Les gros résultats paradoxaux d’Immorente 2 grossissent son imposant report à nouveau
Le recours à la dette a gonflé les résultats de la SCPI qui ne renonce pas aux plus-values de ses associés. En 2013, elle n’a distribué que la moitié de son résultat. Une revalorisation des parts est en vue à l’issue de l’augmentation de capital qui s’achèvera en juin prochain.
Trop tôt, trop vite, trop fort : les performances de la jeune SCPI Immorente 2 gérée par Sofidy se sont révélées extraordinairement bonnes en 2013. Les associés de cette SCPI ont approuvé lors de leur assemblée générale qui s’est tenue le 21 mai la répartition du résultat proposé par la société de gestion : sur un résultat de l’année 2013 de 878 916,36€ et les sommes effectivement distribuées aux associés ont été limitées à 532 405,10€, le solde étant inscrit sur le report à nouveau porté à 575 906,76€, soit au niveau de plus d’une année de distribution aux associés.
L’abondance de ce report à nouveau, inhabituelle pour une SCPI vieille de seulement deux ans, frappe d’autant plus que cette SCPI vise à proposer à ses associés une valorisation continue de leur patrimoine pour des investisseurs ne cherchant pas des revenus immédiats. Cela explique qu’ils n’aient pas barguigner pour que la SCPI conserve une aussi grosse part de son résultat sans la leur distribuer. Compte tenu de l’objectif affiché, le rendement des parts en 2013 qui a atteint 3,25 % (contre 2,69 % un an plus tôt) était d’ailleurs tout a fait acceptable. La distribution de la totalité du résultat (15 euros par part) aurait abouti au paradoxe de voir cette SCPI de commerces afficher un rendement la plaçant sur le podium des SCPI les plus généreuses avec leurs associés, avec un rendement de près de 6 % .
Rien de mal à tout cela sauf que les associés seront pénalisés s’ils ont achetés en direct leurs parts de SCPI puisqu’ils seraient alors imposés sur la totalité des revenus de l’année 2013, dont ils n’ont en fait perçu que la moitié ! Rassurez-vous, la plupart des associés les ont acquis dans le cadre d’un contrat d’assurances de la compagnie Apicil, d’un contrat de capitalisation UNEP, par démembrement en nue-propriété ou en passant par une SCI soumises à l’impôt sur les sociétés. « Tous ceux-là ne paieront pas d’impôt sur des sommes inscrites au report à nouveau de la SCPI Immorente 2 » explique Jean-Marc Peter directeur général de Sofidy qui s’excuserait presque des trop bons résultats d’Immorente 2. Il les explique notamment par le recours au crédit contractés dans d’excellentes conditions : endettée à hauteur de 15,9 millions d’euros à la fin avril 2014, soit 48,3 % de la valeur de son patrimoine, Immorente 2 dispose d’une dette amortissable au deux tiers à taux fixe contractée au taux de 3,12 % pour une durée moyenne de près de 13 années. De sorte que même en achetant des actifs sur la base de rendement immobilier inférieur à 4 %, les résultats sont copieux. Toutefois, persévérant dans le choix d’actifs de commerces dans les artères les plus commerçantes des villes qui donnent des rendements immobiliers faibles lors de leurs acquisitions tout en offrant un potentiel de forte appréciation lors du prochain renouvellement du bail, la SCPI ramènera ses résultats à des niveaux plus conformes à son contrat social à destination d’investisseurs ne cherchant pas de revenus élevés à court terme : le résultat prévisionnel par part est attendu à près de 11 euros en 2014.
Pour autant, Jean-Marc Peter insiste sur le respect de la progression de la valeur des parts qui n’a pas été sacrifié à une rentabilité à court terme. En 2013, la valeur de reconstitution des parts a grimpé de 243,91 euros en début d’année à 260,11 euros le 31 décembre. De sorte que l’augmentation de capital en cours, qui s’achèvera à la fin du mois de juin prochain, proposée au prix de 255 euros s’effectue à un prix inférieur à la valeur de reconstitution !
Pourquoi ne pas avoir acté de cette création de richesse lors de l’assemblée générale ? « C’est une opération compliquée à faire en période d’augmentation de capital » tempère Jean-Marc Peter qui refuse par ailleurs de confirmer qu’une fois close l’augmentation de capital, le prix des parts sera réévalué pour en tenir compte : la société de gestion agira conformément aux intérêts des associés lâche-t-il, laconique.
A propos de la SCPI Immorente 2
Immorente 2 est une SCPI de commerces gérée par Sofidy. Elle a été créée le 27 juillet 2011. Elle se veut un produit de diversification pour des investisseurs privilégiant la plus-value à terme plutôt que des revenus élevés immédiats. Sa stratégie repose sur l’acquisition d’actifs de commerces disposant de loyers en dessous du marché ou disposant d’un potentiel intrinsèque de revalorisation en les finançant pour moitié par de la dette dont les faibles taux actuels permettent de créer de la valeur. Au 30 avril 2014, son patrimoine se compose de 54 commerces de centre-villes dont la valeur atteint 32,8 millions d’euros, financé par une dette amortissable à hauteur de 48,3 %. Le patrimoine immobilier se répartit entre Paris (27,8 %), région parisienne (7,4 %), province (56,9 %) et étranger (7,9 %). Avant prise en compte de l’augmentation de capital de 15 millions d’euros en cours, sa capitalisation était de 15,6 millions d’euros. Elle comptait alors 130 associés. En 2014, elle prévoit une distribution de 8,4 euros de revenus par part comme en 2013.
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