Paref : en attendant Gaïa

Les résultats de la foncière sont portés par sa branche gestion pour compte de tiers. Les efforts de redynamisation du patrimoine de ces dernières années devraient porter leurs fruits en 2015.

La Bourse a bien accueilli la publication des résultats 2014 de Paref. Le titre s’adjugeait 1,85 % à 54 euros, son meilleur niveau depuis 5 ans. Le fort développement de Paref Gestion permet au résultat net récurrent de repartir de l’avant à 7 millions d’euros (contre 6,4 millions en 2013) avant que la foncière ne bénéficie des retombées de son intense travail réalisé sur son patrimoine locatif. Le dividende est maintenu à 3 euros par action.

Les efforts réalisés sur le patrimoine de Paref au cours des dernières années commencent à porter leurs fruits, quoique le poids du passé se fasse encore sentir sur les résultats de l’année. L’exercice écoulé a encore connu des arbitrages significatifs avec la vente de six immeubles pour 20,1 M€ (La Courneuve vendue pour 12,2 M€, Fontenay Le Fleury cédé pour 3,9 M€, une partie de l’immeuble de Saint Maurice vendue pour 0,6 M€, le solde des surfaces de l’immeuble de Clichy cédé pour 0,5 M€, une partie de l’immeuble de Chennevières-sur Marne, détenu par la SCPI Interpierre France (consolidée par Paref), pour 0,8 M€ et l’immeuble de Bagneux, détenu par Interpierre France, pour 2,1 M€). Ces cessions trouvent en contrepartie 24,4 millions d’euros d’investissement, essentiellement représentés par l’immeuble de bureaux multi-locataires de 5800mètres carrés à Levallois-Perret.

A l’issue de ces modifications de périmètre, le patrimoine immobilier du groupe Paref, incluant la SCPI Interpierre France, consolidée par intégration globale, est valorisé 175 M€ au 31 décembre 2014 (contre 172 M€ à fin décembre 2013) sur la base des expertises réalisées au 31 décembre. Ce montant comprend les immeubles de placement et les actifs disponibles à la vente pour 145 M€, la participation de 27 % dans l’OPCI Vivapierre mis en équivalence pour 10 M€, des parts de SCPI à hauteur de 1 M€ et 50 % de la société Wep Watford qui porte l’immeuble Gaïa.

Les expertises au 31 décembre 2014 conduisent à enregistrer, à périmètre comparable, une variation négative de juste valeur de -2,7 M€, dont -1,3 M€ au titre de l’amortissement économique des usufruits temporaires d’immeubles d’habitation. Hors impact des usufruits, cette variation représente une baisse de -0,8% de la valeur des immeubles. Conséquence de ces évolutions de valeurs d’expertise et de la redynamisation du patrimoine, la valeur d’actif net par action ressort à 81 euros alors que l’actif net de remplacement (droits compris) s’établit à 91 euros. Au regard de son ANR de à 54 euros par action vendredi 20 mars, Paref apparaît comme l’une des sociétés d’investissement cotée (SIIC) la plus fortement décotée de la place. Les revenus locatifs nets s’élèvent à 11,9 millions d’euros contre 12,2 millions en 2013. Les loyers consolidés dont charges récupérées s’établissent à 16,6 M€ contre 16,9 M€ en 2013. Les charges locatives, d’un montant de 4,7 millions d’euros en 2014 comme en 2013, se déduisent de ces loyers. L’endettement est maîtrisé, représentant 41,3 % de la valeur du patrimoine de Paref. Le coût de la dette redescendu à 4,08 % présente encore un potentiel d’amélioration significatif. Cette situation financière saine laisse augurer la poursuite de la reprise des investissements de la foncière. Paref entend privilégier l’investissement indirect, via des participations minoritaires dans des OPCI institutionnels gérés par Paref Gestion. Dans le cadre d’un véhicule d’investissement en cours de constitution, le groupe est en discussion avec plusieurs candidats co-investisseurs, avec l’objectif d’investir dans des immeubles de bureaux situés en 1^ère couronne parisienne. Paref pourrait apporter comme contribution à ce véhicule l’immeuble de Levallois qui est représentatif de la politique d’investissement envisagée.

Le principal enjeu pour Paref demeure néanmoins la location de l’immeuble Gaïa, situé en péri-Défense (92) détenu à 50 % aux côtés du promoteur GA. Paref était parvenu à louer un plateau de cet immeuble mais le locataire va finalement rejoindre d’autres entités du groupe auquel il appartient et paiera une indemnité pour rupture du bail. De sorte que le Gaïa reste vide. Cependant, Alain Perrollaz, directeur général de Paref, se montre confiant après que la vacance du quartier de La défense a commencé à se résorber au cours des derniers mois. Il n’empêche que cet immeuble pèse lourdement sur le taux d’occupation du patrimoine de Paref qui s’établit à 84 % à la fin 2014 (92,6 % hors Gaïa).

En attendant de constater une réelle amélioration des revenus locatifs du patrimoine de Paref, la filiale de gestion pour compte de tiers, Paref Gestion, a réalisé une excellente année 2014. Celle-ci a été marquée par le lancement de la SCPI Novapierre Allemagne qui a attiré 42 millions de souscriptions l’an dernier. Un succès qui ne se dément pas en 2015 puisque 12 millions de collectes sont déjà encaissés depuis le début de l’année. Paref a pour objectif de porter sa capitalisation à 200 millions d’euros à l’horizon de 24 mois. Cette SCPI qui a été lancée avec le concours d’Internos Global Investors a permis à Paref Gestion de changer de dimension. Son directeur général, Thierry Gaiffe, indique d’ailleurs être sollicité par des investisseurs étrangers désireux de lui confier des mandats de gestion dans le cadre du lancement de nouveaux fonds… On pourra également faire un parallèle entre le partenariat de l’assureur Apicil, associé fondateur de Novapierre Allemagne, et son entrée dans le capital de la SIIC Paref, dont le conseil d’administration va accueillir le directeur général adjoint d’Apicil, en charge du Pôle Finances et Performance, et du métier Epargne.

Valorisé à près de 10 millions d’euros dans l’ANR de Paref, le fonds de commerce de Paref Gestion reflète la forte augmentation des commissions encaissées en 2014 (3,5 millions de commissions de souscription contre 2,2 millions d’euros en 2013 et 3,2 millions de commissions de gestion contre 3 millions en 2013). Les actifs gérés pour compte de tiers (SCPI et OPCI) continuent de progresser pour atteindre un montant total à 725 M€ au 31 décembre 2014. Le total des actifs détenus ou gérés par le groupe Paref, après élimination des doubles emplois (investissements de Paref dans les véhicules gérés par Paref Gestion) s’élève ainsi à 859 M€, contre 816 M€ à fin 2013 en progression de 5,2% à la fin 2014. Au premier trimestre, le cap du milliard d’euros a été franchi avec le « fund management » de l’OPCI dédié à un investisseur coréen ayant racheté l’ancien siège de Sanofi (51 avenue La Boétie dans le 8^e arrondissement de Paris).

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