Rapport d’étape de l’ASPIM sur les OPCI

opciEn s’appuyant sur les travaux de l’IEIF et IPD France, l’ASPIM s’est livrée à un rapport sur les OPCI six ans après leur création.

L’étude de l’ASPIM, l’association professionnelle des sociétés de gestion de fonds immobiliers, sur les OPCI distingue les OPCI pour investisseurs qualifiés qui ont connu une éclosion très rapide et sont à la fin 2013 au nombre de 179 avec un actif brut de 33,4 milliards d’euros (+19 % sur l’année 2013) pour une surface de patrimoine de 12,5 millions de mètres carrés. L’ASPIM a recentré son étude sur 141 OPCI actifs détenant un actif brut de 30,64 milliards dont 30 milliards d’immobilier, alors que leur actif net atteint 18,24 milliards d’euros. Le constat instantané fait apparaitre un patrimoine très parisien en valeur (31,40 %) pour une surface très minoritaire (10,4 %) quand l’inverse se vérifie pour la province avec 28,3 % de l’actif et 52,8 % des surfaces. De même, les bureaux se taillent la part du lion en valeur (52,2 % mais ne représentent que 22 % des surfaces). Cependant il est notable que les OPCI sont des fonds ouverts aux actifs alternatifs tels que les murs d’hôtels (7,7 % de la valeur d’actif des OPCI Professionnels), les résidences étudiantes (près de 5 %) et les résidences séniors (2,8 %). L’ASPIM distingue trois catégories qui voient les OPCI se répartir entre des stratégies de détention d’actifs core (85 %), Value Added (12 %) et Opportunistes (3 %). Parmi ces véhicules, 94 sont des OPCI dédiés selon la réglementation AMF. La sortie des investisseurs est encadrée par des » gates » (88 % des cas) des lock up (80 %) et par la restriction particulière pour la sortie des gros porteurs (34 %). Toutefois, dans près des deux tiers des cas, l’OPCI ne compte qu’un seul actionnaire, malgré une diversification qui voit 22 % du marché avec un actionnaire principal détenant moins de la moitié du capital. Mais dédié ne veut pas dire figé et les trois quarts des OPCI se réservent la faculté de croître par l’acquisition de nouveaux actifs immobiliers, ce qui a rassuré ceux qui craignaient pour le développement des OPCI à l’extinction du régime de l’article 210 E favorisant fiscalement l’externalisation d’actifs détenus par des entreprises utilisatrices. L’an dernier, cette faculté a été mise en œuvre par 6 OPCI professionnels sur 10. Ils sont assez diversifiés avec une moyenne de 11 actifs immobiliers par OPCI. Du côté du passif, les statuts des OPCI prévoient un levier d’endettement maximum de 41 en moyenne pondéré des actifs, un niveau comparable aux SIIC et bien supérieur à celui des SCPI qui s’initient progressivement aux vertus de l’endettement à bon compte qu’autorise aujourd’hui la baisse des taux d’intérêt. Enfin, les OPCI ont attiré des investisseurs étrangers : un gros tiers des actionnaires directs sont des ressortissants étrangers.

Analysés en deuxième partie, les OPCI Grand public ont pris réellement leur envol depuis 2 ans. A la fin 2013 leur encours n’était encore que de 1,29 milliard d’euros en progrès de 39 % sur 2012. Selon nos propres calculs cet encours pourrait presque doubler en 2014 ! Ils étaient 9 à la fin 2013 proposés par six sociétés de gestion à être accessibles sur le marché pour les investisseurs individuels. Tous sauf un ont choisi la fiscalité des valeurs mobilières en prenant la forme de SPPICAV.

L’actif brut des OPCI Grand public atteignait fin 2013 1,19 milliard d’euros tandis que le cadre réglementaire limite l’endettement de cette catégorie à 40 % qui dans les faits semble encore très peu utilisé… leur actif brut immobilier (détenu à 85 % de manière indirecte) s’élevait à 0,77 milliard d’euros en hausse de 45 % sur un an, avec un patrimoine de 202 475 m2. Côté répartition du patrimoine en valeur, les bureaux pèsent pour 59,4 %, les commerces pour 30,4 % et l’ensemble formé par les résidences séniors, étudiant, santé et hôtellerie s’approprient près de 10 % du total.

A noter qu’en valeur, le patrimoine parisien est sensiblement moins important que pour les OPCI professionnels puisqu’il ne lui revient que 31,7 % alors que la région parisienne intervient pour 30,1 %, la province pour 19,5 % et l’étranger pour 18,70 % quand ce compartiment n’attire que 1 % de l’actif des OPCI professionnels. La part des actifs financiers représente 42% de l’actif global des véhicules ouverts aux épargnants dont 16 % en liquidités, marque de la jeunesse de ces OPCI en attente d’investissements immobiliers.

La protection de la liquidité qui est dans l’ADN des OPCI Grand public est organisée dans les statuts par la restriction de sortie pour les porteurs détenant plus de 20 % des parts. Un OPCI a prévu des « gates » pouvant se déclencher suivant des conditions plus strictes. Cet OPCI dont le prix des parts est plus élevé affiche une part investie en immobilier supérieur à celle de ses pairs. Les parts des OPCI sont détenus à 75 % dans des contrats d’assurance-vie. Seulement 12 % le sont au travers de comptes titres. Car selon l’Aspim les Français privilégient traditionnellement l’assurance-vie et tous les réseaux bancaires ne commercialisent pas encore ce type de produits d’épargne.

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