Les SIIC « dernière poche de rendement »

fcpLa surperformance des foncières cotées n’a pas entamé leur potentiel. Des hausses de valeurs d’expertises sont à attendre.

Malgré des pressions toujours vives sur le marché locatif d’immobilier d’entreprise, que ce soit pour les bureaux, la logistique ou les surfaces commerciales, les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) ont remarquablement tiré leur épingle du jeu au premier semestre 2014. Leur avance est nette par rapport au reste des actions françaises.

Sur les six premiers mois de l’année, l’indice IEIF SIIC France affiche une progression de 20,76 % en performance globale (évolution des cours de bourse ajoutée au dividende versé) à comparer à une modeste avance de 5,68 % pour le CAC 40 ou de 7,52% pour l’indice large du CAC All Tradable dont le panier de valeurs qui le compose est plus comparable pour la taille des sociétés. De quoi gommer le retard qu’elles avaient accumulé l’an dernier (+ 12% contre + 20 % pour le CAC All Tradable).

Il est trop tôt pour avoir connaissance de l’évolution des loyers encaissés par les SIIC, mais déjà la publication par la société Tour Eiffel de loyers en érosion de seulement 0,5 % au premier semestre montre que les craintes de forte dégradation de ces derniers étaient exagérés. Pour autant, ne nous leurrons pas, la balle reste dans le camp des utilisateurs qui obtiennent des renégociations de leurs loyers dans d’excellentes conditions, pointe Benoît Faure-Jarrosson qui est le tenant du titre du meilleur analyste financier remis lors de la dernière édition des trophées des SIIC. Cependant, il constate que l’effet favorable de la baisse des taux sur le coût de financement de ces sociétés qui ont recours à l’endettement en moyenne à hauteur de 40% de la valeur de leur patrimoine, l’emporte sur la pression sur les loyers.

De son côté, le gérant du FCP Immobilier 21 juge que les foncières touchent le dividende de leur intenses efforts menés depuis le début de la crise par les SIIC pour sécuriser leurs baux. Ce qui permet selon lui d’envisager une stabilité des cash-flow et donc de pérenniser leurs dividendes à leur niveau actuel. De quoi ériger les foncières cotées en Bourse comme la « dernière poche de rendement ». De fait, avec un rendement supérieur à 5 % en moyenne, les SIIC tiennent la dragée haute aux emprunts d’Etat (le rendement de l’OAT est descendu à 1,54 %), mais aussi aux obligations émises par les entreprises, y compris les obligations convertibles. Vu comme cela, la surperformance des foncières n’a pas entamé leur potentiel qui reste sécurisé par un multiple de 17 fois le cash flow par action en moyenne sur la zone euro. Selon le gérant, la bonne tenue des cours de bourse devrait être aiguillonnée par le conservatisme des valeurs d’expertises des patrimoines immobiliers qui sont en retard sur le marché. Des hausses des valeurs d’expertises sont donc en vue alors même que les valeurs moyennes conservent une décote sur leur valeur d’actif net réévalué. L’appétit des investisseurs pour l’immobilier physique continue de renchérir ces actifs quoique la conjoncture soit plus difficile pour le marché locatif. Encore que même sur ce marché de la location de bureaux, le premier semestre a marqué la fin de la dégradation des conditions octroyées aux preneur de baux longs et que le point noir que constituait La Défense semble se résorber. De quoi attendre sereinement le retour de la croissance des emplois dans l’Hexagone d’ici la fin 2015…

Cette situation favorable n’a pas échappé aux grands gérants asiatiques. Serge Grzybowski président d’Icade et de l’association européenne des Reits, l’Epra, de retour d’un roadshow en Asie, rapporte en effet que la zone euro est maintenant la zone cible privilégiée de ces investisseurs qu’il a rencontré et qui disposent d’une énorme force de frappe. Ils désirent rééquilibrer leur portefeuille d’investissement actuellement trop concentré sur les Etats-Unis et Londres.

Parmi les hausses les plus significatives, figurent Terreis (+ 33 %) une foncière entrepreneuriale bien gérée, suivie par Argan (+17 %), une société familiale dont la stratégie dans la logistique s’avère gagnante. Derrière elles, Foncière des Régions (+ 25 %) a attiré des investisseurs qui goutent particulièrement l’amélioration de son profil de risque. Enfin, cerise sur le gâteau, le retour des OPA sur le secteur visant maintenant Tout Eiffel (+19 %) et SIIC de Paris (+33 %) s’accompagne de prix libellés à la valeur d’actif nette réévalué. C’est de bon augure sur la confiance des investisseurs dans le secteur.

Christophe Tricaud
Rédacteur en chef – Pierrepapier.fr