Les véhicules d’investissement immobiliers spécialisés peinent à séduire les investisseurs

KlepierreKlépierre va lancer une offre publique d’achat sur sa filiale Klémurs libellée à 24,60 euros par action coupon attaché. L’initiateur détient déjà 84,11% du capital. Le projet se justifie par la volonté de Klépierre de recentrer progressivement sa stratégie afin d’accorder davantage d’importance à son cœur de métier.

Selon la société « dans ce contexte, le retrait de la cote de Klémurs donnera à Klépierre davantage de souplesse pour déterminer l’avenir de Klémurs et de ses actifs ». L’offre sera réalisée au niveau de l’ANR triple net EPRA de Klémurs publié au 31 décembre 2012, et représente une prime de 58,7 % par rapport à la moyenne des cours de bourse de l’action, pondérée par les volumes de transactions, pendant les 60 jours de négociation précédant l’annonce des caractéristiques du projet.

En 2006, Klépierre avait filialisé, au sein de Klémurs, un portefeuille d’actifs provenant essentiellement de l’externalisation du patrimoine de grands opérateurs commerciaux dans les domaines de la grande distribution, des services et du commerce de détail. Cette filialisation correspondait à la mise à disposition d’investisseurs d’un véhicule d’investissement le plus pur possible. De la même façon que Foncière des Régions avait mis en œuvre la filialisation d’actifs de logistique, de logements et de murs de patrimoines externalisés et que Gecina a fait de même avec Gecimed spécialisé dans la détention et la gestion d’actifs immobiliers de santé (cliniques et établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).

La tendance est aujourd’hui à retirer de la cote ces filiales spécialisées (Foncière Europe Logistique et Gecimed ont fait l’objet d’offre de retrait) quand elles n’ont pas trouvé une dynamique suffisante auprès d’investisseurs, soit que ces véhicules n’aient pas atteint la taille critique permettant une liquidité satisfaisante de leurs titres, soit que la spécialisation de leur objet social n’ait pas trouvé de justification assez forte pour que leur maison-mère poursuive leurs efforts en ce sens. Le contexte des marchés financiers influe également sur ce revirement de stratégie alors que l’alternative à la cotation qu’offrent les OPCI à règles de fonctionnement allégées est apparue comme des alternatives à la cotation de ces filiales spécialisées.

Ces expériences peu convaincantes de ces filiales spécialisées sur des typologies d’actifs particuliers donnent à réfléchir au moment où d’autres véhicules de la pierre-papier sont au centre de la réflexion visant des actifs segmentés. Primonial a lancé il y a quelques mois une SCPI Primovie dédiée à la détention d’immeubles du secteur de la santé et de l’éducation. Elle reste pour l’heure isolée, alors que les SCPI se répartissent traditionnellement en deux grandes familles, celles dont le patrimoine est résidentiel, et celles dont le patrimoine est investi en bureaux et commerces, nombre de ces dernières mêlant bureaux et commerces.

Dans le résidentiel on peut certes distinguer les SCPI par les régimes fiscaux ayant présidé à leur création (Scellier, Robien, Malraux, Deficit foncier) ou ciblant les logements dont les locataires bénéficient d’un droit particulier au maintien dans les lieux (SCPI Pierre 48). Mais l’essentiel des encours des SCPI qui se situe dans l’immobilier tertiaire (plus de 88 % de la capitalisation) ne donne pas lieu à des SCPI de niches, mise à part Primovie. La tendance dominante est plutôt, comme pour les foncière cotées en Bourse, à la course à la taille qui doit offrir une meilleure liquidité des parts et l’accès à des actifs de taille unitaire importante moins risqués car loués à des grandes sociétés plus résilientes à la crise que les PME. Mais l’afflux des souscriptions en faveur des SCPI dont l’attrait ne se dément pas auprès des particuliers n’en continue pas moins à nourrir les réflexions des spécialistes du marketing toujours prêts à faire briller un concept prometteur.

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