Les niveaux de valorisation constituent toujours un soutien à la hausse
En dépit du fort rebond des indices immobiliers depuis le début de l’année (+12,7%, à fin mars), les principales foncières cotées continuent d’afficher des décotes boursières, constate Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, dans son dernier commentaire de marché.
Le fort rebond des foncières cotées depuis le début de l’année (+ 12,7 % à fin mars, pour l’indice de référence FTSE EPRA Eurozone cappé dividende net réinvesti après – 7,5 % en 2018) peut légitimement inciter à s’interroger sur l’évolution des valorisations du secteur en bourse.
Une décote persistante sur les actifs nets réévalués
Un élément essentiel est constitué par l’évolution de la valeur des actifs sous-jacents, assis sur l’évolution des taux d’intérêt et sur les transactions constatées sur un marché physique particulièrement dynamique (312 Md€ de transactions constatées en Europe, hors résidentiel, en 2018, source CBRE). On observe ainsi une décote persistante sur les actifs nets réévalués (- 8 % par rapport à l’ANR Spot calculé par Green Street), alors même que les transactions récentes impliquant des foncières cotées se sont réalisées au-dessus des valeurs de fin 2018 (portefeuille Terreis, cession par Unibail Rodamco Westfield de la Tour Majunga à la Défense et de sa participation dans le centre commercial Jumbo à Helsinki en Finlande).
Ecartement des primes de risque
Autre constat : un fort écartement des niveaux de prime de risque dans un contexte de ralentissement économique en Europe et de « capitulation» des banques centrales, qui a ainsi ramené en territoire négatif le taux constaté sur l’obligation dix ans allemande pour la première fois depuis 2016. À relever d’ailleurs à cet égard que la prime de risque constatée en Europe sur les patrimoines des foncières cotées est significativement supérieure à celle observée aux Etats-Unis (320 points de base sur les meilleurs centres commerciaux européens, vs 130 bps sur la même catégorie outre Atlantique).
Ecartement des primes de risque
Le tableau ci-dessus, qui retient les foncières dominantes sur chaque segment d’activité (logement en Allemagne/commerce en Europe/bureaux en France/logistique) témoigne d’une décote systématique, tant en termes de multiple de résultat que de cours sur ANR par rapport à la moyenne à cinq ans, sauf pour la logistique dont les perspectives sont tirées par le développement du commerce électronique…
Laurent Saint Aubin
A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite Directeur Général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
A propos de Sofidy
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, Société Civile, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec plus de 5,1 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. SOFIDY est une filiale du groupe TIKEHAU Capital.
