La société d’investissement immobilier cotée (SIIC) Unibail Rodamco a annoncé jeudi, une opération d’envergure en Allemagne. La foncière française a signé un accord avec Perella Weinberg Real Estate Fund I (dont l’un des principaux animateurs est Léon Bressler, l’ancien président d’Unibail-Rodamco) pour l’acquisition d’une participation de 51% dans la société holding détenant 90,4% de « mfi AG », le deuxième opérateur, investisseur et développeur de centres commerciaux en Allemagne. Le groupe a également conclu un accord avec PWREF pour l’acquisition de 50% du centre commercial Ruhr-Park, un des plus grands centres commerciaux d’Allemagne.
La valeur totale des actifs immobiliers sous-jacents faisant l’objet de la transaction s’élève à 1,5 milliard d’euros auxquels doivent être ajoutés près de 530 millions d’euros à investir dans des projets de développement en cours. Au total, le partenariat porte sur 10 actifs existants ou en projet représentant 608 291 mètres carrés. Le prix total payé par Unibail-Rodamco pour l’acquisition de ces participations en fonds propres s’élève à 383 millions d’euros, payables en deux fois : 316 millions lors de la réalisation de la transaction et 70 millions au 30 juin 2014 (actualisé à 67 millions en date du 14 juin 2012). L’accord organise en outre la sortie du fond Perella Weinberg (PWREF) à un horizon compris entre juillet 2014 et mars 2017 au prix de 288 millions d’euros. Ce n’est qu’à partir de la mi-2014 qu’Unibail sera assuré du contrôle exclusif de ces actifs, à l’issue d’une période de contrôle partagé avec son associé.
Par cette opération, Unibail achève l’européanisation de son patrimoine (voir la carte des implantations du groupe) qui souffrait jusqu’à maintenant d’une absence significative en Allemagne. La part des actifs situés en France reviendrait à 59,5 % contre 63% à la fin 2011 sur la base d’une valeur de patrimoine qui atteignait 25,9 milliards d’euros au 31 décembre dernier. Ce choix en faveur de l’Allemagne s’appuie selon Unibail-Rodamco sur le PIB le plus élevé de la zone euro, avec une croissance annuelle de 60 points de base (0,6 %) supérieure à la croissance du PIB de la zone euro depuis 2005. L’économie allemande bénéficie de fondamentaux solides avec un taux d’endettement des ménages bas, un taux de chômage faible et une croissance anticipée des salaires qui devraient soutenir la croissance de la consommation. La SICC ajoute que le marché allemand fait partie des marchés considérés comme les plus attractifs par les grandes enseignes. Il offre par ailleurs l’une des plus faibles densités de centres commerciaux en Europe avec 130 mètres carrés GLA de centres commerciaux pour 1 000 habitants à comparer à 249 mètres carrés GLA5 pour 1 000 habitants en moyenne en Europe.
Guillaume Poitrinal, Président du Directoire d’Unibail-Rodamco, considère que cette transaction « constitue une opportunité exceptionnelle de rentrer sur un des marchés immobiliers les plus grands et les plus attractifs d’Europe. Les synergies entre, d’un côté, le portefeuille en forte croissance et la qualité des équipes de « mfi AG » en Allemagne et de l’autre, les savoir-faire et la présence internationale d’Unibail-Rodamco, devraient permettre de générer un excellent retour sur investissement», sans donner plus de détails sur la rentabilité, ni sur le financement de cette opération.
Cette acquisition illustre les atouts de la première foncière européenne qui peut conserver une stratégie offensive au moment où nombre de ses concurrents sont en butte à un délicat refinancement d’opérations engagées lors des années fastes. Unibail Rodamco, par un financement à bon compte reposant sur le lancement régulier d’emprunts sur le marché obligataire, est parvenu à se libérer de la tutelle des banques de plus en plus frileuses pour accompagner les sociétés immobilières dans leurs acquisitions.
Ces annonces ont permis au titre de résister à la morosité des marchés financiers en baisse jeudi matin (le CAC 40 dont Unibail-Rodamco est l’un des membres perdait 0,7 %). Le cours du groupe grimpait de +0,44 %. « L’absence d’Unibail-Rodamco au sein de la plus forte économie donne du sens à cette opération » juge Robert Duncan analyste financier chez Jefferies Group qui est à l’achat sur ce titre qui affiche un recul de 1,6 % depuis le début de l’année et de 32 % depuis 2008.
Pierrepaprier.fr
A propos d’Unibail-Rodamco
Unibail-Rodamco est le premier groupe européen côté du secteur de l’immobilier commercial, propriétaire d’un portefeuille de 25,9 milliards d’euros au 31 décembre 2011. Membre de l’indice CAC 40, le groupe dispose du statut de transparence fiscale des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC).
Le 14 juin 2012, au cours de 136,50 euros, sa capitalisation boursière atteint 12,55 milliards d’euros. Unibail-Rodamco est présent sur 3 segments majeurs de l’immobilier commercial : le développement, l’investissement et la gestion opérationnelle. Le groupe applique sa stratégie à trois classes d’actifs : les centres commerciaux (74 % du patrimoine au 31 décembre 2011), les bureaux (15%) et les centres de Congrès-Expositions (9%).
