… si, du moins, l’investisseur en SCPI privilégie la sécurité et la régularité au rendement. C’est la conclusion qui s’impose à la lecture d’un graphique établissant la relation entre la performance et la taille des SCPI investies en immobilier d’entreprise. Plus la SCPI gagne en capitalisation, plus le niveau de distribution de ses revenus se rapproche de la moyenne. Une situation que l’on retrouve aussi dans l’univers des OPCVM.
« Il existe une relation étroite entre le taux de distribution d’une SCPI et sa taille », démontre, preuve à l’appui, Patrick Boério, dans l’une de ses dernières analyses du marché des SCPI. L’analyste de l’IEIF livre un graphique particulièrement éloquent mettant en relation la performance – le taux de distribution en valeur de marché – et la capitalisation des SCPI investies en immobilier d’entreprise.
Big is more secure – Il apparaît clairement que la taille est un facteur d’écrasement de la dispersion des rendements. Autrement dit, plus la SCPI gagne en capitaux, plus les rendements qu’elle génère se rapprochent de la moyenne de sa catégorie. Pour l’investisseur qui privilégie la sécurité à la rentabilité, la SCPI « paquebot » est donc de nature à répondre à ses attentes. Il n’aura pas de bonnes surprises en termes de rendement, mais pas non plus de mauvaises. A l’inverse, les véhicules de petites tailles sont capables du meilleur, mais aussi… du pire.
L’agilité reste une qualité payante – En 2015, la dispersion des taux de rendement des SCPI de moins de 500 M€ s’échelonne sur une échelle de 3,10% à 6,30%. Si l’agilité – rendue possible par une taille de patrimoine peu importante – peut être facteur de sur-performance, elle peut aussi s’avérer source de déception. Il n’en reste pas moins que, sur le long terme, c’est évidemment l’agilité – la capacité à rénover, restructurer, arbitrer un patrimoine immobilier – qui devrait s’imposer comme une qualité payante. Mieux vaudrait alors privilégier les grosses qui frétillent…
Frédéric Tixier
A propos de l’IEIF
L’IEIF, centre de recherche indépendant, est le lieu privilégié d’échanges et de réflexions pour les professionnels de l’immobilier et de l’investissement. Sa mission est de fournir de l’information, des analyses et des prévisions, et d’être un incubateur d’idées pour la profession. Patrick Boério est analyste SCPI à l’IEIF.
