L’immobilier d’entreprise au zénith plonge dans l’incertitude
Après de très belles performances en 2011 les perspectives de la demande placée sont maussade. Le marché de l’investissment conserve des facteurs de soutien estime le cabinet Cushman & Wakefield
L’année 2011 s’est révélée au-delà de beaucoup d’espérances pour les acteurs de la commercialisation en immobilier d’entreprise. Et si les 16,1 milliards d’euros investis l’an dernier (+ 46 % sur 2010) ne place ce millésime qu’au quatrième rang de la décennie, 2011 rejoint l’année 2007 pour les fonds propres investis : près de 14 milliards d’euros. « La différence des montants investis (28,5 milliards en 2007) tient à l’effet de levier pratiqué il y a 4 ans… » explique Olivier Gérard président de Cushman & Wakefield France en marge de l’étude sur « les marchés de l’immobilier d’entreprise en France » publiée le 4 janvier.
Ce record est à mettre en partie sur le compte de la disparition du régime fiscal d’apport de l’article de 210E du CGI exonérant partiellement les plus-values immobilière lors des cessions réalisées en faveur des SIIC ou OPCI jusqu’au 31 décembre dernier. Les groupes industriels et commerciaux vendeurs d’actifs d’exploitation se sont mobilisés pour obtenir des prix où il leur était rétrocédé une part de l’avantage fiscal. Le second semestre a monopolisé près des deux tiers des transactions de l’année. Corolaire de ce facteur soutenant le marché, les opérations de plus de 100 millions d’euros ont été multipliées par deux alors que la part des acheteurs étrangers est revenue à 39%. Parmi ceux-ci les allemands, principalement des fonds ouverts, figurent au premier plan (10%) devant les américains (7 %). Mais c’est un nouveau venu, le fonds souverain norvégien (5%) qui monte sur la troisième marche du podium grâce à deux investissements significatifs dont 704 millions pour le seul portefeuille francilien racheté à Axa REIM.
L’Ile-de-France accapare les trois quarts (76%) des volumes investis en France alors que le stock disponible francilien est en repli de 8% sur un an.
La production de nouveaux immeubles répondant aux normes internationales et à celles du Grenelle de l’environnement apparaît comme un challenge pour le marché qui risque par ce fait de connaître une attrition naturelle par le manque d’offre compétitive alerte Thierry Juteau, nouveau directeur du département investissement du commercialisateur, en pointant la faible part d’immobilier neuf ou restructuré dans ces stocks.
Comme lors des années précédentes les investisseurs se sont concentrés sur les actifs les moins risqués plébiscitant le « prime ». De sorte que le rendement exigé pour les immeubles « Paris QCA » est tombé à 4,5 % en décembre 2011 (4,75 % un an plus tôt) quand il atteint 6 % pour les bureaux en régions. Le taux de capitalisation des commerces en pied d’immeuble est lui aussi tombé à 4,5 % tandis que celui des centres commerciaux glisse à 4,75 % et celui des parcs d’activités commerciales à 5,75 %, malgré l’incapacité prolongée de ces derniers à attirer de grandes enseignes internationales. Le rendement des opérations de logistique à 7 % ramène la moyenne des transactions à un taux de capitalisation de 5,78 % pour l’ensemble des transactions d’immobilier d’entreprise en 2011 contre 6,07 % un an plus tôt. La prime de risque par rapport aux obligations d’Etat est donc significative. De sorte que malgré un contexte économique difficile, la remise en cause du cadre fiscal et l’attentisme qui prévaut avant l’échéance des élections présidentielles, Cushman & Wakefielf veut croire que le caractère refuge de cette classe d’actifs soutiendra le marché. Celui-ci sera nourri par des ventes « distressed », quoique la part française des portefeuilles concernés ne dépasse pas 15 %, estime Olivier Gérard.
Parallèlement à la détente des taux de capitalisation exigé par les investisseurs, le marché a été soutenu par une sensible reprise des loyers. Le loyer annuel prime en Ile de France a progressé de 10 % à 838 euros déjouant le pessimisme qui régnait au début de l’année dernière. Mais l’ensemble du marché est en phase avec ces prévisions maussades puisque le loyer moyen a glissé de 0,3 %, à 334 euros. Encore faut-il rappeler que les conditions accordées aux preneurs équivalent en moyenne à 1,5 mois de loyer.
La demande placée s’’est montrée elle aussi soutenue avec 2,32 millions de m2 contre, 2,1 un an plus tôt. Mais cette sensible progression devrait être compromise dans les prochains mois par le retour des destructions d’emplois attendues et l’aggravation de la crise des dettes souveraines européennes, alors que la demande des administrations subira le poids de l’attentisme électoral estime le commercialisateur.
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