Romain Welsch, président et co-fondateur de Theoreim, livre sa vision des marchés immobiliers européens. Et plus spécifiquement du potentiel des actifs industriels et logistiques. Dans quels pays investir ? Sur quelle typologie d’actifs ? Quels niveaux de rendement espérer ? Interview.
Question conjoncture : la montée des risques géopolitiques, la guerre commerciale en cours, ont-elles déjà impacté les marchés immobiliers physiques ?
Romain Welsch – A ce jour, ces risques n’ont pas encore véritablement affecté l’immobilier physique. Le phénomène est trop récent, l’arrivée au pouvoir de Donald Trump ne date que de janvier… L’immobilier étant un secteur qui s’inscrit dans une temporalité longue, il faut de fait un certain délai avant que les effets économiques se répercutent sur ce marché. En revanche, il est clair qu’il y aura nécessairement une incidence sur le produit intérieur brut (PIB) de plusieurs économies, du fait des mesures protectionnistes mises en place, lesquelles toucheront l’ensemble des industries et des systèmes économiques. Les taux longs seront également impactés. Il convient néanmoins de rappeler que les taux avaient déjà connu une forte hausse en 2023. Depuis, bien qu’ils soient sujets à une certaine volatilité, ils ne connaissent pas d’envolée spectaculaire.
L’immobilier pourrait-il être épargné ?
Romain Welsch – Ce qui retient l’attention pour le secteur immobilier, c’est que ce dernier a déjà traversé une phase de correction : des ajustements significatifs ont été observés depuis la fin de l’année 2022. L’année 2023 a poursuivi cette tendance, et 2024 a vu une stabilisation progressive de cette correction.
C’est la question : cet atterrissage va-t-il se poursuivre ? Ou, au contraire, faut-il craindre une nouvelle dépression ?
Romain Welsch – C’est précisément parce que cet atterrissage a déjà eu lieu que l’on est dorénavant dans une phase de stabilisation. Les autres classes d’actifs, en revanche, risquent de devenir un peu plus volatiles. L’immobilier, quant à lui, a déjà fait sa cure d’amaigrissement…
Parmi vos secteurs de prédilection, il y a celui de la logistique, et du secteur industriel en général. Quel serait l’impact d’une potentielle réduction des échanges internationaux sur cette typologie d’actifs ?
Romain Welsch – Réduction des échanges internationaux ? Ce n’est pas certain. En revanche, il y a bien, déjà, une mutation des chaînes de production. Cette mutation a commencé il y a plusieurs années. Elle s’est cristallisée avec la crise du Covid. Et du fait d’un certain nombre d’évènements qui ont fortement impacté les chaînes d’approvisionnement mondiales. Je pense notamment au blocage du canal de Suez, provoqué par l’échouement d’un porte-conteneur…. Quelles conséquences les entreprises en ont-elles tirées ? Qu’elles devaient multiplier leurs sources d’approvisionnement. Pour ne plus dépendre d’un fournisseur unique dans un pays donné. En ajoutant, par exemple, une usine sur le continent européen. Cela signifie une multiplication des zones de production. Et donc, de nouveaux besoins en bâtiments, entrepôts, locaux logistiques, etc., pour construire de nouvelles chaînes d’approvisionnement…
Donc la relocalisation, c’est un facteur positif pour cette classe d’actifs…
Romain Welsch – Il s’agit là d’un facteur favorable pour cette industrie. Toutefois, ce n’est pas le seul élément à prendre en compte. En Europe, notamment, le développement du e-commerce accuse encore un certain retard. Ce secteur nécessite des surfaces logistiques supplémentaires, spécifiquement adaptées à ses besoins, ce qui explique la multiplication des prises à bail et la croissance du nombre d’entrepôts dédiés. Par ailleurs, un changement notable s’opère dans la stratégie des entreprises. Jusqu’à récemment, la logique dominante était celle du « just in time », visant à minimiser les stocks conservés pour la production. Désormais, nous assistons à une transition vers une approche dite « just in case », où l’on cherche à maintenir un stock tampon minimum, afin de parer à toute éventualité, en cas de nouvel événement perturbateur similaire à ceux récemment rencontrés. En conséquence, cette nouvelle exigence de stockage implique un besoin accru d’espaces adaptés.
Restons sur ce segment de marché, spécialité je le rappelle de votre SCPI Log In : quels sont aujourd’hui les marchés européens les plus porteurs ? Et quelle typologie d’actifs plus précisément ?
