Yann Videcoq, Directeur du Fund Management de Perial Asset Management,est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Yann Videcoq revient notamment sur l’actualité de la société de gestion : hausse des dividendes annoncée pour 2019, mais aussi mise en place de nouvelles ambitions en termes de développement durable.
Pouvez-vous nous présenter Perial Asset Management, en quelques mots…
Yann Videcoq – Perial Asset Management est une société de gestion indépendante qui gère aujourd’hui presque 4 milliards d’euros d’actifs. Essentiellement à travers trois véhicules – des SCPI -, ainsi que de plusieurs OPCI professionnels destinés aux investisseurs institutionnels.
Dans l’actualité Perial AM, il y a la revalorisation des parts de PFO2 le 1er avril prochain. Deux questions : pourquoi cette revalorisation et, plus globalement, quelle est la stratégie de Perial en termes de positionnement du prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution ?
Yann Videcoq – La stratégie est adaptée en fonction de chaque véhicule. Par exemple, notre SCPI investie en Ile-de-France, PF Grand Paris, va connaître des augmentations plus régulières, puisque c’est une SCPI dont la stratégie est plutôt axée sur la revalorisation de ses actifs. Mais, d’une manière générale, on essaye de maintenir le prix de la part dans la fourchette basse du tunnel de la valeur de reconstitution¹, ce qui nous semble être une mesure de bonne gestion. Sur PFO2, on a effectivement augmenté le prix de 1% au 1er avril, sachant qu’il y avait eu une augmentation de plus de 2% des valeurs d’expertises fin 2018.
Plutôt une stratégie de décote, donc. Autre point important : les dividendes. Ceux de vos trois SCPI sont en hausse en 2018. Et vous avez déjà prévu qu’ils s’apprécieraient de nouveau en 2019. Comment une telle prédictibilité est-elle possible ?…
Yann Videcoq – C’est, tout d’abord, de la bonne gestion. Nous suivons nos SCPI au quotidien grâce à nos outils de modélisation. En outre, nos véhicules ont des tailles conséquentes : PFO2 capitalise plus de 2 Md€, PF Grand Paris plus de 700 M€, et PFO autour de 700 M€. Ils mettent donc un peu de temps à « bouger », ce qui nous permet de prédire plus aisément leurs évolutions. En plus, nous savons que les acquisitions réalisées en fin d’année dernière vont impacter les revenus 2019, ce qui nous donne d’autres éléments de prévision. Nos résultats 2018 étaient effectivement en progression, pour nos trois SPCI, avec une hausse du dividende de 5% pour PF Grand Paris par exemple. Et l’on sait que l’on est sur la bonne route. On ne promet rien mais, en interne, on se fixe sur une nouvelle augmentation des dividendes de nos trois SCPI pour l’année 2019.
L’une des caractéristiques de Perial AM, c’est ce que vous appelez la « performance durable ». Vous venez de publier – et vous êtes, à ma connaissance, la seule société de gestion d’actifs immobiliers à l’avoir fait – un plan « Climat 2030 », où vous fixez vos ambitions en termes de décarbonation de vos portefeuilles. Pourquoi cette initiative et quel impact, au quotidien, dans la gestion de vos actifs immobiliers ?
Yann Videcoq – Perial a toujours été novateur sur le sujet du développement durable. On a créé PFO2 il y a dix ans maintenant, avec une idée simple : réduire la consommation énergétique des bâtiments. Cette conviction est au centre de l’ADN Perial. A l’époque, notre objectif était une réduction de 40% de la consommation (en équivalent énergie primaire), précisément ce que prévoit – à l’horizon 2030 – le prochain décret « tertiaire » à paraître. Et de fait, la mission initiale dePFO2 est plus que remplie aujourd’hui, puisque 80% de ses actifs sont en avance en termes de performance énergétique. Nous avons donc décidé d’aller plus loin, pour rester leader sur ces sujets, et capitaliser sur le savoir-faire de nos équipes. C’est la raison pour laquelle nous avons publié un premier rapport l’année dernière, avec de nouveaux objectifs, encore plus ambitieux : la décarbonation du patrimoine.
Je suppose que vous allez également essayer d’obtenir le futur label ISR ?
Yann Videcoq – Nous avons participé activement, au sein de l’ASPIM, à la mise en place de ce label. On attend sa sortie imminente avec l’objectif qu’effectivement PFO2 soit labellisée immédiatement, puisqu’elle « coche » déjà toutes les cases. On espère donc avoir le premier fonds labellisé ISR du marché.
Vous achetez non seulement des immeubles qui sont déjà aux normes, mais aussi d’autres qui ne le sont pas, avec l’ambition d’en améliorer la performance énergétique. C’est beaucoup d’investissements en temps et en compétences…
Yann Videcoq – C’est un vrai savoir-faire, que Perial a développé ces dix dernières années. Notre politique d’acquisition inclut une analyse des actifs avec une grille spécifique – une grille ISR -, qui nous permet de déterminer la consommation énergétique des immeubles, mais également d’apprécier si cette dernière peut être améliorée, ou pas.
