2018 de 14,9 aux cours actuels.

Le commentaire de gestion

Nous n’attendons pas une évolution massive des valorisations relatives dans les mois à venir, et nous continuerons de privilégier les segments du résidentiel et les secteurs « alternatifs » (logistique, hôtellerie et para-hôtellerie – résidences étudiantes, résidences de service pour personnes âgées) qui présentent des perspectives et une visibilité attractives. Néanmoins, nous continuerons de suivre avec attention des points d’entrée intéressants sur certaines foncières de commerce, centrées sur des actifs à flux de visiteurs élevés (Unibail-Rodamco, Westfield, Altarea, Cogedim…).

Laurent Saint Aubin


A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite Directeur Général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».

A propos de Sofidy
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, Société Civile, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec plus de 4,5 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 40 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 100 actifs commerciaux et de bureaux.

[1]Source : Kempen.
[2]Source : Sofidy.