L’intense activité de relocation des SCPI crée de la vacance artificielle dans le patrimoine des SCPI de La Française REM

rue-texel-parisLes mesures d’accompagnement consenties par certaines SCPI de La Française REM, lors des nouveaux baux, peuvent représenter près de 6 % de baisse des taux d’occupation. Le recours à l’endettement permettra de moderniser le patrimoine quand la collecte fait défaut. En 2015, La Française veut relancer son OCPI grand public.

La collecte brute de La Française est revenue de 390 à 330 millions euros pour les SCPI de La Française REIM. Mais cette évolution masque une forte diversité selon les 11 SCPI d’entreprise gérées par le groupe qui demeure de loin la première société de gestion de SCPI avec un encours de près de 6,5 milliards d’euros représentant plus du cinquième de la capitalisation de toutes les SCPI.

Le recul de la collecte constaté l’an dernier est à mettre sur le compte de quatre SCPI d’entreprise qui doivent faire face aux conséquences d’un marché locatif tendu sur des patrimoines anciens. Outre le navire amiral de la flotte, Selectinvest 1 dont la capitalisation dépasse 1,6 milliards d’euros trois autres SCPI, Credit Mutuel Pierre 1, LFP Europierre et Multimmobilier 1 ont cessé de collecter en raison d’un taux de vacance élevé qui approche 16 %. Conséquence leur distribution de revenu a été ramenée à un rendement de 4,25 % tandis que le prix des parts était maintenu. « Clairement ces SCPI jouent en défense » explique Marc Bertrand, directeur général de La Française Real Estate Management qui constate que si ces SCPI ne collectent plus avec un rendement handicapant de 4,25 %, cela n’entraîne pas un mouvement de cessions massives des parts. Les porteurs de parts font leur calcul et préfèrent souvent rester associés avec ce rendement momentanément faible plutôt que de réaliser un arbitrage dont le coût annulerait en partie le surcroît de rendement qu’ils obtiendraient en acquérant des parts d’une SCPI plus rentable. A ce stade les sorties sont gérées en recourant au fonds de remboursement lui-même alimenté grâce aux plus-values de cession des immeubles arbitrés pour ceux qui acceptent de céder leur parts avec une décote de 10 % sur la valeur de réalisation. Les autres alimentent le stock des parts en attente qui ne grossit pas particulièrement. Si le courant vendeur s’accélérait il faudrait trouver autre chose pour cette SCPI dont les statuts prévoient la suspension temporaire de la variabilité du capital en dernier recours.

Une vacance un peu artificielle

On aurait tort de s’arrêter au simple constat du taux de vacance élevé de ces 4 SCPI. Ce qu’il traduit c’est une baisse de loyers nécessaire pour s’adapter au marché locatif qui a bénéficié des indexations positives ces dernières années avant de perdre ce soutien depuis près d’un an. Concrètement les nouveaux baux s’accompagnent en moyenne d’un loyer offert pour chaque année du bail. Ces mesures d’accompagnement représentent pour Selectinvest 6 % de la vacance. Hors cette imputation comptable conformément aux normes de la profession qui n’a pas vraiment de sens économique puisque ce manque à gagner ne pourra pas être comblé pendant toute la présence du locataire qui bénéfice de ces mesures. Hors cette vacance un peu artificielle, le taux d’occupation remonterait à 90%, un niveau acceptable pour une SCPI de bureaux… Les 10 % restant se répartissent plus classiquement entre près de 6 % du patrimoine en cours de relocation, 2 à 3 % d’immeubles en cours de restructuration ou acquis en vente future d’état d’achèvement (Vefa) et près de 2 % d’immeubles pour lesquels la décision de mise en vente est actée.  Rien de paniquant donc ! Cependant Marc Bertrand explique que la situation requiert une mobilisation pour accélérer la modernisation du patrimoine de ces SCPI. Privées de collecte nouvelle elles ne sont pas démunies car la situation offerte par le financement à crédit très attractif aujourd’hui permet d’obtenir de l’argent frais en contractant un peu de dette sur le patrimoine existant pour acquérir de nouveaux biens immobiliers qui permettront de réduire le poids relatif de la vacance du patrimoine. Les statuts de ces fonds permettent de porter l’effet de levier de la dette à 15% de la valeur du patrimoine alors que celui-ci est actuellement de 4 à 5 % indique Marc Bertrand qui envisage de monter à 10 % pour accélérer la modernisation des patrimoines. Les associés recevront normalement la distribution des résultats résultant de la location du patrimoine et bénéficieront progressivement de l’amélioration résultant des efforts de modernisation du patrimoine.