Romain Welsch – Plusieurs marchés européens affichent une certaine dynamique, bien qu’ils ne se comportent pas tous de la même manière. Les grands marchés industriels et logistiques, comme l’Allemagne — reconnue pour la solidité de son tissu industriel — ou encore l’Italie, ont connu quelques difficultés au cours des dernières années. A l’inverse, certains marchés se sont montrés particulièrement performants, à l’image du Royaume-Uni. Ce dernier tire notamment parti des effets du Brexit : la nécessité de relocaliser sur le territoire national des infrastructures logistiques et industrielles a stimulé l’activité, comme en témoignent les volumes de transactions et l’évolution observée sur le marché.
A ces marchés, il faut aussi ajouter la France, j’imagine ?
Romain Welsch – La France constitue effectivement un pays clé en matière de logistique et d’industrie. En tant que bassin important de consommation, elle nécessite naturellement la présence d’infrastructures adaptées pour répondre aux besoins de livraison. D’autres pays se distinguent également. L’Espagne, par exemple, a affiché une belle dynamique grâce à la croissance soutenue de son produit intérieur brut. Cette progression entraîne mécaniquement une hausse de la consommation, et donc un besoin accru en logistique. Quant à la Pologne, elle s’affirme comme un acteur central. Très industrialisée, elle joue aujourd’hui un rôle de premier plan en tant que véritable plaque tournante de la logistique européenne.
Quels niveaux de rendement peut-on attendre aujourd’hui de cette classe d’actifs ?
Romain Welsch – Les rendements varient considérablement selon la typologie des actifs considérés. Par exemple, les plateformes logistiques de très grande qualité affichent aujourd’hui des taux de rendement autour de 5%, voire en dessous pour les emplacements les plus prisés. En revanche, lorsqu’on s’oriente vers des actifs industriels, souvent plus spécifiques, les taux de rendement sont généralement plus élevés. Ils peuvent atteindre 6,5%, 7%, voire parfois 8%, en fonction de la localisation. Ce type d’actifs présente un autre avantage : bien que ces bâtiments soient plus spécialisés, ils sont souvent occupés par des entreprises fortement attachées à leur site. Ces dernières sont peu enclines à le quitter, notamment parce que leurs équipes, installées sur place, représentent une véritable source de création de valeur pour l’entreprise.
Propos recueillis le 15 avril 2025
Lire aussi
- La SCPI LOG IN s’implante en Irlande avec une acquisition stratégique à Galway
- Theoreim nomme une Directrice Marketing & Communication
- La SCPI Log In publie son bulletin pour le 4T 2024
- Theoreim démontre en 2024 la solidité de ses choix d’investissement immobilier
- Log In renforce son portefeuille en Toscane avec une acquisition stratégique
- Une acquisition stratégique en Italie pour la SCPI Log In
- « Participer à la réindustrialisation européenne au travers de l’immobilier… »
- La SCPI LOG IN publie son Bulletin Trimestriel pour le 3T 2024
- Nouvel actif de Life Sciences au Royaume-Uni pour la SCPI Log In
- LOG IN, la SCPI paneuropéenne dédiée à l’immobilier industriel et logistique de Theoreim, acquiert un actif industriel en Italie
- Acquisition d’un ensemble industriel en Allemagne pour la SCPI Log In
- La valeur de reconstitution de la SCPI Log In continue de progresser
- Ces SCPI qui sont à 100% investies hors de France…
- Pourquoi investir dans une SCPI européenne ?
- SCPI : celles qui ont distribué plus de 6,20% en 2023
- Log In, nouvelle SCPI dédiée à la logistique by Theoreim
- Une nouvelle unité de compte immobilière chez Theoreim
A propos de Theoreim(i)
Theoreim conçoit et gère des fonds d’investissements immobiliers distribués auprès d’investisseurs particuliers et institutionnels. La Société Civile Pythagore (SC Pythagore), fonds immobilier paneuropéen en multigestion diversifié sur toutes les classes d’actifs, est exposée à 18 pays et accessible au travers de contrats d’assurance-vie et de retraite, sous forme d’unités de compte, référencée dans 9 compagnies d’assurance en France. Le Fonds Professionnel Spécialisé (FPS Newton), accessible aux clients professionnels ou assimilés à partir de 100 000 € en nominatif ou dans les contrats d’assurance-vie Luxembourgeois et la SCPI LOG IN dédiée à l’immobilier industriel et logistique en Europe, accessible en direct à partir de 1 000 €. THEOREIM gère au 30 juin 2024 plus de 600 M€.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
