Steven Perron, président de la Foncière Magellan, est l’invité de l’émission « les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : le nouveau label ISR. Mais aussi les projets de croissance externe -annoncés prochainement- de la société de gestion qui vient de dépasser le milliard d’euros d’actifs sous gestion.
Steven Perron, vous êtes le président de foncière Magellan, une société de gestion indépendante que vous avez fondée en 2010. Votre crédo, c’est l’immobilier tertiaire en régions . Il y a de cela à peu près 1 an, Foncière Magellan pesait moins de 800 millions d’euros. Elle dépasse aujourd’hui le milliard. La crise sanitaire, cela n’a visiblement pas stoppé votre élan…
Steven Perron – La crise sanitaire n’a effectivement pas stoppé notre élan. Depuis l’année dernière, nous avons développé un certain nombre de véhicules d’investissement. Des produits de niche, qui répondent, je l’espère, à un certain nombre de demandes d’investisseurs.
Quel niveau d’investissements, pendant et après le confinement ?
Steven Perron – Pendant le confinement, nous avons réalisé un peu plus de 60 millions d’euros d’acquisitions. Des acquisitions qui ont été faites à distance, « masquées » en quelque sorte. Quatre opérations, en fait, qui ont porté sur des parcs d’activités, des immeubles de bureaux, en région parisienne et dans le Sud de la France. Le trend va s’amplifier. Car, après le ralentissement -j’allais dire, « technique » qui s’est opéré, la fin d’année s’annonce très riche…
Foncière Magellan, on l’a dit, est majoritairement positionné sur des actifs en région. Déjà, avant la crise sanitaire, l’investissement régional relevait la tête. Il fait aujourd’hui partie des évolutions sociétales accélérées par la crise. Qui conduit à davantage vouloir privilégier l’investissement de proximité. Et les phénomènes de relocalisation. Comment vous l’observez cette tendance, au quotidien ?
Steven Perron – Cette tendance de fond, nous l’accompagnons depuis très longtemps, en tant qu’acteur régional. Tous les échanges que l’on a pu avoir pendant le confinement, sur des sujets tels que « la fin du mètre carré de bureau », « Paris vs Régions », montrent un regain d’intérêt pour les métropoles régionales. Qui confirment très nettement leurs dynamiques. Qu’elles soient démographiques, avec, effectivement l’arrivée d’un certain nombre de parisiens ayant envie d’un petit plus d’air… Ou qualitatives, avec la confirmation des services et de la qualité de vie « supplémentaires » qu’elles peuvent offrir. Etant un acteur de terrain, présent à Nantes, Paris, Lyon, Strasbourg, et bientôt Bordeaux, avec une proximité avec les acteurs locaux – promoteurs, développeurs, collectivités locales- nous accompagnons, en amont, tous ces projets de renouveaux urbains. Avec pas mal de succès…
Est-ce que le développement du télétravail est un phénomène essentiellement parisien ? Ou le retrouve-t-on aussi dans les grandes villes régionales ? Aussi marqué en tout cas ?
Steven Perron – On a beaucoup « causé » sur le télétravail pendant le confinement… Le télétravail, il existait avant le confinement. Et il s’est effectivement davantage « institutionalisé » depuis la crise sanitaire. Certaines entreprises ont fait par exemple le choix d’instaurer un à deux jours de télétravail par semaine. A l’inverse, nombre de salariés ont réclamé de revenir sur leurs lieux de travail. Qui demeurent essentiels en termes d’identité, de dynamique et de stratégie d’entreprise… Ce n’est donc pas la fin du « mètre carré de bureau ». Il faudra opérer des aménagements. Pour donner aux salariés l’envie de venir. C’est effectivement un nouveau paradigme qui s’ouvre pour les entreprises.
Autre tendance exacerbée par la crise sanitaire : l’immobilier durable. Vous avez lancé, il y a quelques mois, un fond dédié à la rénovation et à la restructuration des bâtiments obsolètes. Quel a été l’accueil des investisseurs ? Et avez-vous déjà réalisé des opérations ?
Steven Perron – Ce fonds a été lancé avant le confinement. Avec, effectivement, une logique économique, sociale, et sociétale. Une logique également destinée à remédier à un constat : un parc immobilier globalement vieillissant en régions. Mais un parc globalement bien positionné dans les grandes métropoles, bénéficiant de tous les services, transports et autres. Le FPCI Immoval 2020 répond à cette logique et ce constat. Son objectif est d’acheter des actifs immobiliers obsolètes. Et de les transformer pour atteindre les niveaux requis en termes de confort, qualité de vie, normes environnementales, etc…
Combien avez-vous levé ?
Steven Perron – Notre objectif est de 30 millions. Nous avons collecté aujourd’hui entre 12 et 13 millions. J’ajoute qu’avec un effet de levier de l’ordre de 70%, notre capacité d’investissement cible est de 100 millions d’euros.
L’actualité, c’est d’ailleurs le label ISR pour les fonds immobiliers, qui est enfin sorti. Vous avez d’ailleurs annoncé un second semestre 2020 placé sous le signe de l’ISR pour Foncière Magellan. C’est quoi votre vision de l’ISR ?