Des rendements illusoires

Toutefois, une SCPI disposant d’un faible taux d’occupation peut parfois maintenir une distribution élevée. C’est le cas de la SCPI Epargne Foncière qui a collecté 153 millions d’euros (117 millions en net) malgré un TOF de 84,7 (ont également 5,8 % de vacance due aux mesures d’accompagnement). Elle dispose de réserves distribuables de 15 euros par parts, à comparer à la distribution de 40 euros par part en 2014. Toutefois pour 2015 cette distribution va être ramenée à 38,50 euros alors que le prix des parts sera augmenté de 2 % pour parvenir à un rendement de 5 % contre 5,30 % pour refléter l’évolution du marché. Des rendements de plus de 5 % sur des SCPI bureaux sont en grande partie illusoires, pointe Marc Bertrand quand le marché de l’investissement ne permet plus de distribuer autant. La baisse du rendement de la SCPI Epargne Foncière facilitera donc son développement et la modernisation de son patrimoine. Stratégie identique la SCPI Multimmobilier 2 dont la distribution sera ramenée à 38,50 euros pour que ses parts offrent un rendement de 5 %.

Enfin parmi les SCPI classiques d’immobilier tertiaire gérées par La Française, Immofonds 4 et Eurofoncière 2 sont déjà entrée en phase de sortie du tunnel, annonce Marc Bertrand qui indique étudier la relance de la collecte pour ces deux véhicules qui seront mis en situation de surinvestissement avant que les souscriptions ne s’accélèrent. Elles ont attiré 25 millions de souscriptions en brut pour la première (13 millions en collecte nette) et 5 millions pour la seconde dont le regain d’intérêt en fin d’année n’a pas compensé les sorties du printemps. Elle affiche de ce fait une décollecte de 3 millions. Ces SCPI affichent des taux d’occupation de 86 et 90 %. Leur rendement de 4,54 % en 2014 apparaît comme un socle. Et de bonnes surprises sont possibles. A leur côté la SCPI Pierre privilège garde le vent en poupe avec un taux d’occupation enviable de 91,2 %. Ses parts offrent un rendement de 5,42 % alors que sa capitalisation s’établit à 132 millions d’euros contre 122 à la fin 2013.

Des produits innovants

La gamme de SCPI de La française présente par ailleurs des produits innovants avec la SCPI Europimmo qui connaît un décollage satisfaisant en attirant les épargnants séduits par ses investissements en Allemagne par le recours à la SCI constitué pour alimenter l’ensemble des SCPI de façon marginale en immobilier situé en Europe et à titre principal pour cette dernière. Elle n’a collecté que 11 millions d’euros pour ses premiers mois d’existence sur 2014, mais les souscriptions représentent déjà 40 millions à la fin février 2015. Le rendement des parts visé est de 4,5 à 5 % avec des revenus régis par la fiscalité libératoire allemande de seulement 16%. L’autre produit innovant est la SCPI LFP Opportunité Immo créée en 2012, qui a presque doublé de taille avec 17 millions d’euros de collecte. Cette SCPI appartient à la catégorie des SCPI à haut rendement (6 %) en raison de ses investissements dans les locaux d’activité pour les PME dont le profil de risque est plus fort que pour les autres SCPI du groupe. Par contre, l’innovation apportée par la SCPI de déficit foncier LFP Renovimmo n’a pas rencontré son public et Marc Bertrand affirme ne pas vouloir poursuivre ses efforts sur cette SCPI qui cadre mal avec la stratégie industrielle de La Française. LA collecte de La SCPI Renovimmo a atteint 6 millions d’euros l’an derneir.

A côté des SCPI, La Française REM offre deux autres véhicules d’investissements. L’unité de compte pour contrat d’assurance-vie, le livret Multimmo affiche une performance de 3,82 %, ponctuellement affectée par la baisse de valeur d’expertise sur un immeuble alors que son encours a été porté à 141,2 millions d’euros, après avoir collecté 12 millions d’euros sur 2014.

Pour 2015, les efforts des équipes de Marc Bertrand qui sont mobilisées sur le développement international ne négligeront pas les fonds ouverts aux épargnants français.

Une SCPI résidentielle Pinel verra le jour après que la SCPI Duflot ait collecté 20 millions d’euros en 2014 comme la première de cette catégorie l’avait fait en 2013.

Cependant le principal challenge pour La Française tient au développement de son OPCI Grand public OPSIS dont l’encours atteint déjà 68 millions d’euros et la performance des parts a atteint l’an dernier 4,7 %. Ces fonds sont devenus incontournables dans la collecte de l’assurance-vie qui s’impose plus que jamais comme l’enveloppe fiscale naturelle de l’épargne des Français. L’OPCI Grand public s’impose également comme un produit de réseau bancaire. Sa distribution auprès des conseillers en gestion de patrimoine, le socle de la distribution de La Française REM, nécessitera des efforts particuliers.

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