Natixis relativise le risque de la politique du logement sur les acteurs institutionnels

Face à l’effort visant l’ensemble des investisseurs institutionnels en faveur du logement, annoncé pendant la campagne présidentielle par François Hollande, la banque Natixis prévient d’emblée qu’elle ne croit pas à une remise en cause globale du statut de transparence fiscale des foncières cotées en bourse ayant adopté le statut des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC).

Cependant, la banque a tenté de se livrer à un exercice de simulation des conséquences d’une éventuelle réforme du statut SIIC qui verrait l’introduction d’une obligation de détention de logements dans leur patrimoine.

Pour ses simulations, Natixis retient l’hypothèse d’une obligation de détention de 20% du patrimoine investis en logements et un ratio d’endettement rapporté à la valeur du patrimoine (LTV) de 45%. Sa première conclusion pour l’ensemble du secteur aboutit à une baisse des cash-flows, « soit, en réalité, une refiscalisation des SIIC, d’environ 16% ! ». Mais Natixis fait la part des choses et constate que certaines sociétés paraissent, d’ores et déjà, plus protégées que d’autres. Selon Natixis, il conviendrait de privilégier, si ce scénario devait se concrétiser, les groupes qui ont déjà des actifs résidentiels (FDL, Gecina, ANF, Terreis, …) ou ceux qui savent en créer (Icade, Altarea). Les analystes de Natixis ajoutent que les acteurs qui ont une part importante de leurs actifs hors de France pourraient décider d’arbitrer entre les différents statuts fiscaux européens (Unibail, Klépierre). A l’inverse, certaines valeurs seraient plus sensibles à une réforme de ce type (Mercialys, Silic, Eurosic, FEL, Tour Eiffel, Cegereal, FPF, …). Toutefois, ajoutent les analystes, ces listes ne sont pas alignées avec nos opinions boursières actuelles. Et d’ajouter qu’il leur semble prématuré de modifier leurs prévisions ou d’intégrer une prime de risque spécifique dans leurs valorisations car, « nous sommes, à ce stade, en pleine fiction politique et le gouvernement a plutôt intérêt à coopérer avec le secteur, pour répondre à l’objectif de création de logements sans faire augmenter les prix ».

Au lendemain du premier tour des élections législatives, les titres des principales SIIC tournaient le dos à la tendance haussière du marché, avec des replis s’étageant de – 0,5% pour Mercialys à – 1,3 % pour Foncière des Régions. Les cours des actions Klépierre, Icade, Unibail-Rodamco, Gecina et Silic évoluant entre ces bornes.

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