Steven Perron – L’ISR, c’est donner du sens à son investissement. Beaucoup de communications vont se mettre en place autour de ce label que nous attendions, comme les acteurs de l’immobilier, avec impatience. Positionner des actifs immobiliers dans une logique socialement responsable, cela suppose beaucoup d’éléments en amont. Qu’il faut matérialiser par des critères très précis…
Pour quels fonds allez-vous demander la labélisation ?
Steven Perron – Le FPCI dont je parlais précédemment va effectivement prétendre à ce label. Ainsi que la SCPI La Foncière des Praticiens, dont une partie des ressources est reversée à trois associations et fondations. Et nos OPCI, avec lesquels nous travaillons en régions, ont vocation à acheter des immeubles aux dernières normes environnementales. Ou à travailler sur des actifs qui peuvent être aujourd’hui obsolètes, mais qui pourront être repositionnés à l’issue de travaux de rénovation.
Un label, c’est toujours très technique. Quels sont les points de détails qui rendent l’obtention de ce label éventuellement compliquée ?
Steven Perron – Ce qui est compliqué, aujourd’hui, c’est déjà le fait qu’il s’agit d’un nouveau label. Ce qui signifie que notre connaissance du sujet n’est pas forcément parfaite. Je rappelle qu’il y a environ 8 indicateurs, dont 4 seront obligatoires. Deux de ces indicateurs obligatoires seront nécessairement liés au domaine de l’environnement. Un autre sera rattaché au domaine social (mobilité et santé et confort des occupants). Le dernier indicateur obligatoire est un indicateur de gouvernance…
Mais vous, concrètement, sur quel sujet particulier pensez-vous avoir le plus de difficulté à obtenir le label ?
Steven Perron – Le sujet de la gouvernance et le choix des prestataires ne devrait pas être compliqué. La question de la mobilité, dans le domaine social, est également une thématique mesurable. Tout comme, sur le sujet environnement, l’émission de gaz à effet de serre des bâtiments. Le sujet le plus compliqué risque donc, finalement, de disposer d’un outil de reporting fiable et performant. C’est ce que nous sommes en train de développer actuellement
Revenons sur la SCPI Foncière des Praticiens. Ou en est-elle en termes de développement ? Et tiendrez-vous l’objectif d’un taux de distribution de 5,10% en 2020 ?
Steven Perron – Oui, ce taux de distribution de 5,10% en 2020 sera tenu. La SCPI vient de remporter un prix dans la catégorie espoir, ce qui est encourageant. C’est surtout une SCPI positionnée sur une thématique santé très porteuse -les maisons médicales-, et en phase avec la tendance ISR. Et dont nous allons poursuivre le développement, en complétant son maillage territorial.
Donc, 5,10% en 2020 confirmé… Autre sujet : le monde de l’immobilier collectif est en pleine évolution. Le nombre de sociétés de gestion qui se créée ne s’est pas tari, malgré la crise. C’est plutôt positif. Vous-même, vous avez des projets de développement j’imagine . Et peut-être des projets de développements externes. Si oui, sur quel type de cible ?
Steven Perron – Il y a plusieurs sociétés de gestions qui se sont dernièrement créés, effectivement. De notre côté, après 10 ans de croissance organique, nous ressentons de fait un besoin de croissance externe. Le confinement nous a permis d’avancer sur ce sujet. Car nous allons annoncer, fin octobre, une prise de participation dans une autre société de gestion. Laquelle nous permettra d’enrichir notre typologie d’actifs. D’autres discussions sont en cours. Alors, oui, clairement, la croissance externe est un sujet important pour Foncière Magellan en ce moment
Une dernière question, juste pour évoquer les impacts de la crise sur les rendements et la valorisation des actifs. Les actifs tertiaires, en régions sont-ils plus touchés ? Et quels sont d’ailleurs les actifs les plus touchés aujourd’hui ?
Steven Perron – Les actifs tertiaires les plus touchés aujourd’hui sont les actifs dits « en blanc », c’est-à-dire sans locataires. C’est l’un des effets majeurs de la crise : plus de réserve de la part des grands locataires. Qui ont souvent repoussé leurs plans de développement, donc de prise de locaux à bail. Le marché locatif est en baisse. Les actifs en blanc sont les premiers à en souffrir. Ce n’est pas forcément négatif, car cela participe à l’assainissement du marché. On n’achète plus au même prix un actif qui présente un risque locatif supérieur à un autre. Donc, les actifs en régions se portent globalement bien, dès lors qu’ils sont loués par des locataires solides. Nous n’observons pas de baisse de rendement. Ni de baisse des valeurs vénales. La dynamique et la compétition restent forte. En dépit d’un léger repli des institutionnels sur ce segment.
Donc pas de baisse des valeurs, mais une augmentation des primes de risques. Steven Perron, merci…
Propos recueillis par Frédéric Tixier
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A propos de Foncière Magellan(i)
Foncière Magellan est une société de gestion indépendante – spécialiste de l’investissement immobilier tertiaire en région et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle assure la création et la gestion de fonds d’investissements immobiliers à destination d’investisseurs privés et institutionnels, et propose des supports et montages juridiques variés répondant à chaque problématique patrimoniale : OPPCI, Club deals dédiés, SCPI, FPCI… Ses investissements s’intègrent dans des projets immobiliers innovants et durables pour les territoires. Elle dispose aujourd’hui d’un parc immobilier de plus de 462 865 m² et de plus d’un milliard d’euros d’actifs sous gestion.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
