« Lorsque j’ai pris la direction d’Immovalor Gestion, j’ai décidé que l’indicateur essentiel des SCPI c’est le taux d’occupation » explique Jean-Pierre Quatrhomme, Président-directeur général d’Immovalor Gestion. Sur ce point, la société de gestion de la SCPI classique diversifiée Allianz Pierre, qui figure dans le top 10 des principales SCPI de la place avec une capitalisation de 747 millions d’euros, peut être satisfait. A l’inverse de nombre de ses concurrents, le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI Allianz Pierre est remonté à 92,46 % à la fin du quatrième trimestre, en progrès de 2 points sur l’année 2013. Si cela traduit les efforts de commercialisation entrepris dans un marché difficile c’est aussi le fruit de l’entretien du patrimoine immobilier qui montre qu‘une SCPI ancienne – elle a été créée en 1984 – peut disposer d’un patrimoine adapté à la demande des utilisateurs. La SCPI classique diversifiée d’Immovalor Gestion est en effet l’une des SCPI qui fournit le plus gros effort de travaux avec un ratio de provision pour grosses réparations rapportée au dividende de 19,26 %. D’ailleurs le taux de vacance effectif, qui correspond aux immeubles effectivement disponibles à la location n’est que de 5%. Et celui-ci ci va se réduire avec l’entrée de deux immeubles d’une valeur unitaire de 20 millions d’euros pour lesquels la SCPI est en cours de négociation. En effet, 38 millions collectés en 2013 restent encore à investir ce qui n’est pas favorable à la performance du fonds dans les conditions actuelles de rémunération des liquidités. Cependant prendre un peu de temps permet de satisfaire au surcroît de « due diligences » liés aux acquisitions immobilières dans un contexte de forte concurrence pour l’achat d’actifs de bureaux parisiens d’une valeur inférieure à 100 millions d’euros. Surtout si on a une vision dynamique des immeubles acquis pour saisir leur potentiel d’évolution !
Bien entretenu, le patrimoine offre également une bonne sécurité par sa localisation très parisienne, puisque 36,51% de sa valeur est située dans Paris intra-muros et 41,17% dans la région parisienne, souvent en première couronne. Une sécurité qui permet d’accepter un rendement un peu inférieur à la moyenne des SCPI. En 2013, les associés ont encaissés 15,03 euros par part contre 15,39 euros en 2012, ce qui fait ressortir un rendement sur valeur de marché de 4,70 %. A noter que le report à nouveau a été légèrement abondé l’an dernier et qu’il représente désormais un niveau confortable de 102 jours de distribution aux associés.
La reprise de la collecte de cette SCPI dans le sillage de sa transformation en capital variable s’est d’ailleurs révélée en forte hausse avec 138 millions d’euros de collecte brute en 2013, même si la collecte 2012 de 56 millions n’est pas vraiment comparable puisque les souscriptions n’avaient réellement repris qu’en cours d’année. Sans compter que l’an dernier une réallocation de sa position dans le capital de la SCPI par un institutionnel a gonflé cette collecte de 32 millions d’euros. Pour 2014, Jean-Pierre Quatrhomme a fixé un objectif de collecte de 130 à 150 millions d’euros, soit un bond de 30 à 50 %, puisque la collecte de cette année ne pourra plus compter sur cette opération exceptionnelle d’un souscripteur institutionnel. Pour y parvenir, Immovalor Gestion compte sur trois leviers. Le plus important est celui du réseau de 25 000 prescripteurs du réseau interne d’Allianz. Viennent ensuite les partenaires indépendants correspondants à la politique d’ouverture commerciale initiée il y a deux ans : Ils ont collecté l’an dernier une grosse quinzaine de millions et leur place dans le dispositif est amenée à s’étoffer. Enfin le référencement en assurance-vie se poursuit. A côté des compagnies Apicil, Axa et le contrat Serenipierre de Primonial, la signature d’un quatrième accord de partenariat est en cours. Pour sa part, la compagnie Allianz ne souscrit encore que par l’intermédiaire de son fonds en Euros, à l’exception donc des unités de compte. A noter qu’Immovalor Gestion bénéficie d’un atout maître avec la solution de financement intégré que propose Allianz Banque lui permettant de contourner la frilosité des banques françaises en la matière : plus de 50 % des souscriptions d’Allianz Pierre sont accompagnées d’un crédit.
Le chemin de la collecte retrouvée pour Immovalor Gestion l’a conduit à réfléchir à la création de nouvelles SCPI. Créer une nouvelle SCPI classique diversifiée n’avait pas de sens pour Jean-Pierre Quatrhomme qui a par contre entamé un processus de validation d’une SCPI dédiée à des résidences gérées (senior, tourisme…) dont la performance serait boostée par une part du patrimoine investie en bureaux. Le projet pourrait déboucher à l’automne avec un premier objectif de 50 millions d’euros de collecte. A l’inverse, pas question de revenir sur les SCPI fiscales dont Immovalor était le champion avec les dispositifs Robien, Borloo, Scellier et qui représentent encore un encours de près de 600 millions d’euros. Avec le régime Duflot, les contraintes sont trop fortes pour espérer obtenir une rentabilité satisfaisante pour les souscripteurs juge le dirigeant d’Immovalor Gestion.
Christophe Tricaud
pierrepapier.fr
