La SCPI spécialiste du commerce en Allemagne se ferme aux nouvelles souscriptions. Paref Gestion, son gestionnaire, a décidé de ne pas rehausser le niveau du capital social statutaire. Il travaille sur le lancement d’une « v2 » de cette SCPI à succès. D’autres projets pan-européens sont également en cours…
Le fait est assez rare mais, preuve en est, pas impossible : la fermeture aux nouvelles souscriptions d’une SCPI à capital variable qui a atteint son capital social statutaire maximum. C’est ce qui vient de se produire pour Novapierre Allemagne, première SCPI à s’être lancée, dès 2014, et avec succès, sur les marchés immobiliers de la zone euro.
Le plafond du capital social maximum statutaire
Rappelons qu’une SCPI à capital variable – statut dont est doté Novapierre Allemagne – n’est pas contrainte, à la différence des SCPI à capital fixe, de procéder à une augmentation de capital pour recueillir de nouvelles souscriptions. Anciens et nouveaux actionnaires peuvent donc vendre ou acheter des parts – par le mécanisme dit du « retrait-souscription » –, le niveau du capital –variable par définition – s’ajustant en conséquence. Avec une limite toutefois : le niveau du capital social maximum statutaire… Si ce plafond est atteint, toute nouvelle création de parts est impossible, et les nouveaux souscripteurs potentiels doivent alors attendre que des actionnaires existants se retirent pour souscrire. Dans ce cas, la société de gestion reste aux commandes du marché secondaire et continue à fixer le prix de souscription.
Deux options envisagées
Généralement, les sociétés de gestion anticipent le dépassement du capital social maximum, en convoquant les associés en assemblée générale pour leur demander de fixer un nouveau plafond, après avoir évoqué cette éventualité avec le conseil de surveillance de la SCPI. C’est exactement ce qu’a fait Paref Gestion, le gestionnaire de Novapierre Allemagne. Dès septembre 2018, plusieurs options ont été envisagées, et notamment celle d’un nouveau rehaussement du capital social statutaire, une opération que la SCPI avait d’ailleurs déjà réalisée à plusieurs reprises¹ ces dernières années. Parmi les pistes également explorées : la création d’un nouveau véhicule, Novapierre Allemagne «II», dont la stratégie d’investissement serait peu ou prou calquée sur celle de Novapierre Allemagne «I». Finalement, après des réflexions approfondies, c’est l’option du second véhicule qui aura été retenue. Une solution qui permettra aussi à la société de gestion de revoir les modalités de distribution de ce produit d’épargne à succès.
La gestion de Novapierre Allemagne « I » continue
Conséquence : Novapierre Allemagne « I », qui a atteint son capital statutaire maximal autorisé, est donc désormais « fermée » aux nouvelles souscriptions. La liquidité éventuelle de ses parts reste assurée, grâce au mécanisme du retrait-souscription évoqué précédemment. Paref Gestion reste évidemment totalement impliquée dans le développement de la SCPI. Il lui reste à investir une partie des sommes collectées ces derniers mois, tout en continuant à gérer et à valoriser le patrimoine existant sur les prochaines années.
Ambitions européennes toujours d’actualité
Quant à la future Novapierre Allemagne II, Paref Gestion y travaille activement. Difficile donc d’en dresser précisément les futurs contours. Paref Gestion se contente, pour l’heure, de la présenter comme « un nouveau millésime, qui bénéficiera de tout l’écosystème mis en place autour de Novapierre Allemagne ». Un projet qui s’ajoute donc aux autres ambitions que la société de gestion nourrit sur les marchés européens, et qu’évoquait Gilles Chamignon, son directeur général, lors de sa dernière interview, en mars dernier sur le lancement de nouveaux véhicules dédiés à d’autres pays de la zone euro.
Taux de distribution en hausse en 2018
Rappelons que Novapierre Allemagne, qui avait relevé son prix de souscription en octobre, affichait un taux de distribution de 4,99% en 2018 – dont 0,12% de revenus exceptionnels -, ce qui la plaçait en bonne place dans le palmarès des SCPI ayant augmenté leur rendement l’an dernier. Fin décembre, elle détenait un portefeuille de 44 actifs, répartis sur les 11 principaux Länder d’outre-Rhin, et majoritairement constitué de retail parks de proximité, une spécificité allemande. Son taux d’occupation financier, à 97,7%, reste quant à lui proche des sommets…
Frédéric Tixier
A propos de Paref Gestion(i)
Créée en 1991, Paref Gestion est spécialisée dans la création de fonds et la gestion de portefeuilles immobiliers (SCPI, OPPCI, fonds dédiés) pour compte de tiers, particuliers et institutionnels. Agréée par l’AMF, la société est une filiale de la SIIC Paref, cotée sur Euronext Paris. Au 31 décembre 2018, les actifs gérés par Paref Gestion s’élèvent à près de 1,5 milliard d’euros.
[1] La dernière augmentation de capital, en juin 2017, avait porté le capital statutaire de Novapierre Allemagne à 4 M€, contre 2 M€ précédemment.