Sa capacité à être transformée, en quelque sorte…
Yann Videcoq – Sa capacité à être transformée, exactement. Et c’est cet aspect qui va nous décider sur une possible acquisition, plus que la consommation initiale du bâtiment. On sait en effet, grâce à quelques mesures, quelles peuvent être les améliorations possibles. Notamment grâce un travail auprès des locataires. Plus de la moitié de la consommation en énergie d’un bâtiment s’explique par l’utilisation spécifique qu’en fait un locataire. Quand un locataire part et qu’un nouveau arrive, la consommation énergétique peut ainsi « exploser »en raison d’un nouveau mode d’utilisation.
Perial a investi l’an dernier près de 660 M€, dont une partie de plus en plus importante à l’international (134 M€) et ambitionne 760 M€ d’investissements sur 2019, dans un marché certes en croissance, mais pas extensible dans les mêmes proportions. Comment trouve-t-on aujourd’hui des actifs immobiliers à des prix attractifs, écologiquement responsables, et générateurs de rendement pour les investisseurs ? Et sur quelles classes d’actifs ?
Yann Videcoq – C’est effectivement de plus en plus difficile, le marché est de plus en plus tendu. On a vu, au MIPIM que, contrairement aux anticipations, les taux continuaient à baisser sur certaines poches localisées. Pour trouver des opportunités, il faut maintenir un réseau de contacts en France et en Europe – car nous investissons sur plusieurs pays, notamment les Pays-Bas, l’Allemagne, l’Italie, l’Espagne -, et de partenaires locaux qui nous permettent de sourcer des actifs. Chez Perial, nous allons investir, comme le marché en général, majoritairement en bureaux, puisque nos deux plus grosses SCPI – PFO2 et PF Grand Paris – sont des SCPI dédiées à cette classe d’actifs. Pour PFO, SCPI diversifiée, les actifs cibles sont davantage l’immobilier géré, récemment dans le secteur de la santé, mais également pas mal dans celui de l’hôtellerie. On a beaucoup investi l’an dernier sur ce secteur – et nous sommes actuellement en cours de négociation pour un nouvel investissement en murs d’hôtels -. Notamment à l’étranger, où l’on peut encore trouver des actifs dont les taux de rendement se situent entre 5% et 6%, assortis de baux fermes de plus de 20 ans, et exploités par des enseignes de premier plan dans des grandes métropoles européennes. Notre objectif est de continuer à investir dans ce type d’emplacement – métropoles européennes, dont des métropoles évidemment françaises.
Précisément, PF Grand Paris est spécialisée sur Paris et son extension en cours. C’est un sujet d’actualité depuis maintenant plusieurs années. Y a-t-il encore des opportunités dans ce périmètre ?
Yann Videcoq – La mise en place du Grand Paris crée une dynamique très forte. Même s’il y a un peu de retard dans sa mise en œuvre, le marché immobilier francilien reste l’un des plus gros marchés immobiliers au monde. Il y a encore des opportunités. Nous sommes par exemple sous promesse pour un immeuble à Suresnes, entièrement loué, avec des multi-locataires, des baux résiduels de plus de 4 ans, et des taux de rendement au-delà de 5,25%. En première couronne, il y a toujours des actifs intéressants. Et, sur des marchés sélectionnés, en deuxième couronne également. Du moment que l’on est proche des transports en commun…
Revenons à l’actualité Perial, en termes de produits ou de services. Allez-vous mettre en place des plans d’investissement programmés ?
Yann Videcoq – Oui, c’est « programmé»pour la fin de l’année 2019. On travaille dessus, c’est compliqué en termes techniques, mais c’est dans le « pipe »de nos projets.
Dernière question. Les bulletins trimestriels ne sont plus obligatoires. Cela va-t-il changer quelque chose chez Perial ?
Yann Videcoq – Non, cela ne changera pas chez nous. On ne voit pas pourquoi il faudrait s’aligner sur des pratiques moins avantageuses pour le porteur de parts. Notre objectif est d’être le plus possible en lien avec eux. Nous avons toujours publié des bulletins trimestriels, nous allons donc continuer à publier des bulletins trimestriels. Et ce d’autant plus que l’on verse des dividendes trimestriels. Il nous semble donc totalement incongru de passer à des bulletins semestriels.
Frédéric Tixier
A propos de Perial(i)
Le Groupe Perial présidé par Eric Cosserat, est un groupe indépendant, pure player de l’immobilier depuis plus de 50 ans. Le Groupe Perial s’organise autour de 3 métiers : la gestion d’actifs immobiliers avec PerialAsset Management, la gestion locative et le syndic de copropriété avec Perial Property Management et la promotion immobilière avec Perial Développement. Le Groupe Perial emploie à ce jour près de 190 collaborateurs. Perial Asset Management, qui gère près de 3,7 milliards d’euros au 31/12/2018, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte 550 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 43 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
[1]Le prix de souscription doit être compris dans une fourchette de +/- 10% de la valeur de reconstitution.