La SCPI diversifiée gérée par Groupama Gan REIM vient de procéder à l’acquisition d’une nouvelle boutique parisienne. La stratégie d’Affinités Pierre, concentrée sur « les belles adresses, bien occupées », s’avère payante. L’an dernier, son dividende a progressé de près de 25%, et son taux de distribution est passé à 5,15%, contre 4,18% en 2017.

Comme prévu, Affinités Pierre aura distribué l’an dernier un dividende en très nette hausse. A 12,58 € par part, il progresse de 24,80% par rapport à 2017 (10,08 €). Les souscripteurs, qui auront également bénéficié d’une hausse du prix de leur titre (+0,94% de variation du prix moyen de la part – VPM -, à la suite de la revalorisation du prix de souscription, en août 2018), ont ainsi vu leur rendement nettement s’améliorer, à 5,15%, contre 4,18% en 2017.

Une stratégie payante

Ils recueillent les fruits de la stratégie mise en place par Groupama Gan REIM depuis le lancement d’Affinités Pierre, en 2016 : un positionnement sur les actifs tertiaires de profil « core» – neufs, récents, ou ayant été rénovés ou restructurés – situés dans les grandes villes françaises ou européennes. Diversifiée sur plusieurs typologies d’actifs, quoiqu’avec une dominante bureaux (63% fin 2018), Affinités Pierre est majoritairement investie en régions (88% fin 2018), où elle trouve des rendements relativement élevés. Au 4trimestre 2018, elle a par exemple acquis 3 boutiques de pied d’immeuble situées à Metz et à Troyes, générant un rendement brut moyen de 6%.

Recentrage parisien

Mais Affinités Pierre ne joue pas que sur le simple levier du rendement immédiat, d’ailleurs en partie sécurisé par des baux de longue durée (6 ans en moyenne, dont 54% des baux d’une durée inférieure ou égale à 9 ans). Elle utilise aussi, marginalement, le levier du crédit (taux d’endettement de 11% fin 2018), tout en se positionnant sur des actifs à plus fort potentiel de revalorisation. C’est ainsi qu’elle augmente progressivement la part de son patrimoine placé en boutiques parisiennes, moins rentables à court terme, mais dont la valeur vénale est plus susceptible de s’apprécier dans les années à venir que les actifs régionaux. Affinités Pierre, qui avait déjà procédé à l’acquisition de commerces en pied d’immeuble en 2017 et 2018 (dans les 3e, 6et 16arrondissements de Paris), vient d’ailleurs de rajouter une nouvelle boutique à son patrimoine. Situé cette fois dans le 4arrondissement, le commerce, acquis pour 1,8 M€, est loué à l’enseigne de prêt-à-porter Hero Seven.

Possible revalorisation

Cette nouvelle opération va une nouvelle fois remonter le pourcentage des actifs parisiens de la SCPI, déjà passé de 10% fin 2017 à 12% fin 2018. Compte tenu de l’appréciation régulière de ce type de commerces, et d’un prix de la part déjà dans le bas de la limite autorisée (le prix de souscription, à 247 €, s’établit à 94,12% de la valeur de reconstitution fin 2017), il est par ailleurs fort probable qu’Affinités Pierre procède à une nouvelle revalorisation de son prix de souscription, déjà réhaussé de 2,07% en 2018. Signalons toutefois que la SCPI, à capital fixe, est toujours en augmentation de capital – dont la fin théorique est fixée en juin 2020 – et qu’elle n’avait recueilli, fin 2018, qu’environ 19,5 M€ de nouvelles souscriptions, soit moins de 30% de l’objectif (67 M€)…

Frédéric Tixier


A propos de Groupama Gan REIM(i)

Groupama Gan REIM, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers), structure, développe et gère des véhicules d’investissement immobilier pour le compte d’une clientèle d’investisseurs diversifiée. La SCPI Affinités Pierre, est une SCPI à capital fixe destinée à des investisseurs désireux d’accéder à l’immobilier d’entreprise pour une durée de placement minimum recommandée de 8 années.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société