Les grandes SIIC tirent les marrons du feu dans la crise

Les loyers trimestriels d’Unibail-Rodamco, de Klépierre et de Terreis publiés cette semaine montrent que les stratégies de recentrage permettent de s’affranchir de la crise. L’actif net réévalué n’est plus l’élément majeur de valorisation des SIIC.

Les périodes de crise et de fragilisation sont propices aux mouvements de concentration et de redéfinition des stratégies relèvent les analystes de La Française dans leur « Lettre des Gestions Immobilières » du mois d’avril 2013. Le contexte marqué par un marché de l’investissement soutenu (2,6 milliards d’euros au premier trimestre dans l’Hexagone selon Cushman & Wakefield, en hausse de 44 % en un an), contrastant avec un marché locatif (avec environ 393 000 m² placés, contre 580 000 m² au 4^ème trimestre 2012) qui s’assoupit facilite les arbitrages. Dans ce mouvement, Klépierre s’illustre par son recentrage sur les centres commerciaux sous la houlette de Simon Property devenu l’an dernier son actionnaire de référence à parité avec BNP Paribas. Les loyers du premier trimestre 2013 de Klépierre en portent déjà la marque, avec un chiffre d’affaires de 272,7 millions d’euros, en progression de 2,9% au premier trimestre. Les revenus locatifs du groupe d’immobilier commercial se sont élevés à 252,7 millions d’euros, dont 246,9 millions d’euros (+4,9%) pour l’immobilier de commerces. Ces derniers ont progressé de 2% à périmètre constant. Depuis le début de l’année 2012, date à laquelle Klépierre a annoncé le programme de cessions d’un montant de 1 milliard d’euros sur une période de 2 ans, près de 760 millions d’actifs ont été vendus. Klépierre poursuit son désengagement progressif du secteur de l’immobilier de bureaux. En avril, le groupe a signé une promesse de vente portant sur l’immeuble Meyerbeer, situé à proximité de la place de l’Opéra à Paris. D’autres cessions d’actifs sont en cours de négociation avancée, ce qui conforte Klépierre dans sa capacité à atteindre son objectif de cessions au cours de l’année. Klépierre a confirmé son objectif de hausse d’environ 2% à périmètre constant de ses loyers totaux pour l’ensemble de l’année 2013. A périmètre courant, la progression des loyers devrait être du même ordre. La progression du cash-flow net courant par action devrait être comprise entre 2 et 2,5%.

Autre exemple de recentrage, la SIIC Terreis a publié des revenus locatifs de 15,2 millions d’euros en hausse de 9,3%. En marge de cette publication, la foncière annonce avoir cédé pour 34,8 millions d’euros d’actifs (15,4 millions de bureaux en province, ainsi que 19,4 millions d’actifs résidentiel, tous cédés à des prix supérieurs à leur valeur d’expertise). Sa stratégie en faveur des bureaux l’a amené à acquérir un immeuble de bureaux, avenue de Messine dans le 8^ème arrondissement de la capitale pour 55,5 millions d’euros. La foncière s’est également engagée pour acheter un autre immeuble boulevard Malesherbes pour 12,7 millions. Cette stratégie semble convaincre la Bourse puisque le titre s’est adjugé 22 % depuis le 1^er janvier dernier alors que la décote sur l’actif net réévalué est encore de 32 %.

Quant à Unibail-Rodamco, la première foncière européenne dont le cours tangente désormais les 200 euros, elle a dévoilé un chiffre d’affaires trimestriel sans surprise de 430 millions d’euros, en croissance de 1,6% sur un an. De quoi confirmer ses prévisions financières au titre de 2013, alors que Christophe Cuvillier prend les rênes du groupe à l’occasion de l’AG de l’assemblée générale annuelle. La société foncière cotée, spécialisée notamment dans l’immobilier commercial, enregistre une croissance de ses revenus locatifs bruts proche de 6% à 288,3 millions dans la branche « centres commerciaux » en raison, de la livraison de nouveaux centres commerciaux et de ses dernières acquisitions. Mais pas de quoi expliquer le rebond de 15 % du titre au cours des deux derniers mois qui conduit à procurer au cours de Bourse une prime de 42 % sur la valeur d’actif net réévalué (ANR). Les facteurs de la hausse sont en partie exogènes et tiennent à la taille du groupe et sa liquidité boursière mises à profit par les investisseurs pour tenter de se mettre à l’abri de la baisse des taux obligataires. Une explication de cette prime peut également trouver son origine dans la valeur immatérielle des actifs immobiliers telle que la décrivent Alain Fustec, Stéphane Carpier et Yves Dieulesaint dans la dernière livraison de « Réflexions immobilières », un concept qui échappe encore largement aux constituants de l’ANR alors qu’ils offrent des gains de productivité aux occupants des immeubles.

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