Pour Laurent Saint Aubin, gérant actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, ce sont notamment la visibilité intrinsèque de l’activité locative et les rendements boursiers élevés spécifiques au secteur qui constituent en effet des forces de rappel naturelles.
Analyse.
Le fléchissement confirmé de la croissance chinoise a entraîné sur les marchés financiers le retour d’une volatilité jamais vue depuis 2011. Le décor est désormais celui d’un rebond plus fragile que jamais en Europe malgré l’action de la Banque Centrale Européenne et en corollaire l’éloignement des perspectives de remontée des taux qui vient ironiquement renforcer le climat anxiogène dominant.
Surperformance de l’immobilier coté. Dans ces conditions, l’immobilier coté surperforme logiquement les marchés avec un recul sur ce segment limité à 1,5 % en août tandis que l’Euro Stoxx a chuté de plus de 9 %. La visibilité intrinsèque de l’activité locative, la perspective d’un maintien durable de l’écart entre les coûts de financement qui poursuivent leur baisse et le rendement des actifs physiques et, enfin, les rendements boursiers élevés spécifiques au secteur (qui atteignent en moyenne pondérée 4,2 % sur le portefeuille de Sofidy Sélection 1) constituent en effet des forces de rappel naturelles.
L’immobilier physique en proie aux mutations. Sur le terrain de l’économie réelle, l’absence de visibilité de long terme dans un contexte de mutations profondes est le pendant de la volatilité observée sur les marchés financiers. Nous devons en tenir compte dans notre activité de gestion tant il est vrai que la demande croissante de flexibilité se retrouvera de manière croissante sur le terrain de l’immobilier.
Nous sommes ainsi attentifs au développement du commerce éphémère, à la montée en puissance des baux de bureaux adaptables en durée et en taille et enfin, sur le terrain du logement, à la multiplication des espaces de stockage pour les particuliers.
Déploiement du commerce éphémère. Le commerce éphémère se déploie dans les murs de boutiques inoccupées (ce qu’illustrent les sites http://www.popupimmo.com ou http://www.hop-shop.fr/fr inspirés du modèle Airbnb) et dans les centres commerciaux, où de larges allées de circulation permettent la mise en place de stands en leur centre (Mercialys a de longue date investi sur ce segment qui développe la fréquentation de ses centres). A fin 2014, cette activité représentait 12 000 m² et avait généré sur l’exercice 6,1 millions d’euros de loyers, soit 4,1 % des loyers facturés, en progression de 22 % dont 38 % à périmètre constant. Le commerce éphémère se développe même dans des espaces dédiés spécifiques ainsi le centre commercial Boxpark dans l’agglomération londonienne installé dans des containers : http://www.boxpark.co.uk.
Développement de l’économie numérique – Le développement de l’économie numérique conduit sur le segment des bureaux à la création de besoins nouveaux en termes de flexibilité dont les sociétés foncières commencent à tirer avantage en facturant des loyers plus élevés. C’est ainsi que NSI aux Pays-Bas, confrontée à une vacance élevée avec un patrimoine largement non « prime », a développé le concept HNK (http://www.hnk.nl) dans 11 localisations qui représentent désormais 18 % de ses revenus locatifs avec un loyer effectif au mètre carré de 171 euros contre 123 à 145 pour son portefeuille global.
Croissance de l’entreposage de centre-ville. L’entreposage de centre-ville, en particulier à l’intention des particuliers, connaît lui aussi une croissance structurelle et acyclique car lié pour l’essentiel aux mutations familiales et à l’accroissement des prix de l’immobilier qui conduit les ménages à vivre dans des surfaces plus petites. En termes opérationnels, si l’on retient l’exemple de la foncière cotée Safestore établie principalement à Paris et à Londres, les actifs concernés sont faiblement consommateurs en investissements. Les dépenses d’investissement représentent annuellement environ 1 % de la valeur de son patrimoine. Celui-ci fait l’objet d’une tarification adaptée à l’état instantané du marché (permise par la duration limitée des baux de 25,4 mois pour les locataires en place), un rendement en tout état de cause bien supérieur à ceux prévalant dans le résidentiel sur les mêmes zones (près de 40 euros par mois et par mètre carré pour les implantations de stockage dans l’agglomération parisienne).
A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite Directeur Général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
