SCPI : achats des parts à crédit. Oui ! mais…

assuranceLe recours au crédit pour l’achat de parts de SCPI devrait être facile. Il n’en est rien. Mais les souscripteurs peuvent quand même tenter leur chance avec succès.

L’environnement fiscal rend difficile l’acquisition de parts de SCPI délivrant en moyenne un rendement de 5,08 % en 2014. Sauf à accepter un rendement net après fiscalité amputé de près de moitié quand sa tranche marginale d’imposition se situe à 45 % (pour les revenus d’un célibataire supérieur à 151 956 euros), l’achat des parts de SCPI semble aujourd’hui réservé aux « pauvres » faiblement imposés… Un comble quand on sait que les SCPI restent essentiellement un produit de diversification pour les épargnants disposant d’une surface financière conséquente.

Fort heureusement, la SCPI se prête particulièrement bien à l’ingénierie patrimoniale. Sans aller jusqu’au démembrement de propriété avec la cession temporaire d’usufruit, où en écartant le cadre de l’assurance-vie qui ampute une partie du rendement, la solution la plus évidente semble clairement le recours à l’achat à crédit des parts pour gommer les revenus produits pendant la période de remboursement du crédit en annulant les revenus produits par le paiement des intérêts.

Le Crédit Foncier cher et isolé

Cette simplicité est pourtant difficile à mettre en œuvre quand on constate la frilosité des banquiers à accorder des crédits pour financer l’acquisition de parts de SCPI. Un seul établissement a « industrialisé » le processus de ce type de prêt en offrant une large palette de financement, c’est le Crédit Foncier. Il a scoré la presque totalité des SCPI et élaboré une grille interne d’évaluation du risque de chacune d’entre elles, comme il le fait parallèlement pour les programmes neufs offerts à la commercialisation par les grands promoteurs… Il peut donc répondre rapidement aux demandes de financement présentées par les particuliers ou les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) les assistant dans leur investissement. Cependant, quoique le Crédit Foncier soit aujourd’hui le premier financier de parts de SCPI à crédit, les offres de cet établissement paraissent peu concurrentielles au regard des taux pratiqués par les banques pour financer l’acquisition d’un bien immobilier en direct par un particulier. Et si le Crédit Foncier occupe ce leadership, c’est tout simplement parce que les banques se refusent dans leur grande majorité à financer les parts de SCPI, à l’exception notable des SCPI gérées par leurs filiales spécialisées pour lesquelles elles consentent à inscrire leur offre de prêt dans l’action commerciale de leur société de gestion. Mais pour le reste, la plupart du temps, elles ferment leurs portes… et leur coffre à toutes les autres SCPI.

On pourrait se dire que ce n’est pas très loyal. C’est vrai ! Mais le motif du refus ne tient pas qu’à la volonté de favoriser les SCPI de leur groupe. La véritable raison, c’est la paresse des banques à évaluer un risque quand il s’agit d’un marché qu’elles jugent trop restreint pour y appliquer leurs « méthodes industrielles ». Le maître mot d’un banquier est toujours qu’il a le droit de perdre de l’argent quand tous ses confrères en ont perdu. Mais le monde de la banque ne gratifie pas beaucoup ceux qui ont fait preuve d’audace en faisant gagner plus à leurs établissements. C’est comme ça, on ne va pas les refaire !

Un marché jugé trop petit

Dommage pour les banques car le risque du financement de parts de SCPI est bien plus faible que celui du crédit à l’habitat pour lequel la solvabilité ne tient qu’à celle de l’emprunteur. Au contraire, le financement du crédit des parts de SCPI permet d’avoir un gage efficace sur un produit qui continue à produire des revenus que le banquier pourrait obtenir grâce au jeu des sûretés (hypothèque, gage, etc.) beaucoup plus faciles à mettre en œuvre pour des parts de SCPI que lorsqu’il s’agit de mettre à la rue une famille avec des enfants…

Pour se faire une idée du marché du crédit des parts de SCPI, on retiendra que, selon les sociétés de gestion, entre 20 et 25 % des parts sont acquises de cette façon. Cette part pouvant être inférieure pour les sociétés de gestion indépendantes des réseaux bancaires. Ainsi chez Sofidy, la SCPI navire amiral qui a collecté 209 millions d’euros en 2014 a vu seulement 18 % des souscriptions se faire à l’aide d’un crédit et les parts de la SCPI Effimo 1, qui a levé l’an dernier 77 millions d’euros, n’ont été financées par un crédit qu’à hauteur de 12,2 %. Mais comme cette part est plus importante dans les sociétés de gestion appartenant à un groupe bancaire, le taux de 20 à 25 % est réaliste. Comme la collecte brute des SCPI a atteint l’an dernier 3,48 milliards d’euros, le montant des crédits mis en place doit s’inscrire dans la fourchette de 700 à 850 millions d’euros. Les banques considèrent globalement que cela ne vaut pas le coup de s’y intéresser.

D’ici là, le coup de gueule de Patrick Cantin, un CGP « tombé dans le chaudron des SCPI » depuis 25 ans, lancé lors de la manifestation Immoday réunissant le mois dernier cinq sociétés de gestion de SCPI, pour que l’association de place des SPCI, l’Aspim, intervienne auprès des banques pour ouvrir le robinet du crédit aux parts de SCPI, a peu de chance d’être entendu.

Peut-être que, quand la collecte en SPCI aura doublé ou triplé, regardera-t-elle ce marché différemment, mais aujourd’hui il n’est pas compatible avec leur grégarisme. On peut rêver à la mise en place d’une offre de crowdfunding, (financement participatif). A ce jour elle n’existe pas !

Rapport de force entre le client et sa banque

Alors, que faire pour un particulier désireux d’obtenir un crédit pour son acquisition de parts de SCPI ? Le plus simple est de se soumettre à la donne actuelle qui incite à acheter des SCPI gérées par des filiales de groupes bancaires. Autre possibilité, s’adresser au Crédit Foncier, malgré son coût élevé. Mais deux autres possibilités s’ouvrent à l’acquéreur au crédit. La première consiste à aller voir son propre banquier en mettant en balance les actifs qu’il gère déjà. Tout dépendra alors du rapport de force entre le client et sa banque. Les chefs d’entreprise dont la banque vend ses services à leur société partent avec un atout solide… De toute façon, ce sera une négociation serrée et il conviendra, avant d’aller voir son banquier, de recenser tous les flux de commission qu’il obtient de tous les services dont il vous a « équipé » selon la terminologie propre aux banquiers.

Enfin, certaines SCPI ou sociétés de gestion indépendantes de SCPI ont développé des rapports privilégiés avec quelques établissements bancaires, souvent des caisses régionales de réseaux mutualistes. Elles disposent alors d’une valeur ajoutée considérable dans la proposition faite à leurs clients. Certains intermédiaires tels que Le Comptoir par CPR travaillent actuellement à mettre sur pied une solution de crédit pour financer les SCPI qu’ils distribuent. D’une manière générale, comme toujours, il y en a qui sont meilleurs que d’autres pour accompagner leurs clients.

Bon courage !

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