Le gestionnaire lance sa 5e SCPI Malraux, Urban Prestigimmo n° 5. Elle vise une collecte de 27 M€. Minimum de souscription : 5 000 €. Deux autres SCPI fiscales, Urban Vitalim 3 et Urban Pierre 5, prolongent quant à elles leur période de souscription jusqu’à la fin de l’année 2021.
Les quatre précédentes éditions ont recueilli plus de 105 M€. Le 5e opus des SCPI Malraux lancées par Urban Premium vise quant à lui une collecte de 27 M€ d’ici le 31 décembre 2022. A l’instar de ses prédécesseurs, Urban Prestigimmo n° 5 cherchera à se constituer un patrimoine immobilier locatif composé « d’immeubles de caractères ».
Urban Prestigimmo, résolument en centres-villes « remarquables »
C’est le crédo des SCPI éligibles au dispositif Malraux d’Urban Premium : se positionner sur des immeubles « parfaitement situés en cœur de ville ». Pour ensuite engager une réhabilitation complète et profonde de « ces bâtis anciens situés dans les sites patrimoniaux remarquables ». Les actifs d’Urban Prestigimmo seront de « belle facture architecturale ». Et localisés principalement en « site patrimonial remarquable (SPR) doté d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ». Les métropoles régionales françaises seront bien évidemment privilégiées. Le prix de souscription d’Urban Prestigimmo n° 5 a été fixé à 500 €, avec un minimum de souscription de 10 parts (soit un investissement minimum de 5 000 €).
Engagement de conservation des parts
Rappelons que les SCPI fiscales sont souvent assorties d’un engagement de conservation des parts. C’est évidemment le cas pour les SCPI Malraux. Le délai pour les parts d’Urban Prestigimmo n° 5 est en effet de 9 ans « à compter de la première mise en location du dernier bien rénové par la SCPI ». Ce qui signifie toutefois, en pratique, une durée de blocage d’au moins 16 ans. En contrepartie de cette contrainte, le souscripteur peut bénéficier d’une réduction d’impôt dès l’année de souscription. Cette réduction est égale à 30% du montant des dépenses de travaux, « dans la limite pluriannuelle et globale de 400 000 € appréciée, par foyer fiscal, sur une période de quatre années consécutives », précise la société de gestion.
Réduction d’impôt équivalente à 18% de l’investissement
Comme l’explique Urban Premium, ce pourcentage de 30% ne s’applique pas à l’intégralité de la souscription. Puisque toutes les sommes recueillies ne sont pas affectées au financement des travaux. Le gestionnaire estime que « 30% du montant des souscriptions, net de frais de collecte, sera affecté aux acquisitions ». Et « qu’au minimum 65% du montant des souscriptions », net de frais de collecte, sera affecté aux dépenses de travaux. L’exemple donné est assez parlant : pour une souscription de 60 parts, soit 30 000 €, et dans l’hypothèse d’une quote-part de travaux éligibles au dispositif Malraux de l’ordre de 18 000 €[1], la réduction d’impôt serait de 5 400 €. Soit 18% du montant total de la souscription. Le prix de revient pour l’investisseur ressort donc, dans ces hypothèses, à 24 600 € (30 000 – 5 400).
Attention aux éventuelles plus-values fiscales à la sortie
Ce « discount fiscal » à l’entrée ne dispense pas les souscripteurs d’une imposition à la sortie. Comme le rappelle, là encore en toute transparence, la société de gestion. Lors de la revente d’un immeuble, le régime d’imposition diffère en effet selon que les biens ont été acquis en droit commun ou sous le régime juridique de la VIR[2]. Ce dernier est le plus avantageux, puisqu’il permet de minorer l’impôt sur les plus-values immobilières[3]. La SCPI s’engage d’ailleurs à réaliser au moins 50% de ses acquisitions sous ce régime. En revanche, pour les biens acquis en droit commun, « même en cas de perte sur la revente des immeubles à l’échéance, un impôt sur la plus-value pourra être prélevé sur le prix de cession des immeubles », précise Urban Premium.
Prolongation des périodes de souscription pour deux autres SCPI fiscales
Sachant que « la rentabilité d’une SCPI « Malraux » ne peut donc être appréciée qu’à la fin des opérations de liquidation. Et non sur la seule réduction d’impôt à la souscription ». Il est encore trop tôt pour dresser un bilan de la performance finale des SCPI Malraux gérées par Urban Premium. Le 1er opus, lancé en octobre 2011, n’a pas encore atteint l’âge de sa liquidation. Fin 2020, la SCPI avait achevé son programme d’acquisition et détenait 80 lots. Et elle distribue des dividendes depuis 2014 (dont 5,6 € par part en 2018 et 2019). Les amateurs de SCPI fiscales pourront aussi trouver chez Urban Premium deux autres véhicules dont la période de souscription vient d’être prolongée. Il s’agit d’Urban Vitalim 3 (une SCPI Pinel-Denormandie) et d’Urban Pierre 5 (une SCPI de déficit foncier). Rappelons qu’Urban Premium a lancé en 2018 une SCPI de rendement, Urban Cœur Commerce.
Frédéric Tixier
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A propos d’Urban Premium(i)
Créée en 2010, Urban Premium est une société de gestion de portefeuille (OPCI et SCPI), agréée par l’Autorité des marchés financiers sous le n°GP-10000021. Urban Premium concentre son développement sur la structuration et la gestion de véhicules d’investissement collectifs en immobilier destinés à une clientèle grand public. Urban Premium se distingue par son positionnement unique : l’immobilier en cœur de ville : l’immeuble bourgeois d’habitation à rénover et le commerce de proximité.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Soit 67% du montant de la souscription diminué des frais de collecte.[2] Vente d’immeuble à rénover (VIR).
[3] Le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value taxable, dans ce cas, comprend le prix du bien hors travaux. Mais aussi le montant des travaux de rénovation. En l’absence de revalorisation des biens à terme, aucune plus-value n’est donc générée fiscalement.
